昨晚，国常会上传来了大消息：
今年，老旧小区改造要加大力度了。
于是，不少大V连夜抛出了一些让人虎躯一震的判断——
大城市的房地产市场就要变天了；
“老破小”终于站上风口了；
开发商手里的“旧改”项目，就要价值大跌了……
总而言之，都是为老旧小区改造提速的一片叫好之声，大有“来不及解释了，快上车”的赶脚，但冷静之后再想想，这些足以翻天覆地的预测，真的会发生吗？
老旧小区改造这件事，在去年3月公布的政府工作报告中就曾提及，去年6月19日的国常会上，做出了一个对楼市“可能有深远影响”的决定：
加快推进城镇老旧小区的改造。
当时，局姐写过《4200万户老旧房子不拆了！老破小又可以买了？》去详细解读这个决定。
大半年过去了，黑天鹅数不胜数。
局姐在新华社发布的，最新一次国常会的通稿中，get到了几个新的信息点。
1. 为啥改？
目标是“改善居民居住条件”以及“扩大内需”。
2. 改哪里？
计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
3. 怎么改？
各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。
4. 谁出钱？
建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
除了这些，我们还可以看看本月内，国家层面关于老旧小区的表态。
（点击查看大图）
把所有上面的信息归总起来，我们大概可以看到，这一轮推进老旧小区改造提速的全景：
1、这是一次以“扩内需”为主要目的的，老旧小区改造全国提速事件。
此前关于关于“稳增长、调结构”的提法被删掉了，最终的希望不过是“让大家住得爽一些的同时，心甘情愿地多花点钱”。
不是为了让你炒房！
不是为了让你炒房！
不是为了让你炒房！
2、这次老旧小区改造的重中之重，是小区的配套、市政基础设施，以及养老、托育、医疗等公共服务。
也就是说，主要是改造水电气路光纤，以及优化公共服务空间。
但是！去年6月份提到的“有条件的可加装电梯，配建停车设施”，在这次的表述中没有出现。
而加装电梯、增设停车位，才是真正提升“老破小”核心价值的需求。
3、在推进改造这件事情上，政府统筹，但改或不改还是由居民自己说了算。
这导致了一个后果：
加装电梯和增设停车位，确实很难推进。
比如说，会有部分低楼层的居民对加装电梯执反对态度，因为电梯对他们没用，就算是不让他们出钱出力，但电梯还是会影响底层的采光。
只要有相当程度的反对，就很难成行。
所以，在局姐能找到的官媒报道中，绝大部分是围绕着改造前的“脏、乱、差、臭”和改造后的“亮、洁、宽、美、齐……”来进行鲜明的对比，所描述出来的改造，主要围绕管线、排污、绿化、亮化、美观、消防以及公共空间秩序等方面进行，很少提及加装电梯、配建停车设施这两项。
4、所有的改造资金，官方说法是，以“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”的方式来筹集的。
在之前的公开报道中，局姐发现了这样一个案例：
（点击查看大图）
可见，主要的资金，还是由居民自己通过金融机构解决的。
不过，这次在财政补助的方面，增加了专项债券的支持。
从公开信息中可以看到，专项债券的数额不小。
半个月内，高层连续两次提及“提前下达一定规模地方政府专项债”。目前已提前下达今年地方政府专项债1.29万亿元。机构普遍预估，今年专项债发行规模将超过3万亿元。
这些钱里面，会有一部分用来改造老旧小区，能缓解居民出资的鸭梨。当然，现在还不能确定，这一部分究竟有多少。
5、政府希望开发商更多地参与老旧小区的改造。
一方面，希望以此替代以往的地产支持政策，一方面也是希望给房企“指一条转型的明路”，以此稳住就业。
毕竟，房地产的产业链上，绑定了无数的基层就业岗位，包括数量庞大的进城务工人员。
所以，可以推导出什么样的结论呢？
首先，老旧小区改造铺开，说明“博拆迁”的路子已经基本被堵死了。
根据住建部之前的统计，各地上报需要改造的城镇老旧小区达到17万个，涉及居民上亿人。这些小区短期内不会再纳入拆除重建的范围之内。
因此，对于手握老旧小区物业的人来说，靠开发商搞推倒重建的可能性已经不大了，只能通过改造提升溢价。
这一部分价值有多大呢？
局姐搜到了一篇公开报道：
里面涉及到三个小区：南湖区中兴苑、洪三苑和新秀苑。
改造的内容包括整个外观的翻新，管线的提升，公共空间的景观绿化、以及引入未来社区智慧社区的理念等。
除了没解决电梯问题，看起来已经非常高大上了。
局姐随便搜了下中兴苑，发现这一年来，和同板块相比，价格走势是这样的：
开工时，房价确实跳涨了20%以上，但是，接下来的一年里，房价的走势就基本和整个片区持平了。
毕竟，物业费还是那个物业费，缺乏管理还是缺乏管理。未来小区能维护成什么样子，谁也说不好。
说白了，和往年期待拆掉重建，获取高额利润相比，现在老旧小区的投资潜力，更差了。
所以，局姐个人觉得，老旧小区改造，更像是“房住不炒”的压舱石。给你一个相对舒适的环境，让你能够在老旧小区里安居乐业，减少折腾。
其次，远郊新房会受到一些影响，但影响不至于很大。
选择市区“老破小”还是远郊的“远大新”，一直是刚需上车族非常困扰的问题。所以，在一贯的判断中，老破小的改造，会直接影响远郊新房的成交。
但是，局姐现在觉得，这两类产品面对的购房人群，已经开始逐渐差异化了。
毕竟，2000年以前的老房子，绝大部分没有电梯，没有小区管理，户型陈旧，楼间距小，采光通风都不如现在的设计。
就算给你把电梯装好，停车位建设好，户型本身的硬伤还是个基本无法解决的死结。
只有一个好处：基本都在一个城市最初的中心，至少学校医院，公交地铁，饭店菜市，生活配套都超级成熟。
但也低端。
说实话，前些年，局姐会觉得市中心永远都是市中心，成熟的配套和完备的交通就是支撑房价的关键。
但是，随着越来越多的城市，市中心开始缓慢向新城迁移，以及越来越多90后和00后的入市，年轻一代对于“漂亮房子”和“高大上配套”的渴求，确实不容忽视。
对于购房者，尤其是“非土著”的购房者来说，市中心的老旧小区，最吸引人的因素是名校的学位。
因此，越来越多的外地年轻人愿意以相同价格，选择忍受一个大城市郊区的新房或者次新房，直到组建家庭，有了孩子，才开始在市中心寻找一个带学位的，适合孩子读书的旧房子。
所以，如果要在市中心投资老破小，真正靠谱的因素，还是有个好学位。
最后，开发商对老旧小区改造的态度怎么样呢？
局姐也问了几个广东地区的开发商。坦率地说，他们参与老旧小区改造的兴趣不会太大。
为什么呢？一是难度太大，再则也因为开发商的利润薄。
一个港企投拓狗说：
“要做老旧小区改造，得开发商一户一户谈，没有村集体这种居中协调的存在。相比起村集体，业委会太弱势，谈了也没用。现在政府政策也不太支持，开发商都不愿意碰。”
另一位国企投拓狗是这样回复的：
“住宅小区的旧改，产权都是人家的，开发商在开发过程中根本没什么获利空间。”
他坦言，与改造老旧小区比起来，开发商更在乎的，是三旧改造里的旧村和旧厂改造。毕竟，这一块开发商才真正有产权，有丰厚的利润空间。
开发商对旧改项目的热情，并不会被老旧小区改造的业务消灭，相反，可能会更强。
以上。
