当前，我国房地产市场已进入存量时代，作为房地产公司服务经营主体的物业管理公司，服务着数量众多的业主。随着社会经济的发展及人们对于美好生活的向往，更为物业发展提供了一片广阔的蓝海市场。同时，伴随着互联网技术和大数据的成熟，物业管理公司的价值逐渐凸显，日渐成为资本市场的宠儿。
数据显示，今年上半年港股房地产板块累计下跌11.31%，但物业服务与管理相关股票却累计上涨47.01%，甚至比疫情期间最热的医疗保健板块涨幅更高。后疫情时代，物业服务的价值被重新审视，估值再度迎来利好。
且自2019年底至今，政府除三令五申“房住不炒”外，更是把老旧小区改造写进了政府工作报告——2020年全国各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。据统计，全国共有老旧小区约17万个，而专业物业管理的缺失一直都是困扰老旧小区治理提升的难题。老旧小区改造后，必然引入专业化的物业管理，从而释放巨大的市场需求。
8月20日，住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，给房企融资设置了“三道红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍——以控制房企负债规模增长，推动房地产市场持续平稳健康发展。
面对金融紧缩，尤其是贷款、信托渠道对房地产融资的限制，房企正马不停蹄分拆旗下业务上市，以再造融资平台、减轻资金压力。中指研究院研报指出，房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。
具体而言，对母公司，分拆上市可有效盘活公司资产，通过出让一部分股权获得大量IPO资金，改善企业资产流动性，同时母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育，为公司长期发展创造有利条件；
对物业公司，分拆上市可拥有独立融资平台支持自身发展，有助于提升房企在细分领域的竞争力。
在2020博鳌房地产论坛上，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖提出，如果说传统的物业开发上市是1.0时代，传统物管企业上市是2.0时代，现在已进入把轻资产运营管理分拆出来单独上市的3.0时代。房企可尝试推进轻资产业务板块上市，进行创新融资，获得更高估值。
各大房企加速入场
2014年6月，花样年控股把旗下物业管理公司彩生活分拆上市，开内地拆分物业赴港上市之先河。随后越来越多的玩家效仿入场。
2015年10月，中国海外发展将旗下物业管理公司中海物业分拆独立上市。
2016年7月，绿城中国旗下绿城管理控股把旗下的物业管理公司绿城服务分拆上市。
从2018年开始，内地房地产巨头开启了分拆物业管理业务单独上市的浪潮。
2019年，房企物业上市迎来“井喷”，共有12家物管企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场。截至2019年末，合计有24家内地物管公司上市，其中A股3家，港股21家，市值总额2355.9亿元。
如今，在物业股大受资本青睐的2020年，物业拆分上市的步伐更快。
上半年，已有兴业物联（正商地产）、烨星集团（鸿坤地产）、建业新生活（建业地产）、金融街物业（金融街）、弘阳服务（弘阳地产）、正荣服务（正荣地产）6家房企关联物业公司在港成功上市；还有融创服务、星盛管理、世茂服务、金科服务、佳源服务、荣万家、合景悠活、卓越物业、第一服务、宋都物业等10余家正在排队候审中。
让我们简单看一下碧桂园服务上市后的股价变化。其从2018年上市之初约10港元只花了2年时间就已涨到如今约53港元，市值高达约1400亿港元，成为首支市值破千亿的物业股，已经超过1/2个碧桂园的市值，市盈率超过70。而碧桂园的市盈率还不到5。
对此，碧桂园服务总裁李长江表示，上市对物业管理公司好处多多，如建立独立的融资平台，引入更多更优秀的人才，建立企业规范等。
当然，表现优异的不只有碧桂园服务，港交所16支标的物管股近三年的净利润增长率基本都在100%以上。Wind数据显示，雅生活服务（雅居乐集团）近三年的净利润增长率高达666.02%，永升生活服务（旭辉集团控股）、滨江服务（滨江集团）、蓝光嘉宝服务（蓝光发展）的净利润增长超过400%，中海物业（中国海外发展）则超过200%。
在此背景下，分拆物业上市确实充满了极大的诱惑。这从融创近几年对于物业分拆上市的态度转变可见一斑。
四年前，融创中国董事长孙宏斌明确提到，不会谋求物业管理公司分拆上市，因为开物业公司就像办公共服务类机构，如果用分拆上市将其变成赚钱的工具，做法并不可取。
短短几年，融创就被自己的“豪言壮语”啪啪打脸。
2019年2月融创中国注册了惠熙（香港）投资有限公司，3月又注册了天津融嘉物业服务有限公司，11月融创服务将注册资本从1亿元增加到3亿元。融创服务由天津融嘉100%持股，而惠熙香港则100%持股天津融嘉。截至2019年末，融创物业协议在管面积约3.5亿平方米。行业人士指出，融创若能顺利将旗下物业分拆上市，相当于增加了资产，间接起到了降负债的作用。
2020年5月，融创服务出资14.88亿元完成对杭州本土物业开元物业的收购；7月融创中国拟分拆物业管理业务赴港上市，预计募集资金10亿美元；8月融创服务正式递交上市申请材料，启动赴港上市计划。
其在招股书中表示，看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权或债务融资，为未来发展提供资金。
登陆资本市场只是做大做强的第一步
机遇与风险共存，对于物业企业而言，登陆资本市场只是做大做强的第一步，后续需要在规模扩张的同时，有效控制成本、提升经营效益，做好增值服务，这才是资本市场决定其估值的关键。
碧桂园服务总裁李长江认为，并不是每一家分拆出的物业公司都会发展得很好，对于一家上市物业公司而言，如果它能做到其他服务（包括增值服务）所产生的收入大于物业服务费的收入，那么这家公司的健康程度将非常高。
一般情况下，影响物管企业利润的因素包括物业费定价、管理成本及其他附加收入和衍生收入等，而改善利润概括起来无非就是开源节流。
开源意味着增值服务的创新。某种程度上，物业增值服务决定着其营收前景。当前，已有多家物业公司推出管家服务、一站式服务、全方位服务等概念，涉足新零售、养老、医疗、租赁等领域。如雅生活增值服务涉及到社区金融、社区旅游；绿城服务业态更为广泛，包括租赁运营、租售交易、家政服务、社区服务以及社区零售等领域。此外，电梯、外立面、通道、车库等地方的广告位，催生了社区传媒的产生，也为物业未来拓展业务半径提供了空间。
总之，为了应对运营压力，物业管理公司正迫切探索物业服务的类型和管理类别的多样化，通过提供盈利能力较高的各种增值服务，不断促进收入来源的多样化。
节流方面，物管公司除了采取扩大管理面积、摊薄成本的方法，也在适当增加科技投入，从而减少成本增加利润。
当然，上述基本都是以母公司不断输送收入为来源的模式。根据中指院数据显示，2019 年，百强物管企业中具有开发背景的企业数量占比近八成，相关企业在管面积中约六成来自关联开发商。
香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，这是一个值得警惕的倾向，物业公司为了上市，由母公司输血，做靓业绩报表，但这会损害地产主业的利润；同时上市物业公司为了业绩和利润，还会压缩成本，又会影响业主的服务和体验，最终损及地产主业的品牌和信誉。
可见，物业分拆上市就如同一枚硬币的两面，各种光鲜的数据背后也潜藏着风险。
把握游戏主动权
当前，放眼整个地产板块，在资本市场中的市盈率大致徘徊在3-5倍之间。与地产板块整体市值偏低不同，物业板块则普遍达到了30倍以上。不少房企物业拆分上市后，物业服务板块的市值立即能够呈现十几倍的增长。
香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，纵观国际上的物业公司，合理市盈率都在10-20倍左右，目前这两年上市的物业公司估值偏高，未来会慢慢矫正过来。
但可以预见的是，随着龙头房企分拆物业上市步伐加快，未来将会出现更多千亿市值的物业企业，行业并购整合将加速，市场分化将进一步加剧，资本市场对物业服务企业上市也将逐渐回归理性。
无论如何，物业服务的市场空间巨大。易居企业集团CEO丁祖昱预测，未来10年物业管理规模将达500亿平方米，从基础服务到增值服务，物业服务市场空间将达3万亿。
永升服务执行董事兼总裁周洪斌强调，任何一个行业发展到成熟期都会进入规模集中的阶段，我们认为未来三到五年是物业管理行业规模集中最重要的时间段。这个阶段必须要抓住，过了这个阶段再想在规模上有发展可能就会失去很好的机会。
当然，随着入场的房企增多，这片蓝海中的竞争压力也将与日俱增。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，随着竞争强度的增加，头部企业通过收并购扩张的动作也会带来行业集中度的逐步提升，这实际上挤压了中小型物管公司及后来者在资本市场上的生存空间。
总之，当下国内的物业管理行业正处于跑马圈地阶段，在竞争如此激烈的市场环境下，物业服务企业要想在市场立足，就需要快速占领市场份额，扩大自身规模，把品质做好，把效益做高，只有这样才能把握游戏主动权，才能留住资本市场的爱。
