疫情还没完全过去，楼市就开始火起来了，从土地市场的回暖，再到售楼部的排队抢房，居家两个月的人们，对房子的热情依旧不减，当然了，在家呆了这么久，很多人对房子的认识也逐渐改变，也在加强。
但是，从长远的经济周期和趋势来看，疫情对楼市的影响，是短暂的，我们也曾经分析过，疫情对楼市的影响，主要是对房企现金流造成的压力，而对于真正的购房需求来说，只有延迟，而没有消灭，一旦疫情过去，该买房的还是要买房，因此，在疫情还没过去，我们就看到，不少楼盘的开盘现场，可是很热闹的，到了不得不限流的程度。
如果硬要说疫情对楼市的影响，我们可以说，对于很多人来讲，经过两个多月的与房子的亲密接触，人们对房子的居住属性，感受更加强烈，越来越多的人感觉到，买一套住起来很舒心的房子，比投资更重要，因此，可能在未来的很长时间内，房子的质量、居住的舒适度、环境的要求、甚至各种安全性，都将成为房子的主要组成部分，成为影响人们买房选择的重要因素。
这就与此前咱们中国人对房子的态度，产生了分歧。
大家都知道，改革开放以来，尤其是房地产市场化以来，中国人对房子的观念，经历了从最初的居住到现在的投资的巨大转变，而这个转变带来的直接结果便是，全民炒房，人们虽然都知道房子是用来住的，但是，还是几乎所有的人都愿意参与到炒房中来，并且将房子作为最主要的投资品种，甚至很多人当成唯一的投资品。
于是，泡沫开始形成，以至于到了国家不得不提“房住不炒”的方针来。
那么，如果人们都不炒房了，都只关注居住需求了，未来房子还会有发展前景吗？未来十年二十年，中国的房子会不会和日本一样，成为卖不掉，甚至白送都没人要的东西呢？
说起日本，很多人都会想到，曾经日本的楼市，疯狂到可以买下全世界，这种疯狂，与我们国家前几年楼市的疯狂也颇有一些相似，另外，人口老龄化，中国也正在步入；再一个，年轻人的低欲望，社会进入一种劳动力和创造力缺失的状态，其实，我们也正面临着这样的威胁，很多时候，总觉得我们当下的很多路径，正在朝着这个方向前进，那么，十年后的中国房地产，也会像今天的日本房地产一样，低迷，白送都没人要吗？答案是否定的。
前面我们也说了，依靠炒作而火起来的是泡沫，既然是泡沫，那终究会破，日本的楼市，就是典型的泡沫。
而咱们国家的楼市是泡沫吗？或者说泡沫大吗？有人做过统计，过去二十年，房价到底涨了多少？一线城市有的地方涨了十几倍，二十几倍，但是，如果和M2相比，房价的涨幅又是如何呢？ 2000年，M2是13.5万亿，2020年时202.3万亿，对应15倍，那时北京买东三环华腾园的房子5050元/平方米，一居室总价三十万，现在华腾园二手房六万多，对应15倍的关系。 2000年北京大白菜的批发价格是0.1元，现在批发价格1.5元。正好15倍。 2000年新毕业大学生的基本工资是300元，现在是4000多元。还是15倍。
其实跟货币对比，无论是房价，还是菜价，或者是毕业生的工资，基本都处于同一上涨水平。
从这一点来看，房价的暴涨，并不仅仅是因为炒作，而是因为房价伴随着经济的发展在同步增长，其他的很多东西也在同步涨价，只不过，房子的财富效应更加明显，人们更加关注而已。
再来看未来十年，中国的楼市怎么发展。大家都知道，楼市的长期发展看人口，我们未来十年的人口，还处于增长的阶段，当然，增速会大幅度下降。另外一个方面，城镇化的进城，还在加速，我们国家还有十几个百分点的城镇化增长空间，也就是说，至少还有一亿多人要进城，这种需求，伴随着人口增长带来的购房需求，足以支撑中国的房地产，再发展是到二十年。
不过，从房价的角度来看，周期性在所难免，房价不可能永远涨，尤其是在当下的经济环境下，未来的分化会更加明显，在某些地区，可能会出现向日本前期出现的那种免费送房的情况，这些地方有几个特点，一是人口净流出，而且可能比较快；二是缺乏经济基础，没有主导产业；三是生态环境基础差，或者遭破坏严重。大家比对这些地方，一些开发过去的小城镇，三四线城市，还有一些前期炒房过渡的县城，都可能沦为这样的窘境。
综合看来，楼市的未来，取决于人口增长，更取决于经济发展，中国经济的韧性，决定了未来楼市还将稳定发展。
