当前房地产市场最明显的背离是价格和数量的背离，从去年年中至今，随着棚改货币化刺激政策的退潮，中国房地产的销售面积和销售金额增速均在明显走弱，当前已经处于负增长的状态，而国家统计局发布的70城房价同比增速却明显上行，从历史情况来看，房地产量价的走势非常符合典型的资产特征，就是说价格涨的时候交易很活跃，价格跌的时候交易就变得清淡。这种特点和股票市场是很类似的，买涨不买跌，甚至追涨杀跌，涨的越多越贵就越多人冲进市场，跌的时候再便宜大家也都不想买，所以从这个角度来讲，大部分人买房并不仅仅是简单的消费需求，因为按照消费品的特征，价格越打折就越能够起到促销的作用，而房子是越打折越没人买，大家买房更多的还是从投资角度考虑。
本轮房地产投资的韧性与去年房地产企业的高周转模式或许也有关系，去年整体信用环境偏紧，房地产开发企业更多采取快速拿地开工回笼资金再拿地的模式，所以去年房地产新开工面积大增17.2%，房地产施工面积也大幅上升，尽管今年以来地产新开工增速已经开始回落，但之前已经开工的项目仍会继续施工，这是本轮地产周期的韧性所在。
那么是否有一种资产价格会一直横盘呢？今年中国棚改目标只有285万套，相比去年减半，而且货币化比例也在大幅下调，政策刺激力度大幅减弱，而且当前各线城市房价处于高位，居民的债务水平也很高，进一步刺激的空间也非常有限。而棚改货币化是推动之前中小城市房价上涨的重要边际力量，一旦刺激减弱，房地产势必会进入下行周期。尽管官方数据相对平稳，但从其他数据来源看，中国房价也有调整压力。此外往前看，高起的房地产投资增速也会趋于下降，一方面土地购置投资在明显降低，从统计角度对地产投资的支撑作用在继续减弱，另一方面地产销售端仍是领先指标，预示着投资下行只是时间问题。
但与以往下行周期不同的是，之前房子主要集中在开发商手里，迫于资金压力，开发商会选择降价销售，地产下行周期也会较快。而本轮房子主要集中在居民手里，尤其是在二手房市场不发达的小城市，居民在市场行情不好的时候一般会选择扛一扛，这就决定了本轮地产周期尽管会下行，下行速度也会相对慢一些。结构上来说，中小城市的压力要比大城市要大很多，这一点在今年的数据中已经有所体现，例如对小城市市场比较依赖的碧桂园，其销售面积增速在2017年时曾高达62%，而在2018年却降至-11%，恒大地产销售面积也从2017年的13%降至-10%，在人口和房地产的压力之下，各城市间的抢人大战也会愈演愈烈，地产周期的下行意味着宏观经济也要沿着长期趋势向下向新常态和高质量收敛，这是因为地产下行不仅对工业行业有影响，中国居民资产配置中有六成以上与地产直接或间接相关，居民财富乃至大类资产的走势都会受到影响。
所以当前看似相对稳定的房价背后，实际上暗潮涌动也暗藏风险，一种资产价格不上涨就会下跌，不太可能长期维持在同一个水平，就像我们看到没有那支股票是一直横盘不涨也不跌，边际的交易者往往是影响存量资产价格的关键，只要有交易，价格势必就会波动起来。
