在合肥的房地產市場上，關於公寓的諮詢和廣告，從來都沒有斷過。
一方面是公寓單價低，不限購，容易把購房者給忽悠。比如，政務某公寓產品，50來萬一套，租金可抵貸款，以租養貸，你值得擁有。
另一方面，則是不得不佩服某些中介的營銷能力，比如“公寓商業性質不佔名額”、“將來出租絕對穩賺”、“首付××萬就能在合肥安個家”、“低總價，不限購，首付只需要××起”等。
但我在這裡想說的是，合肥投資40年公寓，絕大多數都是坑。
一、公寓交易稅費高
眾所周知，40年公寓的轉售稅費高，這點恐怕很多人或多或少都有點了解。但究竟高到什麼程度，並沒有具體概念。
以上文朋友圈所闡述的，總價50萬在政務區購買一套小公寓，假設每年以5%的速度升值，5年後升值為63.8萬。
表面來看，輕輕鬆鬆賺13.8萬的差價。但交易時，需要交納的稅費，僅增值稅及其附加稅、土地增值稅、印花說等幾項，就達到了7.7萬左右。
這也就是說，花50萬買套公寓，就算苦等5年後升值13.8萬，轉售時需要交納的稅費就達到了收益的一半還多，算下來5年收益只有6.1萬元。
這還不算5年時間產生的貨幣膨脹、貨幣貶值等因素，折騰下來基本賺不到什麼錢。一個字：坑。
更坑的還在後面，高額的稅費造成的結果是：二次交易賠錢，三次交易賠錢，越往後公寓就像個燙手山芋一樣，越轉手越賠錢。
02、以租養貸？至少20年才能回本
當然，有人會說，投資公寓本來就不是通過轉售來賺錢，吃租金坐當包租婆才是王道。
事實真是如此嗎？以合肥最繁華的政務區為例，高檔品牌小區凱旋門的小公寓，租金約為2500元/月。事實上，政務區這個價格的公寓，總價絕對都不止50萬。
暫且以這個來計算，按一年公寓出租率80%來看，年收益為：12個月*2500元/月*80%出租率=2.4萬/年。成本回收時間為;50萬元除以2.4萬/年=20.8年。
這也就是說，購買一套一套40年公寓，至少20年才能收回成本，這還不算出租之前，購置傢俱家電等所需要的費用。
03、合肥絕大多數銀行都不做公寓貸款
此外，公寓看著成本低，但是首付至少5成，只能貸款10年。再加上，合肥絕大多數的銀行，都不做40年公寓的貸款，很多購買40年公寓的朋友，只能選擇全款購買。
04、合肥公寓產品嚴重過剩
與此同時，合肥40年公寓產品，現在也嚴重過剩。金剛石的數據顯示，3月份合肥商辦市場的存量為759.78萬方，需要91.37個月才能賣完。想想看，這是一個多麼恐怖的數字。.
05、公寓居住體驗相對較差
還有一點要說的是，公寓尤其是小戶型的公寓，居住體驗性真的是很一般。
先說錢，商水商電，物業費也比住宅高得多，每個月一次的繳費，絕對會讓你痛徹心扉。
再說鄰居，你的隔壁可能是美容店，可能是皮包公司，對面也可能是電競賓館，各路牛鬼蛇神出沒，晚上睡覺都不帶消停的。
最讓人崩潰的是電梯，幾十戶共用兩三部電梯，每天早上趕時間打卡的時候都有一種走樓梯的衝動。
結語：現如今，合肥市面上的40年公寓產品，太亂太雜，各區域分佈不均，一線房企、本土房企等全部在做。
如果要買，想投資，一定要記得：未來市場上大量公寓堆積，真正的租客需求在哪裡，又有多少需求量？
還有，自己購買公寓，未來是打算做什麼用，符不符合自身的需求？
最後，還要說一句，相對於公寓、商鋪等非住宅產品，置業合肥的首要選擇，依舊是住宅，住宅，住宅！
