在做地产行业的这两年里，我在不断地听到客户、学员包括我自己在问同一个问题：怎样买到合适自己的房子？在这里简单的整理了一下，供诸君参考
1、需要明确自己的需求
也就是，这套房子我买来是做什么的？这和你挑选区域和项目有极大的相关性。可以跟大家简单的列举几个目的：
（1） 买来自住，在最近5-10年以内不准备换房子或者出手
（2） 买来过渡，3-5年就会换一个更大的改善性用房
（3） 买来投资，后期想要升值后卖掉
（4） 买来投资，主要是想要吃租金升值
（5） 买来度假，每周可能会来住1-2天或者每年来住2个月
上述的目的并不全面，大家可以根据自己的具体目的进行更深入的梳理。
我会习惯性的把购房目的分为刚需、改善、投资、度假四种，大部分的买房目的都是这四种的综合，比如刚需+投资；改善+度假等等。每种购房情况在选择位置和具体户型都会有不同的区别。比如以租金为收益的投资型客户一定要选择繁华地段租客群多且口碑较好的小区，而以升值为主要受益的客户，考虑未来发展的核心区域才是王道。选择当前价位较低同时又有发展前景的区域才是王道。
2、买房子的预算是多少？
也就是，我现在有多少钱？
可以按照下列公式进行计算：总房款=现有资金/当地银行首付比例；购房面积=总房款/区域均价；其中，银行首付比例在网上即可查找，区域均价可参考电商平台给到的周报月报等数据，比如腾讯房产、新浪乐居、克尔瑞数据等，这些平台一般都有自有公众号，可以随时关注。
我们在进行预算的计算时，要提前预留出部分资金用于后期的契税，公共维修基金等。一般预留2-3万即可。
3、期房还是现房
关于期房还是现房的问题，其实反映了一部分客户在购房时的忙乱情绪。实际上，在你确定有买房需求的时候，筛选，看房的动作就应该开始了。很多客户非要等到自己急需要用的时候才去看房，在现行的房产市场环境下，很容易错失一些不错的期房。我遇到过很多买期房的客户，在项目转为现房时，已经完成了第一轮的升值。现有的现房又多数属于老小区或是二手房，为后续的筛选增加了难度。
也有些客户会反映现房看不到实体会有不放心。我承认现在会有一些小的开发商会出现烂尾等现象，所以买期房一定要选择全国排名靠前或者是本地知名的开发企业。
3、买一手房还是二手房
对于一手房和二手房大家一直是众说纷纭，吵来吵去吵了太长时间了。实际上关于这个问题不用太过纠结，在一手房可以符合要求的情况下，尽可能的去选择一手房。首先是一手房与开发商直接签合同，在后续的贷款等方面会更加有保障。其次是一手房买卖合同是透明的，各区均直接制定合同的内容及条款，合同的内容及条款是一致的，不会出现私自改变合同的现象。当然，如果有合适的二手房也是非常值得入手的。在这期间非常推荐找一个做中介的朋友帮忙办理，可以更好的规避风险，也可以减少跑动政府部门的次数。
在考虑完上述的问题后，基本上大家会基本上确定买房的区域和大概的面积。下边我们来筛选项目。
1. 地段优先原则：在同一区域，不同的位置的项目升值空间不同，首先考虑的地段是学区，其次是地铁或者公交车的换乘点，这两个位置在目前看来，是比较有升值空间的。
2. 品牌优先原则：在相同的地段，大品牌开发商比小品牌开发商更加值得信赖，优先考虑全国前10的大型开发商，其次可考虑当地口碑不错的开发商。一些出过问题的开发商坚决不考虑。当然，出问题也需要区分，有些在业主论坛上爆出的问题很可能是水军灌水之作，大家要擦亮眼睛。
3. 特殊价值优先原则：有些项目在某些方面具有稀缺性，比如小户型住宅项目，单纯洋房社区项目等等，这类的项目在后期有较高的升值潜力。
在筛选项目的同时，我们要同时筛选该项目目前在售的户型，首先要考虑的是户型设计的合理性，最简单的是要保证户型是方正的，是指的整体户型比较方正，而不是单个房间方正。其他的诸如南北通透，动静分区等是其次的筛选内容。再有就是保证户型一定是足够使用的，在预算范围内，确保有足够的空间进行生活和工作。
那在进行上述的筛选后，一般已经可以确定区域项目及项目内的户型，这时候就需要实地去售楼处了解一下，诸如价格，优惠，小区环境，小区人气等。
