2015年11月，李某将未办产权证的自有房屋以120万元价格售予陈某，陈某付款并居住1年后迁居国外生活，该房由李某以每月1600元回租，2018年8月，李某与冉某签约，将该房以160万余元售予冉某。
本案属于典型的“一房二卖”，主要涉及到合同效力及房屋归属问题，类似于此类相关的问题，我国法律是如何规定的，司法实践中又是如何认定处理呢？
一、两份合同均为有效合同
首先应先解决的问题就是两份合同的效力问题。根据我国《合同法》的有关规定，只有在违反法律、行政法规强制性规定时,或者损害了国家利益以及公共利益,或者是存被欺诈或被胁迫的情况下签订时,才能被认定为无效合同或者可撒销合同。因此在"一房二卖"的情况下,只要两份买卖合同都是在平等、自愿的基础上协商签订的,系各方的真实意思表示，均应当被认定为有效合同。
二、两份合同均未履行的情况下,应坚持签订在先的原则
如果两份合同均未履行,两位买受人均只享有期待权,即先签订买卖合同的买受人有权取得标的物的所有权,后签订买卖合同的买受人由于不能取得合同标的物的所有权,有权要求出卖人承担违约责任。最高院认为,这种处理方法较之过去的处理方法显然更加妥当,对于制裁不诚信当事人也更为有利。因为,如果直接认定后签订的合同无效,不诚信一方当事人就无约可违,也就不用承担违约责任。第二买受人不能取得标的物所有权,只能要求出卖人承担缔约过失责任。然而根据缔约过失责任规则,买受人只能在遭受损失的情况下才能要求出卖人承担赔偿责任,如果买受人没有损失,就不能制裁出卖人。相反,如果我们认定前后签订的合同都有效,没有取得合同标的物所有权的买受人就可以依据合同约定,追究存在不诚信行为的出卖人的违约责任。在这种情况下,只要双方约定了违约金,并且双方所约定的违约金不是过度高于实际损失,法院就可以予以支持。因为,违约责任的功能有两个:一是填补损失功能,二是惩罚性功能。这种处理方法,显然对制约不诚信的行为更为有效。
三、一方买受人已经取得标的物所有权的,应坚持物权优先的原则
按照我国《物权法》所规定的物权变动原则,动产的物权变动以交付为准,不动产的物权变化以登记为准。对于这种情况下的"一房二卖"问题,在处理时应当区持以下三个原则:一是前后签订的两份买卖合同均有效。二是已经取得物权的出事人应当优先受到法律保护, 也就是要贯彻 "物权优于债权 "的原则。这种情况下,债权人对房屋的取得拥有的是一种期待权,而物权人对于房屋的取得拥有的是一种既得权,应当优先于债权得到保护。这是目前我国《物权法》所确定的处理原则,这种做法有利于维护物权关系的稳定。
四、买受人均未取得标的物所有权时,应坚持占有在先的原则
在“一房二卖"的情况下,其中一个买受人已经取得对标的物的占有,但未取得所有权；另一个买受人虽然支付了定金或者购房款,但未占有标的物，亦为取得所有权。这种情况下发生纠纷，应该如何处理呢?对于已经占有买卖标的物的当事人,有权请求取得完整的物权。物权的权能包括占有权,使用权,收益权及处分权，占有属于物权的权能之一,占有权是物权的核心。因为,只有占有物,才能从占有物上取得收益,以及对物作出处分。另一买受人虽然支付了订金或购房款,但是只享有对物的债权。占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言,应当优先受到法律保护。
需要强调的是,此处所说的占有是合法占有，而且这种占有还必须是纠纷发生之前的占有。也就是说,此处所说的买受人的占有应当是有法律或者合同依据的占有,如果是抢占、强占合同标的物等非法占有的情况下,就不能请求出卖人转移标的物所有权。
五、一方当事人已经履行合同的,应坚持履行在先原则
出卖人就同一标的物分别与不同的买受人签订两份买卖合同之后,前后买受人均未取得标的物所有权或占有标的物时,如果其中一份买卖合同的当事人已经履行合同,而另一份买卖合同的当事人还没有履行合同的,则已经履行合同的当事人有权要求出卖人转移标的物的所有权,这是履行在先原则。
房屋买卖合同纠纷中尤其二手房买卖中陷阱居多，对于相关的法律风险，律师温馨提示：
（1）购买未取得房产证的房屋，若为一房二卖情形，则存在无法取得房产所有权的风险。
（2）房屋买卖合同签订并支付房款后，实际履行交付并入住具有十分重要的法律意义，但即便如此，签订房屋买卖合同，如未办理过户登记手续，即使合同有效或者入住多年，但在一房二卖情形，亦存在丧失物权请求权的风险。
（3）以一房二卖事实单独诉请确认合同效力的，性质上属债权确认，法院可以作出确认两份买卖合同均为有效的判决。至于买受人谁能取得物权，在当事人未提出确认物权请求情况下，属另案解决范畴。
（4）对非产权人的签约当事人，如果不存在授权委托书或表见代理情形，合同因无权处分存在无效之虞。
作者：王欣律师/山东舜翔律师事务所
