近幾年，隨著“一帶一路”的深入開展，投資海外房產已經不再侷限於澳美歐等發達地區，反而是東南亞的房地產市場，成了國內投資者的新晉“發燒地”。
東南亞“井噴式”增長的房價及租金回報率吸引了大量投資者的目光，其中，以菲律賓和柬埔寨兩個國家最為典型。
從表象來看，兩個國家似乎有著眾多相似之處，投資潛力更是難分伯仲，但事實上，發展模式的差異，註定這兩個國家會走向相反的方向。
首先，兩者房產市場的需求有著本質區別
選擇去一個國家投資房產，看的就是需求，需求越大，前景越好。
但是所謂的需求也分兩種，一種是炒房客大量湧入引發的偽需求，另一種才是適合長線投資的實際需求。
實際需求決定了未來房價上漲的空間幅度和時間長度，能被大多數人把握；而偽需求只能營造一種短期爆紅的假象，假象之下，獲利的永遠都是少數。
對於菲律賓來說，房價上漲的時間已經持續了近十年，在首都馬尼拉的多數地區，租金回報率基本能保持在8%甚至更高的水平。
但需要注意的是，菲律有近1.2億人口，人均GDP已突破3000美元，馬尼拉作為國家的政治經濟文化中心，不僅有大量本國人口，還有很多國外移民和常住人口，所以並非菲律賓所有的地方都能保持這樣的增長。
從數據上看，菲律賓房價的平均漲幅變化也是趨於理性的，會受各種因素的影響產生變化。
菲律賓平均房價漲幅變化
反觀柬埔寨，根據鳳凰週刊之前發佈的一則新聞顯示，三年內柬埔寨部分地區的房價漲幅高達5倍。
在西港獨立海灘附近的土地，兩年前為二三百萬元一畝，如今已經漲到1200萬元左右。
加上經濟連續多年保持7%以上的增速及美元資產國、無外匯管制、博彩業合法等噱頭，聽上去，發展速度比北上廣之和還要快，開放的政策比香港和澳門加起來還要好。
但事實上，根據世界銀行的統計，截止2018年柬埔寨的人均GDP僅有1512美元。
柬埔寨人均國內生產總值變化趨勢
對於一個購買力如此低的國家，房價的漲幅卻能這樣迅猛，靠的是什麼？反正不是需求。
其次，兩個國家的人口紅利也有著本質區別
人口紅利對任何國家來說都是一個很吃香的條件，在全球競爭中相當有優勢，因此無論是菲律賓還是柬埔寨，都會把人口紅利當成一大宣傳點。
前面已經提到過，菲律賓總人口大約1.2億，馬尼拉常住人口更是保持在2400萬左右。
根據國際權威機構的統計，菲律賓人口的平均年齡為24歲，勞動人口的比例高達75%。這樣看來確實有一定的人口優勢。
那麼柬埔寨呢？
據數據顯示，柬埔寨人均年齡為30歲，雖然和菲律賓比起來有些差距，也不算太大。但一看總人口，差距就出來了。
根據世界銀行的統計，2018年柬埔寨的總人口為1600多萬。這樣的人口基數，僅憑人均30歲就能看出紅利，似乎也太過草率了一點。
柬埔寨總人口變化趨勢
再者，兩個國家的開發商也有著戲劇性的差異
相信關注菲律賓房產的人，對Ayala、SMDC、DMCI等菲律賓幾大知名開發商或多或少都有些瞭解。
這些開發商雖然很多創始人是華裔，但都是實實在在的菲律賓人。
並且菲律賓的土地雖然可以自由買賣，但僅限於在本國人之間進行交易，只要是外國人，不管多有錢都不可能通過合法途徑購買到土地。
這也就決定了菲律賓的地產項目基本都是當地開發商所建，此外，建成之後還要保證本國人的持有率在60%以上。
所以，即使有很多人選擇去菲律賓投資，但買得最多還是菲律賓本國人，而當地開發商於此紮根，需要考慮長遠發展，也會更加註重質量和口碑。
再來看柬埔寨，雖然也有世橋、炳發、加華等大型本土開發商，但政府並未對外企有所限制，加上近幾年的瘋狂增長，吸引了大量外企在柬埔寨開發地產項目。
據柬國土規劃和建設部公佈的數據，2000-2017年，外資企業在柬開發的房地產項目共有287個，總投資額42.97億美元。
其中中資企業擁有110個項目，總投資16.56億美元，佔比近四成，是柬埔寨房地產的最大境外投資方。
這些中資企業不僅有大家所熟知的萬科、碧桂園、恆大等國內一線房企，還有眾多連資質都沒有的小商人。
為了節省拿地成本，這些開發商建的基本都是高層公寓，面向的客群也多為中國人。
如果對比一下這些項目的宣傳文案，就會發現中文版的用詞之華麗設計之用心，絕非當地高棉語能比的。
而當地開發商深知柬埔寨人的經濟水平和不愛住高樓的特性，建的多是排屋。
但在柬埔寨，這類建築，外國人並不具備購買資格。
所以，先不說柬埔寨人口紅利是不是真的，就算是，外國人也很難撈到好處。
最終的結果就是，中國開發商在柬埔寨建房賣給中國人，出口轉內銷，投資變成一場遊戲。
更嚴重的是，由於缺乏整體規劃，開發商想怎麼建就怎麼建。
在金邊很多開發商剛拿到土地開發權，就開始一邊銷售，一邊施工以及準備隨時跑路。
很多人付了錢，連樓還沒見著，就爛尾了。
位於金邊市莫尼旺大道和西哈努克大道交叉口的“金塔42層”，就是一個很好的例子。
最後，產業決定了兩國最終的發展高度
在歷史上，菲律賓和柬埔寨都經歷過艱苦的殖民時期，嚴重阻礙了國家的發展速度，但在重新獨立之後，菲律賓逐漸形成了外匯、旅遊、BPO等特色產業。
根據世界銀行發佈的報告，菲律賓海外勞工創收的外匯規模在逐年增長，2017年已成為全球第三大匯款接受國。
另外，經過多年的發展，菲律賓已經成為亞洲BPO行業發展最成熟的國家，以每年平均25%-30%的速度增長，持續保持較高的全球領先水平。
加上近幾年總統杜特爾特在大力推行“大建特建”計劃，不僅提供了眾多工作崗位，基礎設施的不斷完善也吸引了很多遊客，旅遊業對GDP的貢獻越來越大。
正是由於多產業共同發展，才有了菲律賓今天的成績。
和菲律賓不同的是，柬埔寨政府見識到中國改革開放的成就和深圳發展的速度後，也效仿在西港建特區。
西港衛星圖
既沒有特別的資源，也沒有人口優勢，更不存在長遠的規劃。
所以特區是建了，城市也開放了，也吸引大量外國人，但發展的卻是炒地皮、博彩甚至電信詐騙、假換匯等黑產。
就連沙縣小吃都成了這裡所見不多的實業。
加上週邊國家嚴控博彩業，西港成了賭徒最好的去處，依託地下博彩的肆意發展，房價也節節攀升。
據當地人稱，西港漲幅最高的地塊，三四年就漲了5-10倍。很多人以高價轉手之後，又轉戰金邊等地，進而推動了其他地區房價的上漲。
西港局部
但只要是虛假的繁榮，就會有破滅的時候。
由於近期柬埔寨開始打壓地下網絡博彩，一場大撤離正在上演，房地產受到的波及並不亞於博彩業。
隨著人口的流出，博彩業漸冷，炒地皮行不通，西港這個特區不僅不能為柬埔寨的發展提供動力，連自己的前景都未可知。
說了這麼多，一句話總結就是，柬埔寨和菲律賓之間的較量，其實就是投機與投資的較量。
菲律賓的房價增長建立在本國人口多需求大、經濟發展快購買力強的基礎上。而柬埔寨的房地產市場雖然漲幅大，但缺乏理性，找不到投資邏輯，更像是把有錢人變成窮人的把戲。
菲律賓和柬埔寨，你更看好誰？
