樂居買房訊（編輯 石婷婷） 房地產是中國經濟的“晴雨表”和壓艙石，房地產是否復產順利是經濟迴歸正軌的重要信號。而在近1個月的時間內，武漢樓市恢復情況如何？市場有哪些新動向？為清楚瞭解這些動向，武漢樂居直播間採訪了湖北中原策略顧問中心總經理鄭源滔先生，他向我們介紹了武漢樓市現狀。
武漢樓市仍有較大購房需求 市場正在逐步復甦
4月份，武漢房管局公佈了2020年第一季度武漢市房地產市場運營情況簡報。報告顯示，今年一季度武漢商品房銷售套數11752套，銷售面積是136萬方，與去年同期相比減少62%。存量住房成交55912套，成交面積是55萬方，同比減少61%。
另外在武漢樓市逐漸恢復的3月31號到4月20號這21天期間，據武漢樂居統計，武漢房管局一共發佈35張預售證，這可謂是一波供應小高潮。而據武漢市房地產市場信息網數據統計，4月1號到4月21日之間，武漢新建商品住宅成交3127套，日均149套。這一系列的數據都在表明武漢樓市在逐漸復甦，湖北中原在近期也出臺了武漢樓市3月月報，其中就有提到“春天如約而至，武漢市場正等待重啟”。那麼除了這些官方數據之外，武漢市場在重啟的這段時間內，樓市又有哪些具體表現呢？或許從鄭源滔向我們介紹的湖北中原旗下代理的項目銷售和來訪情況，可更為直觀地瞭解一二。
“4月8號武漢各個線下售樓處才陸續開放，但由於疫情的後續影響，實際上無論是我們代理的項目，還是競品項目，看房都要提前預約，且每個項目對於接待的人數有一定的要求”。因疫情的安全管控，在鄭源滔看來目前整個武漢樓市還處在一個逐步向正常化迴歸的狀態。據鄭源滔介紹就中原4月份周度來電數據情況來看，市場出現了逐周大幅攀升的趨勢。就拿最近一週來說，在整個武漢市場內，包括湖北中原自己的代理項目和監測的競品項目，單週的來電量接近5000多組，成交量接近500套。“所以我們認為隨著時間的推移，隨著客戶線下看房的全面恢復，武漢樓市會逐步向一個活躍的狀態演變”，鄭源滔總結道。
在他看來，從目前各項目的來電頻次來看，武漢仍有較大的購房需求，只不過因目前疫情的影響，購房者首先會通過線上聊天或者電話的方式諮詢項目詳情，也有部分購房者會通過線上去做繳納定金、鎖定房號等交易，但出於謹慎的心態，多數購房者還是會選擇線下看過之後才會做繳納首付款等下一步動作。
武漢三、四環品牌房企仍受歡迎 單價2萬/平以上項目成交不理想
即便武漢樓市目前還處於一個逐步恢復的階段，但不同類型的市場，冷暖差異性已有非常大的區別。鄭源滔就從湖北中原監控的武漢各項目成交的實際情況，將武漢目前的市場分為了三大類。
第一大類就是三四環區域之間的市場。鄭源滔分析認為在這個區域裡，客戶新房選擇會較多，且價格相對來說處於較低水平，像東西湖、白沙洲的黃家湖以及陽邏之心等板塊都處於價值窪地，它們的一些項目即便是在疫情期間，都會有成交的情況。4月8號線下售樓部開放之後，這些項目依然維持了成交熱度。這些位於三四環之間的項目，它們代表著武漢剛需人群的一個典型選擇。剛需購房者首先對價格是有要求的，第2個需要有軌道交通的連接，第3個需要有品牌開發商打造，結合這些需求，三四環區域之間的項目也是武漢樓市一直以來成交比較活躍的一類。
第二類為改善型項目。例如位於關山大道的清江山水、位於後湖的星河2049等，這些項目單價2萬左右，產品的面積段在100~140平方米。這些改善型客戶痛點會比較明顯，很多可能之前住的小區是典型的老破小，基本上處在沒有規範化的物業管理狀態，這次疫情之後，其實加速了他們快速出手的意願。這種改善客戶，他們非常清楚自己想要什麼，他們比較看重社區物業管理、社區規模、配套等。
第三個類型就是豪宅。鄭源滔認為豪宅受到衝擊更大，其恢復可能也需要花費更長時間。這種類型的購房者，很多是私營企業主或者企業中高管，但是這次疫情對包括餐飲、 KTV、電影院、旅遊、兒童培訓等行業都有一個強勢的衝擊，對多數企業現金流的運轉產生了較大的負面影響，所以這些偏向豪宅的客戶，他們現在出手可能相對會更加謹慎一些。
“總體來說，目前武漢樓市成交量還未迴歸正常，市場上的主要購房力還是以剛需客戶為主，另外還有少量的改善型客戶。就價格區間來看，單價18000元/平以內的項目相對會好賣一點，而單價20000元/平以上的項目，普遍來說成交就不怎麼理想。”鄭源滔總結道。
開發商以價換量情況未現 但購房者處於上風
武漢樓市目前成交量未迴歸正常，開放商是否出現了以價換量的情況？現在對於購房者來說是否是撿漏的時期呢？
對於這些問題，鄭源滔給了直接回答：在武漢市場目前並未出現以價換量的情況，但對於購房者來說，有需要可出手，整個市場購房者處於上風。
他分析道，實際上武漢樓市目前呈現的情況比我們在2月份疫情期間預判的更為樂觀。這裡面的原因主要包含以下幾個方面:第一個為房企的融資方面。“房住不炒”依然是當前房地產市場的主基調，金融監管調控自去年下半年以來也並未發生明顯的風向變化，但在實際執行層面，房企融資已經有所鬆動。再加上3月底以來，央行下降逆回購利率、定向降準等流動性寬鬆貨幣政策也將進一步優化房企的融資結構，綜合以上因素，上市房企融資成本明顯降低，融資難度下降，這就造成這些品牌上市房企在在新房市場上進行以價換量的動力沒有那麼強勁。
但武漢的一些中小型房企融資渠道極度不暢，它們需要依靠信託等高成本方式去融資，對於這些企業而言，銷售回款是他們最重要的一種現金迴流的方式，他們很有可能會有以價換量的衝動，但通過復工後觀察，大規模以價換量的情況，並未出現。究其原因，鄭源滔認為，目前開發商還處於摸石頭過河的試探階段，大家都不太確定武漢市場還需要多久恢復正常。另外一個的原因則是從市場的數據反饋來看，實際情況比大家設想的要樂觀一些。
在鄭源滔看來武漢市場上未出現以價換量還有另外一方面的重要因素是，武漢的新房限價政策，在全國範圍來看，實施得較好。政府目前設定的備案價，在很多開放商看來，還是處於一個低估的水準，所以他們通過降價去化動力也非常不足。
但鄭源滔也說，不得不承認的是，今年房企也將面臨極大的去化壓力。
武漢樂居在去年就曾對武漢各區庫存量進行了盤點，武漢庫存總量近千萬房，其中東西湖吳家山板塊就有超50萬方的庫存。再加上武漢土拍市場降低房企拿地標準，例如從3月底和4月24日的兩場土拍可以看出，部分地塊保證金從全額降為了兩成，這些都大大提高了房企的拿地熱情。另外一方面則是3月份武漢房管局對於預售證申請標準的調整。根據最新標準，2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發項目，其開發投資額達到25%以上，且高層建築形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建築形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。
綜合以上三點，可以預測的是，武漢樓市還將湧入更多的新房項目，庫存量將進一步增大，整個市場將處於供大於求的狀態，行業競爭形勢將會加劇。鄭源滔認為這種形勢之下，對於購房者來說，反而是好事，“在行業競爭比較激烈的情況下，其實購房者跟開發商的博弈裡面購房者會佔據上風，這意味著購房者獲得優惠的可能性將大大加強”，因此，在他看來，今年或許是購房者入手的好時機。
買在分歧、賣在一致
在採訪的最後，鄭源滔用8個字概括了今年甚至明年上半年的武漢樓市的預判：“買在分歧、賣在一致”。
“去年軍運會期間可能是武漢整個城市形象或者品牌聲量的高峰，那個時候大家對於武漢樓市給予了極高的期待，受疫情的影響，大家對於武漢的看法有了分歧。房企對於在武漢的投資態度也有了分化，有些房企在今年依然會選擇加倉武漢，但也有房企投資重心會有所偏移。但實際上武漢城市不管是經濟還是產業和人口層面上都沒有發生顛覆性的質變，它依然擁有很紮實的基本面，因此無論是對於開放商還是購房者來說，今年都是一個投資武漢房地產的好機會。處在分歧狀態之下，我們才容易撿漏。這就好比我們做股票投資一樣的道理，我們把武漢比作一個績優股，但由於突然的利空，股票砸下去了，但從價值投資的角度來看，這個時候反倒是你買入的好機會。”對於“買在分歧、賣在一致”這8個字，鄭源滔這樣解釋道。
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