北京金诚同达律师事务所合伙人吴永高
中房报记者 高拯坤 | 北京报道
上海虹口“围标”事件仍在发酵,相继传出涉事企业高层被带走调查、当事地块出让规则发生改变的消息，其背后涉及的法律问题更是引发热议。
受新冠肺炎疫情冲击，近段时间以来地方政府对土地财政的期望值在不断升高，但整个房地产在“高房价、高库存、高杠杆率”的局面下“房住不炒”依然是一条红线，土地一级市场的风吹草动也牵动着全社会敏感神经。
这一“围标”事件暴露出当下土地市场的什么问题，涉事企业或将面临什么样的处罚？针对这些问题，4月15日，中国房地产报（微信ID：china-crb）记者约访了北京金诚同达律师事务所合伙人吴永高律师，他曾在原国土资源部法律中心工作十余年，长期从事土地出让转让、土地开发利用、土地违法案件查处等方面的理论研究和实务工作，曾参与《土地管理法》等多部法律法规修改和土地矿产领域多项国家重大课题研究工作。
对于上海虹口“围标”事件，他做了这样的剖析。
相比过去“围标”现象已极大减少
“住宅用地招拍挂是我国土地一级市场较为常见的国有土地出让形式。在《物权法》等法律中明确规定，包括商品住宅用地在内的经营性用地必须通过招拍挂的方式出让。”吴永高说，出台这些规定，就是为了发挥市场在配置土地资源中的决定作用，避免低价出让土地造成国有资产流失，维护国家作为土地所有者的合法权益，促进房地产市场公平健康发展。
“在住宅用地招拍挂制度建立和实施过程中，早期确实存在虚假招拍挂或者围标、串标等各种违法违规问题。这一直是自然资源等部门着重整治的一项问题。”吴永高表示，随着制度的完善和观念深入，目前住宅用地招拍挂出让方式已较为成熟。从年度住宅用地供应计划到具体宗地的出让公告、出让条件、出让结果都必须向社会公开，接受各方面的监督。所以虚假招拍挂和围串标现象大为减少，但不能排除个别宗地出让过程中存在猫腻。
他继续表示，就此次上海虹口“围标”事件来说，虽然目前未见官方公布相关案件信息，但综合来看该宗地块位置优越，出让条件宽松，对于房地产开发企业来说属于稀缺资源。3家入围竞标单位报价均是规定的起始价，并进入现场竞价阶段，仅仅是中海一家报价，另外两家不愿现场竞价，这个结果确实让人感觉比较意外。
涉事企业或面临严重后果
在吴永高看来，稳房价稳地价，保障房地产市场健康发展，土地一级市场必须规范进行。住宅用地招拍挂中，围标现象时有发生，围标目的就是为了降低拿地成本，确保中标。但无论围标行为还是虚假招拍挂，都侵害了国家作为土地所有者的合法权益，也影响了房地产市场领域的公平竞争，明显属于违法行为，需要承担相应法律责任。
这在法律中有明确规定。例如，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）规定，中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
《招标投标法》规定，依法必须进行招标的项目的投标人有违法行为尚未构成犯罪的，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。
吴永高分析说，假设最终调查结果确认，该宗土地出让过程中确实存在围标行为，则本次招标结果会依法被认定为无效。
“涉事房地产公司也可能面临处罚和承担赔偿责任。之前，上海曾有房企被罚没收土地保证金，并且3年内不得参与上海土地招拍挂案例”。针对此次“围标”事件，吴永高称，如果情节严重涉事企业及其员工还可能构成犯罪，被追究刑事责任。这在相关法律中也有明确规定。
吴永高表示，此次“围标”事件发生为广大房企和员工敲响了警钟，在拓展市场、扩大经营过程中，绝对不能超越合法合规边界。
他进一步分析说，从降低拿地成本策略角度讲，不是没有合法合规方式可以使用，比如意向竞争者通过组成联合体共同拿地，同样能够减少竞争，这种方式是法律法规和土地出让文件所允许的，实践中也经常被房企采用。
