4月15日，高新軟件新城拍出一宗約54畝的住宅用地，綜合畝單價約2500萬/畝，引發高度關注。
任何一個“地王”都會產生影響。那麼，軟件新城這塊地，對西安的影響體現在哪些方面？
軟件新城地籍編號為GX3-35-19的住宅地塊，淨用地面積53.629畝，容積率不大於2.8，引發了22家TOP房企的強烈興趣，最終隆基泰和奪得！
單純從地價看，成交價為71863萬元，摺合畝單價1340萬元/畝，樓面價約7169元/㎡，溢價率64.16%。這在最近3年的西安不算高。
但算上附加的公租房待建成本約2250萬元和公辦學校建設資金40500萬元，綜合畝單價達到約2514萬元/畝，綜合樓面價約13469元/㎡，這就不低了！
不但不低，可以說是非常高了！
開發商拿地時的各種成本，最終是要反映在產品和售價上面的，按照通常的規則，房價是地價的2-2.2倍來預估，未來產品售價起碼在2.5萬/+！
我們且不談這塊地最終是由隆基泰和自己獨立完成開發，還是聯合其它優秀的同行一起打造，這在目前還是個懸念！
單從軟件新城2019年至今的土拍態勢看，至今已分別有高新地產、招商蛇口、天地源、中國鐵建和本次的隆基泰和在此拿地，5宗地的綜合樓面均價在8000-13400元/㎡，未來這些地塊項目房價基本在2萬+到3萬+！
這顯示：
1、軟件新城的住宅用地，成交價總體是高於西安其它區域的，後續同類性質的地塊，成交價也基本會在這個價格區間內。
2、同時也意味著，軟件新城未來的人居定位是瞄準中高端居住區去的。這也對軟件新城的人居配套的高品質配建提出了要求。
3、對軟件新城的房價乃至周邊緊密關聯的地段的房價，將起到助力堅挺和拉昇的作用，雖然這可能是“副作用”，但一定會。
4、未來這些項目間的客群競爭將很激烈，這些項目組合而成的高端居住集群也將和其它區域的中高端產品新城強烈的競爭。
當然，也不排除還將會催生其它情況出現的可能。
從隆基泰和軟件新城地塊，上溯到中梁西鹹能源金貿區地塊、三迪灞河新區灞河東岸地塊，這三宗都是2020年春節後成交的“明星地塊”。
當然，“明星”的只要支撐是拿地價格：隆基泰和綜合樓面價1.34萬/㎡、中梁地塊綜合樓面價0.67萬/㎡、三迪地塊綜合樓面價0.84萬/㎡。
“地王”對樓市的影響和房價的刺激，是顯而易見的。這三宗地，分佈在三個不同的板塊，對板塊的影響不小。
這三宗地，包括在2016-2019年成交的其它10多宗高價地，影響的層面是不同的：
首先，受房價管控制約，僅對板塊產生影響。
2016年東二環新地王誕生後，周邊房源5公里範圍內在售盤馬上上調房價，甚至全市房價也為之震動。
那時房價主要還是由房企自行把握，隨機性大，說調就調。
現在不行，有控價程序，儘管此舉褒貶不一，但起碼斬斷了房企的隨意性，做不到說調就調了。因此地王項目的房價目前僅能對所在板塊產生影響，很能在更廣的面上產生實質性影響。
其次，如扎堆出現，對板塊影響大。
零星出現的高價地項目，其房價再高，對板塊的影響也有限。比如：高價地之一的融創東方宸院，只是自己高價，對周邊沒影響；滻灞的碧桂園兩個2017拿地項目，房價2萬/+，也只是對周邊有限範圍內的房價產生影響。
中梁西鹹能源金貿區地塊，對板塊房價影響不大，因為本身板塊內房價已不低，僅對在售盤的去化產生推動，三迪地塊也是如此。
像軟件新城這樣，高價地扎堆出現，對板塊的影響無疑是巨大的，一是總體房價將處於高位，二是對現有在售盤將產生銷售速度上的推動，這一點目前已是現實。
所以，在當前的政策環境和市場態勢下下，我們應該客觀看待高價地的出現和其對市場的影響。
雖然，高價地僅是對所在板塊產生影響，但是多個板塊出現高價地後，對房價的影響也是顯而易見的。
因為現在控價的一個參考因素是板塊均價。
高價盤入市後，勢必會拉高板塊的均價，這就對後續新盤的定價產生影響，其價格必然會高於當前同類盤的水平。
滻灞核心區2.0板塊的房價，在兩個3萬/+出來前，基本在1.3萬/㎡左右，但新盤萬科悅灣二期、萬科璞悅則在1.7-2萬/㎡，產品雖然和之前有差異，但不能不說與3萬/+盤的出現沒有關聯。
高價地雖然對樓市的影響不一，但是疊加了當前貨幣超發、保值增值所需因素後，至少在目前還是產生了購買擠兌的效應。
大概是在2019年的7、8月份，我們就提醒，在當時一批價格適中的盤銷售完了之後，當一批新盤出來，房價必定會走高。現在真是這個態勢！
這一方面有房價的規律支撐，但更主要的因素是地價和產品所致。
但好在，西安主城區還有不少房價不高的房源，還可以從容選擇。當然，如不能接受，那就得買遠一點的地方了！
編輯=陽陽 編審=周鑫
