本报记者 蒋翰林 余燕明 北京报道
图/多位房地产人士参与“城市更新：城市升级新机遇”的圆桌对话的讨论。
“在公司内部，我们经常调侃，作为一个城市更新项目的总经理，必须具有一位市长的视野和格局。”星河湾集团董事长助理、品牌总监杨毅这样理解城市更新。
佳兆业集团首席经济学家、集团控股副总裁刘策则形容说，“如果做传统住宅开发相当于本科生水平的话，做城市更新就需要研究生水平。因为它考验你的耐心、资金、综合运营能力。”
他们是在“2020中国城市运营与发展峰会”上表达了这些观点，今年的峰会主题为“问道‘十四五’探路‘双循环’”。
2020年11月23~27日，由《中国经营报》与中经未来主办的“2020中国企业竞争力年会周”在北京举行。
作为年会周的重要组成部分，11月25日举行的“2020中国城市运营与发展峰会”邀请了多位房地产领域知名学者及地产公司高管，共议经济“双循环”新发展格局中，区域发展，打造都市圈、城市群等城市运营与发展的良策。
对于城市更新的路径选择，卓越置业集团有限公司助理总裁胡伟平认为，每个城市都有不同的模式，不可能照搬，要从城市规划、产业发展的角度作出研判，再造适宜的城市空间满足经济发展、生活需求。
具体从产品打造的维度，勤诚达集团副总裁纪雪玲提及了居住产品要融入智能、科技等应用，此外还有海绵城市的设计建设。“打造城市更新产品，消费者的需求层次不同，所以应该进行精细化研究。”
“城市更新，特别是打造公共城市空间，要切实做到以人为本，符合城市生活、公共空间的趋势变化，用世界眼光、集世界之长研究城市更新、公共空间，打造出具有历史生命力的产品。”天恒集团地产运营事业部总经理周兴说。
不同于房地产开发
今年，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
与此同时，全国范围内许多城市，也相继出台了契合当地历史特征及现实情况的城市更新相关文件法规，这为各个城市开展城市更新业务提供了政策指引。
“2020中国城市运营与发展峰会”上，围绕“城市更新：城市升级新机遇”的圆桌论坛环节，胡伟平认为，与传统开发业务相比，尽管城市更新也是提供城市空间，但它的角色更像对城市与社会综合治理行动。
图/卓越置业集团有限公司助理总裁胡伟平参加2020中国城市运营与发展峰会现场。
早在2013年，卓越集团集中整合优势资源，成立全国第一家城市更新集团，以高瞻远瞩的战略眼光和更高的起点，全面推进城市更新发展。目前，卓越城市更新集团已跻身全国城市更新领域领先梯队，成为广东省城市更新领先企业。
“自从有了城市，这就是一个动态、永恒的话题。通过城市更新，能够对城市功能进行结构优化，实现产业升级，改善城市品质，解决城市发展过程中的历史遗留问题。”胡伟平说，“同时城市更新过程也是一种生态修复，原住民生活模式提升的过程。”
纪雪玲对城市更新的理解，更侧重于“土地运营”，以及企业具备穿透政策周期和开发周期的能力。
图/勤诚达集团副总裁纪雪玲参加2020中国城市运营与发展峰会现场。
勤诚达是深圳最早涉足城市更新领域的企业之一，以“与城市共生长”作为城市更新核心理念，积极倡导“产城融合”，全面整合内外资源，打通产业上下游，因城施策，重塑城市价值，提升生活品质。
“城市更新就是为了让城市焕发活力，进而改造城市现有的居住空间和居住环境，所以对人文、生态环境的需求更高。”纪雪玲说。
周兴高度概括了城市更新的三个特征：政策依赖性，强烈的人文特征，显著的产业性与综合性。
图/天恒集团地产运营事业部总经理周兴参加2020中国城市运营与发展峰会现场。
多年以来，天恒集团秉持国企社会责任，以改善居民住房条件、提升城市基础设施和街区环境品质为己任。随着北京市新总规的落地，强化首都风范、古都风韵、城市风貌的城市特色，优化提升首都功能的要求在不断强化，天恒集团积极响应新总规要求，不断探索发展方式和升级理念，吸取先进经验，在新时代、新要求下，成为城市更新提供服务的创新主体，更好地提升城市品质，改善人居环境。
具体而言，周兴解释，城市更新的政策依赖性在于，这些城市更新项目必须置于城市整体规划布局进行，主要为服务城市功能提升；强烈的人文特征是因为城市更新涉及大量历史文物、名人故居等，传承了大量历史痕迹与沿革；此外，城市更新十分考验企业综合能力，尤其是让城市在相对历史时期内，适应社会经济发展，保持产业结构、功能布局的历史先进性。
在从事城市更新过程中，企业的自身能力也将得到提升。“城市更新牵涉的方面太广了，要求整个团队具备非常系统的服务能力。这不再是简单地建房子，而是要真正重建一种生活秩序、生产秩序。”杨毅说，“它确实会不断地促进企业自身转型，完成各种能力系统集成。”
图/星河湾集团董事长助理、品牌总监杨毅参加2020中国城市运营与发展峰会现场。
新一轮城市更新“高质量发展、内涵演进、有机更新”的特征明显而清晰，着力发展绿色、环保、宜居、宜业的城市更新高质量发展模式；星河湾，基于其一直坚守的高品质发展路线、高品质人居、高品质产品，正成为高质量城市更新企业集群中的重要成员和带头先锋。
“城市更新不是传统开发业务的快周转逻辑，本质上是跨周期投资，更加复杂，综合性更强，所以特别锻炼企业的耐心、融资能力、城市运营和产业能力等。”刘策说。
图/佳兆业集团首席经济学家、集团控股副总裁刘策参加2020中国城市运营与发展峰会现场。
刘策供职于佳兆业集团，城市更新业务起步于1999年集团成立之初，经过20年在城市更新领域矢志不渝的钻研及投入，佳兆业在城市更新业务上紧跟中国城市化进程不断演变升级的步伐，适时把城市更新的战略定位调整为“城市公共服务商”。
长期心态、平衡艺术
与传统的拿地开发相比，城市更新更加需要区域协同，时间周期更长，资金实力要求更高，而这些都考验着开发商的综合运营能力。在纪雪玲看来，企业完成庞大的城市更新工程的关键在于，一是要为土地运营积蓄人才，二是企业需要具备穿透政策周期和时间周期的能力。
纪雪玲以深圳为例，从1998年亚洲金融风暴到2008年次贷危机，城市不断地迎接着不同的调控政策，在这样的调控政策下，城市更新需要穿透这些周期，成功转化项目。
她分享了勤诚达在城市更新领域的成熟经验。该项目位于深圳市光明新区，建筑面积约87万平方米，集住宅、商务公寓、写字楼、商业、教育为一体，是目前深圳较大规模的城市综合体。纪雪玲认为，项目能以两年时间的较短周期，完成对市场的销售，主要得益于政府、企业和城中村企业三者之间的合作共赢。
“城市更新对团队建设能力要求更高。”纪雪玲说，“在夯实原有住宅开发基础能力的前提下，企业更需要拥有土地运营和穿越周期的能力。”
对于城市更新周期长，投入大，负债、经营风险高等特征，刘策表示，“怎么在现金流和投入之间不断地去平衡，这是一门艺术。”
佳兆业集团作为城市更新的标杆，拥有二十多年深厚的旧改基因。刘策认为，一方面，企业追求规模的增长以带来充分的现金流，支撑、反哺城市更新的长期投资；同时，城市更新带来的利润也能保持现金流和利润的平衡。
“现在回过头来看，我们当年的布局走对了。”刘策说，佳兆业二十年来布局城市更新的经验也在于以城市运营者的长期心态，保持初心，矢志不渝。
实际上，当前各地政府正在加紧研究制定“十四五”规划，并将城市更新作为其中的重要内容，研究包括城市空间规划、城市土地资源配置等在内的城市更新内容。
胡伟平在论坛上提到，一个城市要不要做城市更新，不同城市有不同的发展模式，企业会从规划和经济发展的角度进行研判，同时，各个城市政府和领导的态度也很重要。
城市是现代化的重要载体，也是伴随人类社会发展不断演变的生命体，城市更新也要把握时间、空间维度的“变与不变”。
周兴提到，一方面城市空间相对固定，或者说变化的难度较大、周期较长，但另一方面，技术迭代、产业升级又非常快，所以这对城市更新提出了更高要求——必须在相对固定的城市空间里，为技术、产业的不断变化创造出灵活、便利的条件。
创新、智能化、科技化、智能化是城市更新的必需元素，同时，企业也要留意在新时代下，被激发出来的新需求，运用到产品的规划和研发中。
杨毅以星河湾的城市更新项目举例，项目开发过程中，发现了社区养老模式这一新的需求。在星河湾一处旧改中，涉及到安置400多名城中村老人，星河湾派出100多名服务人员，对老人进行了就地安置，得到了村民以及社会各界广泛的好评。
“不同城市的客户对城市更新的需求不同，企业在每个规划、产品中要做到精细化设计。”纪雪玲说，城市更新在规划和产品细节上，应当努力建设美好的人居生活，促进社会文明的发展。
（编辑：赵毅 校对：彭玉凤）
