什么叫三产房
整个南宁市，很多低价的三产房，经常用安置房的概念在市场上混淆视听，南宁区域内，江南和西乡塘最多这样的三产房项目。首先你得明白什么叫三产房。所谓的“三产”指的是第三产业，说的是农民们的土地被政府征地征去之后，为了保证农民们能够生存，不被社会淘汰，政府专门划出一块地给农民们发展第三产业。在这块地上建的房子，就被称为“三产房”。
三产房补缴土地出让金能否办证
很多的三产房，在销售的时候会给购房者灌输：先买下来，以后再交钱给政府，补缴出让金，就可以办理房产证。
这个我很明确的告诉你，不可以，即使你想出钱补缴出让金，政府也不收。南宁的三产房是不可能办理得了房产证的。
所以，不要想抱着搏一把的心里，期待着以后政策会调整，或者未来万一可以办证这样的幻想。三产房要变成正规商品房，土地必须先给政府收掉，然后再公开挂牌出让。只要你的三产房给政府收储了，也就意味着，你的房子就没了， 还怎么办证？
三产房补交土地出让金办证，这种情况，概率是0，就不用妄想了。
三产房的风险
1.三产房最大的风险就是项目烂尾，这个是三产房最大最大的风险
由于三产项目无法从银行贷款，这也就意味着三产的开发商需要100%的自有资金去建设。通常建一栋楼大概2000万左右成本。而偏偏，这个市场上有大量的三产开发商，连2000万都没有也要来搞三产项目开发。他们完全利用市场的杠杆，项目能不能建设，全靠卖得好不好。如果项目卖得好，就把楼建起来，如果卖得不好，就直接卷款跑路，所以三产最大的风险就是烂尾。
2.三产房的法律风险高，投资者的权益无法得到保障
三产房的合同一般为合作建房合同，这个合同里的“合作“即意味着，风险共担，收益共享”。购买三产房的购房者，实际上是属于“投资者”，与三产房的开发商共同承担项目的市场风险。假如市场不好，卖不动，项目烂尾，则属于投资者的投资失败。所以，三产房无法得到购房者的法律权益保障，维权也是没有用的。
3.三产房无法办理银行按揭，只能用小贷公司贷款，利息高
所有的三产项目都不可以用银行贷款，银行按揭贷款这种就不用想了。想购买三产房，一般要么是直接全款，要么就只能走小贷公司的分期贷款。而小贷公司的钱，也是从银行借的，所以利息一定会比银行高。那么对于购买三产的购房者来说，分期付款的利息成本非常高。
三产房的投资逻辑
以上把所有三产房的各种问题和风险都已经说了，那么大部分人可能就会觉得，三产房没有必要买。然而，你告诉你，三产房不是不可以买，但是要打算自住的购房者，就不用考虑买三产了。因为没有产权，三产房的价格低于市场价很多，这其实就是一个投资洼地。所以，购买三产房其实就是纯投资行为。
购买三产房，主要靠的就是出租带来的租金收益，用来覆盖掉成本，然后赚取收益的行为。比如，现在的随便一套商品房，均价1万/㎡，100㎡总价就是100万，租金大约在3000/月左右（取整数，为了计算方便）。那么，购房的成本是100万一套房，而你拿去出租，每月3000，一年租金收益是3.6万，你需要连续出租28年，才能勉强收回你的100万购房款。这很明显是不划算的，你刀哥告诉你，大部分的购买商品房投资，拿去出租赚租金的都是脑残。真正投资商品房，赚的是房价上涨，地价升值的收益，而不是租金！
但是三产房就不同，三产房就是纯靠租金覆盖成本，赚取收益的物业。比如，现在的南宁的三产房，按均价4000/㎡，100㎡总价约40万，与商品房同地段，租金大约只比商品房便宜500左右，那我就以2500/月的租金来计算。一年的租金为3万，大约只要出租13年就可以回本了，回本时间是正规商品房的一半。这也就是为什么，三产房始终有市场的原因，回本快，纯靠租金收益就可以覆盖成本。
三产的商铺优势会大于商品房的商铺。比如公寓和酒店，只要地段位置不是太差，基本上三产项目的酒店都不会亏本。即使地段差一些，酒店也会是一个比较稳定的收入来源。
购买三产项目必看的条件
1.地段的是首位。地段差的三产项目是非常危险的，因为卖不好就有可能烂尾。而地段优越的三产项目，卖得再差也不会烂尾。
2.周边同类产品分布情况。这个主要就是说菜市，如果周边已经有了2~3家的菜市，这个时候就得谨慎，因为菜市多，客流就会被分摊，利润就会被摊薄，对于投资者来说，菜市的风险主要来自于同业竞争。
3.项目是否已经在施工。三产项目最怕的就是烂尾，一旦项目烂尾，所有的投资都会打水漂，所以购买三产要仔细了解项目的施工情况，只挖一个坑，没人在场内施工的三产项目，烂尾可能性极大。如果已经出了地面的三产项目，就相对安全很多。
4.投资回报率，三产住宅能否在12年内回本，商铺能否在7年内回本，这个是非常重要的指标因素。时间越短，意味着这个项目的投资价值越高，时间越长就意味着这个项目完全没有价值去投资，风险与收益完全不匹配。
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