深圳还剩这几个地段可投资，专家说出实情

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问：你好 前海颐湾府怎么样？有投资价值吗？深圳哪里或者那个楼盘有投资价值

答：颐湾府优势： 1.前海五年内少有的住宅； 2.和领玺一样，近学校地块，学校由招商代建，目前预测是育才； 3.120、190户型，格局、采光、外立面非常棒，两梯三户是最低配； 4.近地铁（五号线铁路公园）、近商业（后期商业配套非常丰富）。 劣势： 1.相当长的时间，附近都是工地，配套需要时间； 2.距离月亮湾大道比较近； 3.和领玺一样，社区不大，另外，还是开放社区。 是值得看好的项目。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）

问：老师，你好！我本来有两套商品房在松岗，现已出售了一套，留有一套140平方的自住。现小孩子读4年级，想在深圳市购买一套学区房，期待有升值空间，靠近地铁和生活设施便利一点，总价800万左右，范围集中宝安、南山或福田都可以，有没有好的楼盘介绍啊？

答：可以买的是（南山 福田 龙华 宝安）那么核心区域南山和福田只能买两房学位勉强还可以的）要三房就要考虑龙华 宝安了（但是学校又一般） 比较推荐：第五大道、幸福海岸、太古城、后海公馆、海境界 非笋勿入

问：目前住在布吉（大芬地铁站旁200米内）复式楼梯房，居住还行，赠送面积大，就是小区不大，公共设施少；另外在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩不到一岁。问一下，不考虑工作地点因素，从居住和投资角度，是否有必要置换到福田和南山去（大房换小房）？谢谢！

问：你好，我在17年下半年包税费总价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送总价450多万，目前贷款没下来，请问疫情情况下是否要考虑退房。目前考虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能自住了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，学位，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭学位房卖掉，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者卖掉旧房子？

答：你好，大运属于东部的亮点，长远看还不错，但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田 南山和宝安的热门板块。

问：老师您好； 1）个人情况：95年，去年研究生毕业来深，在南山高新园上班。已落户有房票，已买车，个人年收入不到20w；2）预算：父母提供500w现金，总价在800-1000w之间，因为我目前收入不高，需留3年左右房贷；3）需求：地点南山（或宝安），为了投资。从自身而言，有车对地铁无刚需、单身对学位无刚需，主要是为了上车，纯投资属性，可接受自己在外租房； 问题：1）因父母希望减轻我换贷压力，提出五成首付，买房自住，但我希望买房投资，首付和父母商量改为三成，总价可抬高一些，请老师建议总价多少符合我的情况；2）目前打算参与华润城四期，但概率小，所以请老师根据总价推荐具有投资属性的二手房小区，谢谢指点。

答：您好，纯投资角度考虑建议入手2套，一套自住，一套投资，租金也可以缓解一部分月供压力。留足3-年月供。 虽然目前你不依赖地铁和学位，但是这2个因素在房产升值中占很大比重，可以多关注。 自住推荐南山： 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 投资推荐宝安：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。

问：请问老师，太子湾湾玺的公寓可以投资吗？

答：你好，感谢赞赏！ 对于公寓，我们一直不太推荐。 但是高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。 普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。 当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置，也让它高端不起来。 如果你的底仓足够充足，可以适当配置高端公寓，否则不建议。

问：新年好！近期宅家学习了很多您的投资理财买房观点和文章，获益良多，想请问下现名下南山有一套房欠250万，但手上现金180万，还有一个房票所以还想在深圳福田投资一个两房小户，次新房，因为是第二套按政策只能付7成了，请问福田有没有推荐的，现在是投资，5年后可能自住，小孩已上高中，学位放在次要因素考虑，但地铁交通希望好，租售比好的，谢谢

答：新年好！ 深圳有很多种方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比较主流的方式。 全款抵押：找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付贷，需要找专业的渠道配合。 首付180，如果月供能力不错，可以买入500万总价的住宅。 百花、园岭、香蜜湖太贵。你找一下 莲花北 石厦 保税区 华强南这几个板块得次新盘。 楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

问：十三老师好，5年左右纯投资，保值增值，龙悦居四期63平520万（14年入住的经济适用房可转红，全部户型方正一模一样），可以下手吗？我自己感觉区位不符合深圳一路向西的发展和规划，但又对深圳北站和深外国语龙华学校有群期待，所以犹豫。 还是说买松坪村三期60平或者等沙井海岸城或者其他建议？谢谢。

答：深外龙在龙华板块还不错，目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居可以关注，有空间。 投资南山的两房有两个逻辑， 第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 海岸城目前不适合自住，适合投资长持。 这3个盘都还不错，根据你的需求来选择

问：您好！您的文章及观点每次看完都获益匪浅。有个问题想请教您！小孩6岁 下个月该报名上一年级，现金二百万 想买个总价600万内上学+增值+自住的。上周冲动订了深中金丽豪宛56平490万的小房子。这周又看了保税区南光名仕宛3房83平610万（福外南校），宝安碧海富通城两房76平630万，中信湾上六座二房73平590万（学校一般）；南山中心区钜建大厦三房83平590万（97年建 南油小学）；百仕达四期东郡二房83平570万；龙华壹城中心五区75平570万三房（龙华第二实验学校）。请问老师该如何选择？或者，您有没有更好的建议？非常感谢！

答：考虑自住+学位，深中其实是个还不错的选择。 后面几个盘中，福外南还不错，剩下的就不推荐了。 南海小学很一般 重视教育就多关注第一梯队学位房

问：你好，我是首付160W的，福田上班那位，上次你分析我的情况不适合龙岗和光明，建议买宝安与龙华，赞同。你推荐的碧海与龙华，我的分析：富通城，07年、地铁远、飞机噪音、沿海高速，学校是挂哪个？曼海宁，11年、地铁适中、周边设施不完善、龙华周边农民房、学校是高峰吗？海岸城，得2022年、周边不完善、得等，学校外语？我现在偏自住兼投资（孩子3岁），我的分析是否正确，请指教。同时帮我看下新房大族云峰是否需要考虑，谢谢。这几个我应该怎么选？

答：自住和投资的选筹逻辑区别很大。 坂田是龙岗里表现还不错的区域。 大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 之前分析过，碧海的飞机噪音不影响涨价。 海岸城是刚需新盘中各个方面比较均衡的盘，目前确实处于板块发展初期，但是未来潜力比较大。 曼海宁对口是高峰 这几个盘升值潜力排序： 海岸城=富通城>曼海宁>大族云峰 子弹160，必须在学区 自住和投资这几个因素中做取舍。

问：老师你好，我龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的，现在是否可卖掉，置换宝中？龙岗房子涨的很慢，我是一五年买的

答：你好，感谢赞赏！ 珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区像周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西。 东边也能发展，但是周期要多久，未可知。 想要短期内的确定收益，建议置换到西部，宝中 碧海 沙井 光明都是不错的板块。

问：老师好，我家深户，现2套住宅1个小公寓。目前住麒麟花园，楼梯房100平，配南山实验学位，学位已用过，市场价值900满5年30万贷款。 第二套星河银湖谷，目前放租市场价值630余下贷款300，卖掉到手330。一套很小的公寓10以租养供不操心。目前夫妻俩上班总年100左右，持有现金约200。但职业进入瓶颈，收入难提高。想以一套学位房+1套自住来配置住宅；目前麒麟花园住着不爽，麒麟中学学位走下坡路，远不如四大名校；星河银湖谷升值慢居住环境也一般。所以目前这两套都不满意。请教：如果以一套住（环境好一点3房）一套投资小学位房，不增加太多贷款，老师看看能否给个腾挪周转建议，有哪些合适的区域和楼盘推荐，谢谢

答：你好，感谢赞赏！ 麒麟花园的风险在于社区的老化和生源质量的降低，去年的中考排位，麒麟中学下降的很厉害，来自南外大冲，科华，中科院先进实验这些后起之秀的冲击才是最危险的。 学位既然已经用过了，可以考虑出手置换，老旧的麒麟花园必然维持不住高价，所以麒麟去年涨幅并不夸张。 星河银湖谷其实算是横盘状态，因为起价高，学位一般，后市也堪忧。也可以出手。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇 收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。 大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。 靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。 再加上没资产（消费主义\/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维\/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。

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