洪波大視野之企業評級 第一篇
幾天前的直播中，鬱亮問黑石聯合創始人蘇世民一個問題：
“如果不幸，我不是10分人才，如何找到10分人才？”
從側面可以看出，鬱亮對人才的渴求。有媒體報道2019年萬科薪酬最高的5位員工，年收入超千萬元 ；在房地產開發系統中，市場行銷和銷售人員同比增加了390.3%。
萬科2019年業績發佈後，A股H股雙雙下跌，有投資者質疑，業績不如預期，與頻繁的人事變動有關。
萬科共分為南方、上海、北方和中西部四大區域。南方區域不僅是萬科的發源地，也是業務種類最多，戰線最長的區域。
2019年1月底，萬科一次性換防南方區域三位城市總經理。
5月，掌管南方區域10年的萬科高級副總裁張紀文，不再兼任南方區域事業集團首席執行官，繼任者是孫嘉，此前職務為萬科集團執行副總裁、首席財務官。
12月2日，唐激揚不再擔任深圳市萬科總經理，由孫嘉兼任。唐激揚由廣州萬科總經理調任深圳市萬科總經理，任職不滿一年。
2019年，南方區域以1274.23億元首次墊底，在集團業績佔比僅20.2%。
南方區域2017-2019年銷售額為：1500億 、1435億、 1274億。
這2年銷售額不僅沒有增長，反而級級倒退，曾經的糧倉也斷糧了？
舉個例子：2019年，萬科銷售最好的項目在深圳西部某盤，1-8月，該項目就銷售100億，年底最終數據是113億。
到了2020年3月17日，項目稱賣出288套公寓，按總價109萬到220萬元算，最多銷售6億。
據洪波大視野瞭解，孫嘉接任南方區域總後，廣深區域的營銷部門大面積換人，包括營銷老總、策劃等。
一向貢獻比例最少的中西部區域，卻在2019年實現1506.58億元的銷售額，躍居四大區域第二，而中西部2019年人事變動較少。
新官上任三把火，“大江大海”計劃造成的大規模人事變動，客觀上對2019的業績收入產生了一定的負面影響，而這種震盪成為萬科這幾年不穩定因素。
截止4月14日15點，萬科收盤價27.35元。
接下來，洪波大視野對萬科2019年業績進行評級，供投資者參考。
評級形式為100分制，分為營收（25分）+利潤（25分）+負債率（25分）+土儲（25分）。
銷售增速跌至個位數，五強中最弱
銷售評級：16分
2019年，萬科以6312.1億元的銷售成績，連續四年蟬聯第二名。第一名是碧桂園7715.3億元、第三名恆大6080億元。
對於這個排位，有接近萬科的人士表示，鬱亮是不甘心的。
但是銷售金額增速大幅下降。
2019年的銷售金額同比增加3.9%；2018年銷售增速14.5%，2017年銷售增速45.3%。
3.9%？這個數字明顯低於行業平均6.5%的增速。
評級理由：
萬科銷售額總量雖然處於第二名，但增速下滑過快。
不僅低於恆大（9%）、碧桂園（5.9% ），還遠遠低於老四、老五：融創銷售金額達5562.1億元，同比增長20.7%；保利銷售金額4618.48億元，同比增長14.09%。
增收不增利，藏利潤？
利潤評級：18分
2019年營業收入3678.8億元，同比增長23.59%。
歸母淨利潤388.7億元，同比增長15.1%，低於市場預期的20%。
在2017-2018年，萬科歸母淨利潤同比增速分別達到了33.43%、
20.39%。對比2017年，歸母淨利潤增速腰斬；且連續兩年歸母淨利潤增速低於營收增速。
毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。
評級理由：
淨利潤下滑，增速低於營收，也是很多投資機構大為不解的一點。
淨利潤居然到不了20%，這其實跌破了廣大股民的心理價位，“藏利潤”之說廣傳。
還債規模超千億，淨負債率僅33.9%
負債評級：25分
鬱亮說，萬科應對危機的秘籍就是提高自身免疫力，其中最關鍵的是要讓自己“手有餘糧”。
2019年，萬科實現經營性現金淨流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正。
年末持有貨幣資金1661.9億元，遠高於一年內到期的流動負債總和938.9億元。
淨負債率33.9%，繼續處於行業低位，此前的2017年、2018年淨負債率分別為8.8%與30.9%。
2019年萬科籌資活動現金流出為1567.32億，同比增加25.88%，其中用於償還債務所支付的現金達到1007.16億，較去年同期增長36.37%，這也是歷年來萬科最大規模的年度還債金額。
公司完成總額45億元的住房租賃專項債券發行，最低發行利率3.55%；5億元超短期融資券發行利率3.18%；美元中期票據最低票面利率3.15%。
2018年萬科每10股派送人民幣10.70元（含稅）現金股息。而在2019年度分紅派息的預案中，每10股派10.45元的現金股息。
可以看出，萬科管理層對於釋放利潤、提升股價的積極性並不高。
評級理由：
這項打滿分不為過。
財務出身的鬱亮，風險意識非常強，相對於其他一些房企200%的淨負債率來比，萬科的現金流太過充裕。
土儲僅供2.8年可用，如何開疆擴土
土儲評級：18分
管理層對銷售規模擴張態度也很謹慎。
公司去年買地支出為年內合約銷售的35%，低於行業平均水平的50%。
換言之，萬科土地儲備僅可供未來約2.8年使用，較同行的平均水平短約4年。
與此同時，萬科去年新開工建築面積同比減少15%至4240萬平方米，預算今年進一步減少至2920萬平方米。
一位曾在鬱亮身邊工作的前萬科中層人士表示，2017年鬱亮正式擔任董事會主席後，一直在走求穩路線。
“他會把控銷售節奏，讓項目走得平穩。之前王總（王石）在的時候，萬科一天能賣十幾萬套房，但是鬱亮上臺後，有刻意控制銷售的速度。”
評級理由：
拿的地只能供2.8年使用，3年後地主家還有餘糧嗎？
和平發育，錯失黃金髮展期？
整合評級：77分
評級理由：
從2019年的成績可以看出，萬科現金極為充裕，活下去是沒問題。
但人員變動大、拿地不積極、銷售速度遲緩，留下了一大片的空間，供後來者居上。
鬱亮時代的萬科更為謹慎，內部的驚濤駭浪可能超乎想象，這讓不少投資者開始懷疑：萬科會不會從保守變為退步？
萬科錯過了2015年的黃金期，被碧桂園、恆大、融創追趕上。
如今人事不穩、策略保守，萬科還能保住這個行業老大的位置嗎？
