轮番出场的D王，也没能掀起什么风浪。
开发商嘴上不承认，身体却很诚实。眼下这一轮优惠，要比以往来的更早、力度更猛。
立秋之日，小剑必须宣布个大事：南宁楼市入秋了。
节气立秋，跟南宁关系不大。楼市入秋，跟我们的关系却很大。
7月，量价全降
楼市冷的太突然，就像龙卷风。
7月，到底还是没能延续5、6月份的热度，迎来了急转直下。
据克而瑞数据显示，今年7月份，南宁商品住宅供应量、成交量和房价3项指标，出现了步调一致的下降。
这是不常见的。
其中，新增供应91.42万㎡，环比下降16.35%；成交75.98万㎡，环比下降22.85%；成交均价12751元/㎡，环比下降2.98%。
▲近一年，供求走势（来源：克而瑞）
▲近一年，房价走势（来源：克而瑞）
虽然网签数据有一定滞后性，但下降是不争的事实。
环比跌，部分指标同比也是跌。
对比近3年7月TOP10房企入榜门槛发现，今年不但比2019年差，比2018年还要低很多。
▲近3年TOP10入围门槛对比（来源：克而瑞）
这与我们近期踩盘看到的，以及部分开发商朋友跟我说的，基本吻合。
当踩盘所看、开发商所说、第三方数据，所反映的信息指向一致时，只能说明：南宁楼市真的冷了。
楼市入秋，暗降之后或是明降
数据之外，我们再看看开发商是怎么应对的。
理想是丰满的，现实是骨感的。开发商嘴上虽然很强硬，可身体却说了谎。
如你所见，7月以来，我们见到了无数的首付分期，遍布了各个城区。无论是江南、兴宁、西乡塘，还是热门的青秀和五象。无论是近郊盘，还是铁学商齐全的红盘。
▲首付分期越来越多
到访量少，转化率低，成交周期拉长。相比前几个月，相当比例的楼盘都爆发了“去化困难症”。
部分原计划6月底要开盘的新盘，结果呢？
6月爽约了，7月又爽约了，甚至个别项目直到现在，仍没能挺直腰杆正儿八经地开盘。
▲8月预计开盘项目
在小苏看来，首付分期，延期开盘，可能只是第一步。
据小苏了解，南宁的部分大型房企，正在酝酿旗下各盘的全系促销，除了首付分期、送物业费等，部分楼盘不乏暗自降价。
这波优惠可能会在8月中下旬，陆续推向市场。
有开发商营销总告诉小苏，如果效果仍不明显，不排除会拿出一些边缘楼盘进行明降。
当暗降转为明降的时刻来临，那信号就更加明显了。
D王也带不动，购房者“太难了”
还没到年底，为啥会出现这个情况？地价不还在节节攀升吗？
任何东西，都不可能孤立地存在于世界上。其实，这是国际动荡、经济下滑以及疫情后遗症等因素综合作用下的必然结果。
想想也挺难的。
南宁平均五六千的月收入，面对动辄七八千的月供，不难才怪。
当下南宁的购买力，到底是什么水平，他们究竟是怎么想的，不妨做一个小调查。
如下调查，希望大家如实参与。
内循环的背后，是过剩的危机
数据的走低，开发商的促销，消费端的疲软，只是我们看到的楼市表象。
表象的背后，才是更可怕的。
当下，看待楼市，已经不能单单从常规逻辑去理解，必须放到更大的环境中去认知。
首先，国际形势，要比以往更严峻。以老美为首的资本主义国家，不想看到中国的崛起，势必处处针对，预计外部利空因素会长期存在。
所以，我国才制定了“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”的思路。
内循环被委以重任，另一层意思其实是过剩。
生产出来的东西很多，国外不好消，只能想方设法内部消化。这就是内循环的阶段使命。
事实上，过剩的，不仅是普通产品，广义的房子也在面临过剩的危机。
在南宁来说，尤其是商铺、写字楼、商业公寓，甚至是车位，都处于过剩状态。
▲五象新区的写字楼危机重重
由于过剩，加上购买力的疲软，才有了有价无市，甚至降价也无市。
小苏预计，南宁的商办物业，至少在未来5年内，都将是去库存的难题。
要消化这些庞然大物，对于开发商、ZF，挑战极大。
调整期很痛，却是某些人的机会
楼市入秋，对开发商注定很难。
其一，业绩很难完成，利润更难保障。
其二，房价上涨乏力，价格没啥涨幅，业主不满情绪增多，交付稍有不满意就会爆发WQ。
其三，拿D王属于找死，不拿地，只能等死。
但越是危险的时候，往往越是机会。一些实力型房企，都是在调整期蓄力，实现弯道超车。
当然，前提是你能挺过去，资金链没啥问题。
对于购房者，同样如此。
我们知道，大部分购房者是买涨不买跌的。
此时，对于资金宽裕的购房者，时机更好。
因为这个时候，优惠更多，我们能以更低的价格、更低的门槛，拿到更好的房子。
不过，再次提醒，这建立在实力允许的情况下。切勿过高杠杆买房，一旦收入达不到预期，很容易造成资金链断裂。
机会虽好，也需量力而为。
有时候，撑死胆大的，饿死胆小的。也有时候，胆子大，也可能是血本无归。
3个判断与5个实用建议
先说3个判断。
①接下来至年底，优惠促销只会加大，不会减少（部分热盘除外）。但因为部分高价盘的拉动，南宁整体房价不会降。
②地价屡创新高的态势，就要改变了，开发商抢地的热情，也不会那么高了。
③边缘板块，如武鸣、空港、沙井、相思湖、三塘等，会是率先暗降（也可能是明降）者。位于核心地段，占有核心资源的板块，整体无忧。
再说5个买房建议。
①普通人，商业写字楼能不碰就不碰。短期几年内，空置会是大部分商办物业的归宿。
商业公寓也要谨慎再谨慎，只有少数商业公寓有投资价值。
②短期投机的心，早点死了吧。投资仍有机会，只是要更加精挑细选了。毕竟，没有几个投资品，比房子更稳健。毕竟，慢涨也是涨。毕竟，南宁基本面还是健康的。
③买房，先选城市。优选顶级资源占有最高的城市，能够坐享国家新基建、新产业最多的红利城市。比如，大湾区、长三角、京津冀等超级都市圈。
而在广西，分食红利最多的，资源占有率最高的城市，一定是很多人看不起的南宁。危机到来的时候，广西的其他城市只会更加艰难。
④自住兼投资的，趁此机会，可以卖掉边缘地段的非核心资产，置换到核心地段（尤其是南宁都心）的优质资产，保值增值性一定会更强。
▲南宁都心优质资产值得看多
⑤纯自住型购房者，又不是很急的，不妨再等等。接下来，好机会，只多不少。
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