撰文 | 孔羽佳 律師
司法拍賣是法院處理債務糾紛的主要方式，通常法拍房比市場價低廉的多，“撿漏”到底能撿不能撿？小心購買法拍房後陷入物業費糾紛。
通過司法拍賣或者以物抵債方式取得物業的，涉及物業服務費的承擔現行法律未做明確的規定，因此在司法實務中處理比較複雜，各地法院也並未形成一致觀點。
本文通過對各地法院的裁判文書進行整理形成如下觀點以供參考：
一、通過司法拍賣方式取得物業
不動產因拍賣、以物抵債等司法方式發生產權變更，競買公告中通常會載明“可能存在的影響標的物使用的物業管理費由買受人自行承擔”，產權變更前產生的物業服務費應當由何方承擔？
（一）原業主應當支付物業費
物業產權變更之前產生的物業服務費系基於原業主與物業公司的物業服務合同產生，該合同合法有效，原業主應當按照該合同向物業公司繳納物業服務費。除非取得物業公司的豁免同意，否則無論是司法拍賣方式還是以物抵債方式均未免除原業主的支付義務，因此，物業公司有權依據與原業主訂立的物業服務合同，要求原業主承擔物業產權變更之前產生的全部物業服務費，原業主支付物業費的義務並不因案涉房屋的轉讓而免除。
（二）能否向新業主主張物業費
1.與原業主有關於物業費支付的判決文書
若物業公司就拍賣前欠付的物業費已進行了訴訟，且法院作出的判決已發生法律效力，則此種情形下，物業公司可依據生效判決以原業主為被執行人向法院申請強制執行，要求原業主履行判決文書所載明欠費期間的物業費，但不得再行要求新業主承擔判決書欠付的物業費。【詳見佛山市順德區人民法院（2017）粵0606民初15811號判決書】
2.與原業主無關於支付物業費的判決文書
若物業公司與原業主無關於欠付期間物業費的判決文書，則物業公司能否要求新業主承擔，需查明拍賣公告或拍賣須知中載明的內容。若在拍賣公告或拍賣須知中均已明確可能產生的物業費用由新業主承擔的，則新業主應當承擔物業費。同時，新業主通過拍賣取得產權且已繳納產權發生變更後產生的物業費的，若新業主遲延給付拍賣前原業主所產生的物業費，因拖欠拍賣前的物業費並非新業主原因導致，故而不產生違約責任，現行判決並不支持新業主支付違約金。【詳見上海市普陀區人民法院（2016）滬0107民初26964號判決書】
（三）拍賣公告的表述
當拍賣公告的表述模糊不清，未明確載明由買受人清償、承擔及支付此前欠付的物業費的，新業主無需支付產權變更前的物業費。若法院的不動產拍賣公告中對物業費承擔的描述為“可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人自行解決，本院不負責減免，具體費用請競買人於競買前至相關單位自行查詢”，物業公司可能無法據此向買受人主張拍賣前產生的物業費。
因“自行解決”的表述僅表明拍賣公告告知競買人涉案房屋可能存在物業費、水、電拖欠的風險，要求買受人自行查詢相關事宜並解決，並不表明拖欠的費用必須由買受人負擔，且買受人從未明確承諾過由其承擔涉案物業此前拖欠的物業費、水、電等費用，由買受人承擔物權變動前的物業費亦於法無據，因而買受人無需支付拖欠的物業費。
二、通過以物抵債方式取得物業
在司法執行案件中，若案涉物業經多次拍賣最終流拍的，則存在通過以物抵債處理物業的方式，以此方式取得物業的產權人即為新業主，但新業主是否承擔原業主的物業費，取決於其在以物抵債時是否承諾其承擔原業主欠付的物業費。若新業主承諾承擔的，則新業主應當向物業公司支付原業主欠付的物業費；若新業主未承諾承擔的，則無需支付原業主欠付的物業費，物業公司僅可要求原業主支付。
三、物業公司能否拒絕新業主辦理入住
拍賣前產生的物業費無論是否應當由新業主承擔，作為物業公司均不能以此為由不予協助新業主房屋的交接手續。新業主在取得案涉物業並向物業公司交納物業費後，無論是否與物業公司簽訂了書面的物業服務協議，均已形成了事實上的物業服務關係，物業公司作為物業服務的提供方，應當無差別的按照物業服務標準提供同等的物業服務，包括但不限於協助買受人辦理房屋交接手續、水電費的扣費銀行賬戶變更等。若物業公司拒絕辦理入住的，則可能承擔賠償責任。
<code>— END — 原創文章，轉載請註明出處/<code>
