大熊精選
區別：1:40年和70年產權，影響其實不算大
2:商業水電和民用水電，大多公寓不帶燃氣
3:得房率低
4:貸款首付5成，商業貸款，利率高，限貸10年和30年的區別
5:公寓分商住和商辦，商辦要註冊公司才能使用，這是一個大坑。
6:公寓沒學區這個說法
7:公寓無需落戶，大多城市不限購
8:公寓有loft雙層挑高這個概念。
9:有的公寓通風陽光不是太好。
10:公寓賣出稅費很高
總結：公寓適合年輕人，單身未婚人士選擇。
住宅是已婚成家有需求需要人士的選擇。
南京樓市房產資訊
大家在購房時置業顧問不會給你介紹時就說我們這個是住宅公寓，是在你交了款後會說，一般大公司會在不良因素展示時有公示，79年產權公寓基本是低樓層，和住宅70年產權一樣，只是買房時要注意看，很多人遇到這樣的情況了：在買房的時候，仔細看了，確實是70年產權的，就以為是住宅，結果不動產權證上寫著性質是公寓。事實上，在現實生活中也普遍存在這樣的問題，由於開發商會把容積率和建築面積做到最大化，大部分住宅小區都是有這種公寓的，不動產權證上寫的公寓是否有什麼不好的影響呢？
一、此“公寓”不是商業性質產權公寓
一談公寓，很多人都會想到3梯22戶這種商業性質的公寓，住宅小區裡的70年產權公寓和40年產權的公寓是有區別的，中華人民共和國國家標準《城市居住區規劃設計規範》的規定：“大城市在有效日照8～16時間帶內，大寒日不小於2小時，冬至日不小於1小時。大寒日不足2小時日照的則會被定義為公寓。”
二、看產權的時候瞭解房屋性質，看土地使用用途
我的普通大眾分辨房子產權按照年限來區分，即70年的就是住宅，40或者50年的就是底商、或者寫字樓、公寓，產權年限不是看房屋性質，而是看國家頒發的土地使用用途。
對於土地性質使用用途區分，有相關的法律規定的；大體有3種土地性質，一是70年產權的住宅用地，二是40年產權的商業用地，三是50年產權的綜合用地，根據不同城市規劃條件不一樣，具體問題具體分析。
交易稅費無任何區別，和住宅性質一樣，土地的使用年限僅僅只是其中一個證明，只要不動產權證上寫的是住宅用地，只是屬於住宅類型裡面的公寓。
三、有何影響
基本沒有任何影響的，但在小細節方面來說的話，有些影響。如果是70年產權的公寓，房屋貸款、房屋過戶稅費、上戶，小孩上學等這些上，70年產權的公寓和70年住宅是沒有任何區別的。
第一條裡面70年產權的公寓在細節上是有影響的，細節應是指房屋的居住，70年產權的公寓因為日照不夠，在居住屬性有一定的影響，比如最大的就是日照不足，白天都可能需要開燈。
第四：定價邏輯
採光好的房子，在轉手賣時更容易轉手，因此未來在出售時也會受一些影響，大多購房者都想買採光好的房屋，70年產權的公寓則大多采光不好，出售時可能難度要大些，開發商在定價時會考慮這些因素，價格會在同一小區更便宜。
以上4條最終是70年產權公寓和住宅無區別，就在居住上採光上有一定的區別，如果在資金上考慮，公寓性質的房子也可下手，目前很多城市太陽也不多，忙碌於工作，房子大多晚上休息，也不會影響較大。
遊哉悠哉2020
主要區別如下：
1、70年產權公寓絕大多數不能落戶，自然也就沒有學位，雖然有些能落戶，但這種 主要建設於1995-2005年之間，在此之後能落戶的公寓非常少見；
2、住宅產權的公寓也區分酒店式戶型和住宅戶型，前者普遍沒有天然氣和暖氣；
3、無論哪種公寓，其擁擠程度都比較高，純住宅戶型最少也是兩梯四戶，誇張的還有三梯八戶，大通道戶型的更有四梯十六戶以上的；
4、住宅產權公寓如果是不限購的，貸款比例和年限跟酒店式公寓一樣，首付比例高、貸款年限短；
5、住宅公寓往往也都是1-3棟樓所組成，基本上都沒有小區，最多就是個院子，在綠化及配套等方面跟標準住宅差很多；
6、有住宅產權卻沒能批為標準住宅的，往往是因為樓座間距或者日曬時間。很多公寓都是一個戶型只要一個朝向，包括朝西的、朝北的，全天曬不到太陽。因此這種房型是不符合標準住宅要求的，因此公寓鮮有南北通透戶型，可選擇餘地小。
綜上所述，雖然住宅公寓和標準住宅的產權年限一樣，但實際差別還是比較明顯的。如果是能落戶、有燃氣、有暖氣、帶小區、有綠化等住宅公寓，價格不會比標準住宅低多少。但凡低很多的住宅公寓，都存在上述部分問題。
