1、時間：2020年5月20日
2、區域：甘井子區東方路南側、東北路東側
3、宗地位置：甘井子區鑽石灣板塊
4、規劃指標：
（1）佔地面積：96719.3㎡；
（2）建築面積：172440㎡（不含地下、半地下車庫建築面積）；
5、成交價格：起始價162841萬元，成交總價為163841萬元，溢價率1%，（可售）樓面地價為9927元/㎡ 。
6、競得單位：大連金世置業有限公司（金地）。
7、主要參拍企業：招商、保利、金地3家房企參拍，最終金地操盤。
8、宗地周邊近一年成交土地情況：
宗地所在板塊近一年成交兩宗居住用地。
9、宗地周邊在售項目產品：
宗地所在鑽石灣板塊，在售項目有中鐵建清青秀藍灣（海語城）、遠洋鑽石灣、萬科金地和風明月，待售項目有遠洋保利悅和山海；相鄰板塊（老甘井子）構成競品關係的在售項目有大連港天下糧倉。
（1） 中鐵建青秀藍灣海語城（在售）：洋房23500元/㎡（清水）；
（2） 遠洋鑽石灣（二手房價格）：高層約20000元/㎡，小高層約21000元/㎡，洋房約23000元/㎡；
（3） 萬科金地和風明月（在售）：洋房26000元/㎡（精裝2000元/㎡）；
（4） 大連港天下糧倉（二期待售）：預計高層20000元/㎡（清水）；
（5） 遠洋保利悅和山海（待售）：預計高層23000元/㎡（精裝，標準未釋放），洋房25500元/㎡（精裝，標準未釋放）。
10、宗地點評
（1）金地深入甘井子區，繼續深耕鑽石灣板塊。金地從進入大連以來，持續佈局，甘井子區備受金地青睞，尤其是甘北、甘西片區。2019年8月萬科拿得鑽石灣地塊，金地以聯合開發模式首次進入鑽石灣板塊，目前萬科金地和風明月已在售，如今金地持續深耕鑽石灣板塊，首次獨立拿得東北特鋼剩餘地塊，可見金地對鑽石灣板塊的信心以及深耕甘井子區的決心。
（2）配套水平不斷提高，區域價值不斷加碼。鑽石海灣北岸定位為國際化生活灣區，與東港CBD區域金融、商業、商務配套呼應，規劃為“一灣兩岸”。海底隧道、地鐵5號線，足球亞洲盃場地等配套水平不斷提高。同時在《大連2049城市願景規劃》中，鑽石灣規劃為與青泥窪-東港同級別的城市級主中心，板塊成為大連最具升值空間的區域之一，區域價值不斷加碼。
（3）地價高企、規劃條件苛刻，眾多開發商望而卻步。成交地塊在2018年及2019年均有掛牌，但是都被叫停，本次歷經波折終於成交，此前萬科、遠洋摘地競拍輪次與本次雷同，均在2-3輪。首先地塊起拍價、規劃條件（如商業配比較高等、配建租賃住房）對房企實力及運營要求較高，同時，目前依然嚴控資金流向房地產業，房企融資面並不理想，因此該宗地關注度高，但並未掀起搶奪熱潮。
（4）規劃條件增加操盤難度，強強聯合成為發展方向。本宗地及萬科、遠洋拿得地塊均涉及到純商業服務業地塊及配建租賃住房，對未來設計排布、操盤等將提出更高要求，拿地開發商均選擇與其他品牌開發商合作來減小運營壓力，可見未來在地塊規劃條件的壓力下，強強聯合將成為主要發展方向。
（5）區域貨量得到持續補充。此前鑽石灣板塊在售項目貨量逐漸減少，2019年成交兩宗地塊及時補充區域存量，但截止目前鑽石灣板塊商品住宅可售貨量僅5.82萬平，仍處於較低水平。本次成交再次補充區域貨量，同時區域規劃利好及海景資源配套為項目帶來較大機遇。
撰稿作者： 大連新峰-高級分析師——範譯元
文章審核：大連新峰-技術總監——趙 丹
