文/住浙網研究員 徐創
四月的杭州樓市，夠熱！
杭州十區一共賣出了420.3億元的新房，成交額環比3月，又增長了21.4%；同比去年增幅達到了24.3%；
土地方面，杭州十區出讓了20宗涉宅地，比2、3月總和的兩倍還多，一共攬金313.9億元。在30%即封頂的規則下，平均溢價率高達22%，並且需自持的佔了近一半。
不過儘管是新房和土地如此的火熱表現，也沒有掩蓋住二手房的高光。4月份，二手房的成交量破萬了。從2月的600餘套，到如今的10232套，二手房幾乎是以彈射的速度在復甦。
二手房的“銀四”表現亮眼
“新高”是過去這段時間二手房的關鍵詞。3月30日，杭州單日二手房成交創下2020年的新紀錄；4月13日，這個紀錄再次被刷新。509套的單日成交，甚至是近三年來的最高紀錄。
4月第3周（4·13—4·19），共成交2480套，超過去年單週最高紀錄2395套。整個月則一共成交了10232套，創下了近22月以來的新高。上一次成交破萬，還要追溯到2018年的5月。
確實，二手房的復甦很強勢！自復工以來，二手房的周成交，從不足百套迅速攀升至近3000套。由此，4月交出的成績單不僅環比今年3月的4801套有顯著的提升，而且也超過了去年4月的8821套。
考慮到疫情的影響仍然籠罩，並且超11萬套的天量庫存壓頂，二手房還能取得這樣的表現，著實亮眼。
逾萬套成交的背後
二手房破萬成交的背後，是需求的完全爆發。過去的2月和3月，正是疫情相對吃緊的時候，許多購房需求都被壓抑了。
而4月，隨著武漢的解封，預示著整個社會的有序運轉可以真正開始了。於是，許多被積壓的需求在4月份爆發，從而促進了更活躍的成交。
這種活躍無論在二手房還是新房，都體現得淋漓盡致。例如新房，繼3月的回暖之後，在成交套數和成交金額上，又都拉高了一大截。
2020年1-4月新房成交情況
新房的成交更好了，但是買到的難度依然很大。根據統計，過去4月的整體中籤率僅為15.2%，而且一份人才搖號優先的政策，更是加大了大多數普通人買到新房的難度。
例如運河雲莊在扣除人才優先的房源之後，整體中籤率從1.7%跌落到1.5%，跟別說單身及有房戶的搖號難度。
由此，越來越難的搖號，將一些剛性的住房需求，從新房推向了二手房。而和在這一組推力對應的，是一二手價差縮小的拉力。
雖然有板塊限價這個硬槓槓存在，但是濱康體土地掛牌破5萬+，良渚新城限價在半年內三級跳等，都讓我們看到了天花板鬆動的趨勢。
卓越·蔚藍領秀實景圖
一二手房價差的縮小，讓二手房的性價比逐漸顯露出來。
例如次新房蔚藍領秀，目前成交價在23000元/平米左右，即便加上稅費，一套小戶型總價也比附近在售的御東方小戶型差不多，而且幾乎是即買即住。
此外，還有銀行銀根放鬆，資產優化配置等，綜合因素的共同作用促進了二手房成交量的迅速回升。
掛牌量超11萬，二手房會一直熱下去嗎？
看了二手房的高光時刻之後，我們也需要冷靜一下。畢竟在這背後是超11萬套的天量掛牌。值得一提的是，4月7日，二手房掛牌曾突破了11萬套。經過強勢去化後，這個數值跌回了10萬餘套。
如今，掛牌量又重回了11萬套。可以說，庫存的高位徘徊是二手房的一個基本盤。而且，這背後還有陸續交付的新盤，為這個池子不斷注水。
截圖時間5月1日
成交和庫存雙雙高企，是冷熱兩極分化的表徵。其中次新房和學區房比較走俏，而其他房源的情況依然很難。
就像贊成美樹的一位業主，急於置換一套學區房，將以自己的房子以低於小區均價的價格出售，但是掛牌了兩個多月依然未成交。
另外，如果我們把時間線拉長，你會發現4月的優秀表現只是每年的“常規操作”。
可以看到，從2017到2019年，3-5月都是當年二手房的成交高峰。而每次高峰之前，總會有一段暗黑時刻，成交量逐月下降。這個規律即使是在大熱的2017年，也沒有被打破。
作為受政策影響較小的二手房，這種有規律的波動是市場的一種自我調節。當成交量走低，便會有房源調低掛牌價，價格低了，成交量又反彈了。
而4月的耀眼表現，或許也是市場的這種慣性，是“危機”後的矯正。根據好找房數據，3月有20%的掛牌房源價格下調。也就是說，二手回暖的背後，很有可能是房東的退讓。
這也從一個側面反映了目前市場的困境。那麼今年，在更復雜的市場大背景下，二手房的形勢會一直紅下去嗎，需要打上一個問號。
