左为90后包租婆
广州90后包租婆刷爆网络，其实，这并不稀奇。说高大上一点，这就是长租公寓的模式，说通俗一点，就是二房东的本质。
90后包租婆也说了，400栋楼并不都是自有的，只是部分自有，部分转租过来的。
但即便全部是转租，K姐也不得不佩服这位包租婆的魄力，当然，她一定只是那个站在台前的人，背后，一定有一股资本力量。
90后包租婆也说了，她持有的物业都是城中村的农民房，并非商品房。其实，这一模式，早在2016年提出租购并举制度后，就有大量资金涌入。很多没了房票购买住宅的投资客，都把投资方向瞄准了农民房，一是整栋购买，二是转租。
相对于转租而言，资金充裕的投资客更倾向于整栋购买，一是博拆迁，二是博租金收益。
也正是在这一政策的驱动下，大量头部公司也涉足长租领域，最典型的莫过于万科的万村计划。
万科涉足长租公寓，算是从增量市场转入存量市场的一次尝试，但是，在投入了大量的人力物力，并声势浩大地推进之后，迫于盈利压力，放缓甚至是暂停了扩张的节奏。
2017年，在万科供职了近20年的张继文主抓万村计划工作，试图切下长租公寓这块万亿市场的蛋糕。
不知是出于成本考虑，还是受命于城市更新的使命，万科瞄准的也是农民房，重点选择临近商圈或者商务中心区周边的城中村农民房，整栋转租过来，然后整体规划设计运营。
然而，从地产开发起家的万科显然轻视了租赁业务的逻辑，地产开发是一次性投入，高周转、高回报的业务；而租赁业务，是高投入、低毛利、回报周期长的业务。
万科的租赁业务的成本包含拿楼成本、装修成本、日常运营成本、人力成本、翻新成本等，当然，最大的成本是拿楼成本。
在万村计划的设想中，一是提高租客的居住品质，二是提升城市更新效率，降低城市更新成本。似乎，这是一件功德无量的大好事。
但是，这毕竟是一项羊毛出在羊身上的生意，没有政府援助资金坚持，农民房更新的成本都转嫁到了租客身上，大家之所以选择住农民房，就是因为它租金便宜，但是经这么一改造，租金大幅上升，租客们叫苦不迭。
另一头，万科也没有受到一手房东的青睐，一是万科签约周期长，可变因素太多，也许，就耽误了拆迁的大计；二是深圳农民房真的不缺租客，与其低价转让给万科，不如自己打理，不过就是一栋楼雇佣一个管理员的成本。这点钱，相对于不差钱的房东而言，真的就是九牛一毛。
地产开发出身，赚惯了快钱、大钱的万科，在拿了数十万套房后，才知道自己是入了多大的坑，并于2019年，大面积终止协议，哪怕是支付毁约赔偿款，也要快速止损。
而90后包租婆，显然没有万科那么重的负担，完全是走的轻资产模式。
没有大品牌绑架自己，从拿楼、装修到运营，一切投入，量力而行，她需要固定承担的成本，就是拿楼的资金成本和楼栋的管理员人工成本，而拿楼资金成本，并不需要她和她的合伙人独立承担，市场上并不缺乏这类资金。
所以，90后包租婆要远比万科的万村计划玩儿得洒脱，甚至利润空间更大。因为，租赁市场，满房率才是盈利的王道，低成本，低租金，更契合农民房受众人群的需要。
所以，为什么万科的万村计划触礁，而90后包租婆却能风生水起？因为，万科自己绑架了自己，切中的是一个伪命题，90后包租婆却是切中了租赁市场的真命题，你觉得呢？
