地產上半場，以高週轉為代表的地產開發在中國地產行業上引發了轟轟烈烈的大討論，褒貶不一。一面市場倒逼開發商做大規模、搶佔市場、爭取最大的生存空間，一面是行業對高週轉引發的質量事故深惡痛絕。
是高週轉引發了層出不窮的質量事故？還是照貓畫虎的開發商並沒有獲得“高週轉”的真諦，吳建斌總給出了很明確的答案：高週轉只是資金的高週轉，與建築品質下降沒有必然聯繫。
何為高週轉？
開發商買地之後，快速開發、快速銷售、快速回款以達到股東資金回正，股東資金回正後可以將資金再次投放到其他項目上開發、融資。高週轉從本質上來講是資金的高週轉，非施工速度的高週轉。
所以高週轉與低品質沒有必然聯繫。
高週轉雖然是資金的高週轉，但是無法忽視的是，所有的開發商上下游環節都需要前置工作，開發報批報建準備好、設計成果準備好、甚至總包都要前置進場（準備進場）。
蘿蔔快了不洗泥，要想做到高週轉，必然流程不能按部就班，並行工作不可避免，這樣才能做到拿地後、項目方案快速通過政府審批、施工圖深度達到施工要求（或地下設計達到要求可先行進場施工）、總包快速進場施工，當任何環節出現問題都會留下隱患，這個隱患必然由公司承擔，而非設計、工程或其他部門承擔，要想高週轉必然承擔高風險。
高週轉中，地產設計要保證快速回籠資金，應該做好下列工作。
一、項目分期應保證首期開盤的貨量
項目方案設計時應充分考慮分期對銷售的影響，項目分期較小不足以覆蓋資金峰值，不能保證現金流快速回正；項目分期大，項目資金佔用的週期就長，產品適配的準確度就會存在較大的風險。
【案例】：來源網絡資源
某項目為例，其開發時序考慮首期資金（投入和成本）、首期速度（規模和高度）、開工規模（規模和標段）、土方挖填（挖填結合）、首期到位（管線設備）、交付時序（交叉投入）、分期規劃（規劃層次）等。
比如該項目中（如上圖），考慮到首期資金和首期速度，先開發1期B區位置中等板塊，待開發2期C區抬高價格，最後開3期A區位置最差。與此同時，樣板區無地庫週期短，1期小高層區週期短、規模較小打造形象。
二、戶型設計應考慮總價及面積段
對於高週轉項目，設計以快為準且最大程度的降低設計風險，設計標準化在快週轉中的作用發揮的淋漓盡致，戶型標準化可以縮短方案設計階段的時間，降低施工圖階段及施工階段的風險，所以快週轉項目必須要進行標準化的複製（不僅戶型，整個產品線都要複製）。
從營銷端口，戶型的配比、面積段及總價都要符合快銷的產品，所以面積段要適配、總價要控制在合理的範圍，保證首期開盤即可保證現金流回正。
面積段要符合市場趨勢
單價/面積段對去化速度的影響
有的開發商喜歡精裝交付，提高首期開盤的貨值，拉長施工週期慢付款，降低資金峰值，加快現金流回正速度，個人感覺精裝會提高戶型總價，減低去化速度，所以一定要平衡好精裝對去化速度的影響。
三、可售面積宜儘量高，減少非可售面積建設成本的佔壓
有的開發商這樣定義：可售面積佔比=可售面積/總建築面積，其中可售面積：按規定可供銷售的地上面積；不可售面積：地下室、架空層、垃圾房、物業用房、警務室、幼兒園、學校、設備用房等配套面積，車位不論是否可售，暫一律不計入可售面積。
一般政府要求諸如配套面積首期要付，這樣就會佔用比較大的成本，如果可以的話可以將配套用房放置在其他分期，減少首次開盤前的資金投放；或者配套用房的建設時間稍微滯後，集中精力搶銷售，但交付時與首期交付。
四、減少地下工程加快週轉
地下工程成本與產出不成正比，地下投入多、收入少，建設週期長，這些方面都影響快週轉的速度，快週轉的項目應儘量減少地下工程如地下儲藏面積/車庫面積的佔比，車庫脫開能夠在物理界面上減少地下建設的週期實現快開盤的目的。
這裡有幾點需要注意：第一，地上車位儘量用足，嚴卡單車位面積，降低車庫地下面積；第二，地下層高儘量降低，減少開挖、支護、降水風險，保證施工速度；第三，勘察提前進場摸排地下情況，降低地下地質條件對方案的影響。
【案例】：江蘇浩森建築設計有限公司
上述優化後方案二案例：把南側高層與地庫脫開，避免停車效率低的三角地帶出現，更為重要的是降低了主樓的基礎埋深，加快了施工速度，可為高週轉留出設計條件。
【案例】：現場踏勘、前置勘察，摸清地上/下情況，降低不利情況對施工速度的影響
情況1：
情況2：
五、營銷三大件（售樓處、樣板間、景觀展示區）要考慮快建、快蓄客
營銷道具的使用應考慮項目開盤的需要，大地塊需要單獨建售樓處時，可考慮後期配套作為臨時售樓處使用，降低拆改費用，同時考慮到售樓處的建設速度要保證營銷蓄客時間的充足上述，必然要求售樓處脫離項目地上和地下建築物，保證快開工。
【案例】：售樓處兩側為底商（無地下空間），車庫與售樓處脫開，保證售樓處建設週期儘量短，應注意後續車庫開挖對售樓處的影響，車庫與售樓處儘量保持安全距離，減少後續車庫開挖對售樓處的影響。
六，還要採用新技術
1、 裝配式建築的選擇方案
目前全國基本上都開始執行裝配建築，目前裝配式建築的施工週期比傳統的現澆建築要慢一些，高週轉的項目應儘量避免將裝配式建築放置在首期開發中，避免影響施工速度，影響快開盤。
此外裝配式建築的深化設計及報批報建都比傳統的項目要長。
2、 新技術的使用
高週轉項目儘量採取不成熟的體系、不成熟的材料、不成熟的技術，避免“新”帶來的不可控，一定要充分發揮成熟工藝和技術的優勢，降低施工反覆風險。
3、流程再造
高週轉項目一定要在制度上再造，打破部門壁壘、提高獎勵機制、完善員工的保護機制（避免高週轉過失導致的背鍋問題）。
來源：明源地產研究院
