泗涇，外界將它稱作是上海之根、千年古鎮，是上海唯一一個古鎮魚米水鄉。
但對於本地人來講，這裡說白了，就是鄉村。
近幾年，隨著城鎮的發展，這裡成為了眾多剛需甚至是部分改善類購房者非常青睞的地段，據統計在2019年上半年新房成交總套數TOP10中，泗涇板塊總成交套數最高，達1639套。
近日，鳳凰網房產實地走訪了泗涇板塊，發現由於前幾年過量的土地供應，如今的泗涇板塊新房市場供應已有所下滑，特別是剛需類產品幾乎為零，市場正逐漸往改善方向傾斜，與此同時，區域內改善樓盤由於價格高等原因，面臨去化困難的窘境。
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板塊配套：雖完善 但能級不高
泗涇地處松江、青浦交界處，直線距離大虹橋大約10km，屬於大虹橋的輻射區之一。
從板塊自身配套來說，無論是商業、教育、醫療都是比較成熟的狀態，但是總體能級並不高，尤其是商業和教育方面實屬一般，高端消費需要跑到松江萬達或者七寶莘莊，好一點的學校也主要集中在松江新城。
交通方面，泗涇板塊集軌道交通、地面道路、高速公路於一體，地鐵9號線穿插而過，1845、1846、186、滬陳線、松江46路、松江47路等多條公交線路集中分佈。
值得注意的是，泗涇的人口密度較大，9號線擁擠已是常態，而且泗涇地鐵站早高峰限流。
商業方面，以泗涇地鐵站旁的三湘生活廣場和保利悅活薈為主，內含多家品牌餐飲、電影院、大潤發、蘇寧易購等，是泗涇居民比較常去的商業廣場，不過總體能級較低。
如需高端消費需求，還得前往松江萬達或者周邊板塊如七寶、九亭、莘莊等地。
醫療方面，泗涇醫院，一家二級乙等醫院，是泗涇板塊內的主要醫院，可提供基本的綜合醫療服務。如需更高的醫療條件需前往松江區內的三級甲等醫院松江新城第一人民醫院。
教育方面，目前板塊內泗涇幼兒園、泗涇小學、泗涇二小、松江四中等中小學資源，能滿足小孩從幼兒園開始到中學的教育需求。
雖然板塊內教學資源比較多，但是缺乏優質的教學資源。
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新房：庫存有待補充
截止到現在，泗涇板塊內在售的新房僅有同濟晶萃、綠波景園兩個項目，待售的新盤有格力項目、招商項目、華髮項目。
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同濟晶萃：普普通通的去化率
同濟晶萃位於泗涇板塊北部，地處泗陳公路和劉五公路交叉口，距離9號線泗涇站步行距離1.4公里。
項目目前在售建築面積約76-106㎡洋房，精裝交付，均價44508元/㎡。
據瞭解，項目最新一次開盤時間是在4月20日，房源數574套，開盤當天去化約200套，去化率35%。
這一銷售成績看似亮眼，但是與此前板塊的金地項目相比卻有些慘淡。據悉，金地項目2019年8月開盤，199套房源，420組認籌，開盤當天近乎“日光”。
高房價和交通不便成了同濟晶萃去化路上的一道坎。
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綠波景園：存在感最低的樓盤
與板塊內其他樓盤相比，綠波景園可謂是存在感最低的一個樓盤。既沒有強大的後臺支撐，也沒有光鮮亮麗的數據。
據瞭解，項目目前在售建面約91-136㎡房源，均價約3.6萬/㎡，雖然價格低，但是項目去化卻很慘淡。
網上房地產顯示，從2016年9月項目二期開盤至今，404套房源還剩147套在售，三年多時間，去化率僅36%。
實地探訪發現，項目位於滬松公路2972弄，與泗涇古鎮相連，距離泗涇鎮中心僅有幾分鐘的距離。
但是最重要的一點來了，項目距離地鐵9號線泗涇地鐵站2.6公里。
要知道泗涇的人口導入和發展是圍繞著9號線進行的，9號線才是泗涇的命脈。
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格力項目：入市時間成迷
2016年5月，松江泗涇板塊誕生的雙子地王刷爆了地球人的朋友圈。那一役，眾多房企激烈爭奪，競爭之瘋狂堪稱出動了“中國地產界的半壁江山”。
最終，格力與融創分別摘取了雙子地王：泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊。
雖然同日拍出，但兩幅地塊節奏卻截然不同。12-01號融創地塊，拿地不到4個月出規劃方案，不到半年即開工建設，18年底拿證入市，19年7月售罄，今年6月份交房，節奏可以說非常快。
反觀10-05號格力地塊，拿地14個月才出規劃方案，19個月開工建設，目前雖然所建樓棟已全面封頂，塔樓造型也已初見雛形，但至今備案名和推廣名都未公佈，入市時間仍成迷。
其實，10-05號地塊的緩慢進程並非個例。據瞭解，格力地產前灘38-01地塊的開發也是一段漫長的時間，2014年12月24日拿地，至今仍未入市。
除了項目的入市時間成迷之外，從項目的實景圖來看，項目為塔樓，且都並非正南朝向，而是東南朝向。
（項目效果圖 來源：格力地產官網）
雖然目前項目暫未公佈戶型，但是塔樓往往是圍繞樓梯或電梯為核心佈局，因此部分戶型可能會是蝶形戶型，套內空間無法做到十分方正，也有可能會出現暗室。
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華髮項目：要引入建發共同開發？
相較於格力項目3.7萬/㎡的樓面價，華髮項目的樓面價要低許多，僅2.1萬/㎡，地塊的開發節奏也相對比較快速。資料顯示，項目拿地2個月後，規劃方案就已經公示。
規劃顯示，項目由洋房、小高層和高層組成，其中2-9#為總高6層的花園洋房，10-30#為總高11層的小高層住宅，31-33#為總高14層的高層住宅。
目前，項目圍擋已搭建，但是施工銘牌並未公示，還處於整平待挖地基階段。
此外，在走訪時，還有了新發現，在地塊圍擋上展示的效果圖上發現“建發璽樾”的樓盤名，讓人忍不住猜想，這是要引入建發聯合開發嗎？
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招商項目：方案曝光 還未動工
與17-01號華髮地塊相比，11-01號招商地塊動作稍顯落後。從松江區規劃和土地管理局網站看到，招商項目規劃方案在今年3月20日才公示。
規劃顯示，項目一共有12棟主體建築，其中自持住宅、保障房各一棟，剩餘10棟為可售住宅，規劃住宅套數876套。10棟可售住宅中，其中1-2#層高11層；3-7#、9-10#層高14層；8#層高10層。
結語
走了一圈泗涇，變化確實很大。對於泗涇的新房來講，除了價格因素外，9號線無疑是去化難易的命脈，它讓許多在市區工作的人願意把家安在這裡，畢竟這裡半個多小時就能直達徐家彙。
來源鳳凰網房產上海
