等了5年的拆遷安置房，花了20多萬元精心裝修好，剛入住沒幾個月便收到法院的執行公告——房子因開發商捲入借款糾紛遭法院查封，即將面臨拍賣。近日，萬載縣國貿小區的4戶拆遷安置戶遭遇了這樣的事情。
他們不解的是，房管部門本應提前為安置房鎖定房源，以防房子被開發商對外出售，但為何上述安置房卻任由開發商用於股東債務擔保，還將房子順利網籤備案給債權人？
△ 涉事安置房大門上貼著法院公告
反映〉〉入住幾個月的安置房遭查封
4月23日下午，在萬載縣國貿小區，有居民正談論著該小區多套安置房被法院查封一事。
何先生家的房子就在查封之列，如果不是親眼看到法院公告，他都不敢相信這一切是真的。
據何先生說，2014年4月10日，為了配合當地開發國貿小區樓盤，他和當地政府簽訂了《房屋徵收補償安置協議》。
何先生提供給新法制報記者的《房屋徵收補償安置協議》顯示，房屋徵收實施單位為萬載縣康樂街道辦事處，被徵收房屋位於福星村13組，房屋總樓層數“三”，房屋總建築面積為203.01平方米。其中，主房建築面積135.34平方米，商業店面面積67.67平方米。
按照雙方約定，何先生選擇了產權調換安置，安置的小區就是原地址上開發的國貿小區。其中主房安置為國貿小區7號樓的一套房。
何先生告訴新法制報記者，他和家人等這套安置房等了5年時間。其間，一家人只能租房子住。
據何先生介紹，2019年8月份他拿到安置房，而後就迫不及待地開始裝修，前後一共花了20多萬元。就在全家搬入新房才幾個月，一紙鷹潭市月湖區人民法院所發的公告讓他措手不及——房子因開發商的借款糾紛遭法院查封，即將面臨拍賣。
△ 涉事國貿小區
緣由〉〉房子被作為抵償借款物
新法制報記者注意到，公告中的被執行人為萬載縣立城置業有限公司（以下簡稱“立城公司”），也就是國貿小區樓盤的開發商，而何先生家的房子就處於被執行人名下。
公告載明：“即將依法對該房屋進行評估拍賣，現責令被執行人或房屋內物品所有人自本公告送達之日起20日內將物品搬出，逾期將作為廢棄物品處理。上述財產已由有關部門協助本院登記查封，査封期限自2020年4月13日至2023年4月12日止。”
事實上，在國貿小區有著類似何先生遭遇的住戶還有3戶，這些安置房被查封的緣由基本相同。
為何安置戶的房子會遭到法院查封？記者為此找到了負責拆遷安置的萬載縣康樂街道辦事處。
該街道辦副主任李興和向記者證實，這些房子在建設之初就是安排給拆遷戶的，而且此前都已經安置到位了，其他很多拆遷戶都已經辦理了網籤，只有這4戶還沒來得及網籤。
李興和介紹稱，之所以發生被法院查封的情況，系因開發商立城公司原股東袁某明、祝某興二人與債權人董某平、朱某財之間的債務糾紛引起。當時正值袁某明、祝某興與現公司負責人辛某的交接期（實際控制人變更），仍是公司股東的祝某興懇求辛某以公司的名義先拿出4套拆遷安置房備案給債權人董某平、朱某財作為抵償借款物，待其日後有錢了會贖回房子歸還給公司，再由公司還給拆遷戶。
然而，意外出現了。2017年5月，袁某明、祝某興未按約還款，備案給債權人的房子也就無法拿回，繼而引發訴訟。
疑問〉〉安置房如何順利網籤備案給他人？
記者獲取的一份由月湖區人民法院2019年12月27日出具的生效判決書證實了上述說法。
判決書顯示，2017年1月11日，被告祝某興和原告朱某財達成《借款協議書》擔保事項的約定，立城公司將國貿小區商品房作為其履約償債的擔保。次日，原告朱某財和被告立城公司訂立了兩份《商品房買賣合同》，“標的”房屋在萬載縣房地產管理局辦理了網籤備案。不過，用於擔保的房屋並未辦理抵押登記。
月湖區人民法院負責執行的張法官向記者證實，執行裁定書是根據上述民事判決作出的，立城公司被判在合同認定的國貿小區抵押房產，對祝某興的債務承擔連帶清償責任，立城公司承擔擔保責任後有權向祝某興追償。何先生家的安置房就是上述兩套中的一套，另外兩套被查封的原因也大致與上述兩套相同。
拆遷之初就約定作為安置給拆遷戶的房子，按理說房管部門應提前辦理房源鎖定，以防被開發商對外出售。但為何上述安置房卻變身一般商品房，任由開發商用於股東債務擔保，還將房子順利網籤備案給債權人？
對此，李興和稱，開發商上述舉動是瞞著街道辦所為，街道辦在不知情的情況下將已備案他人的房屋交給了拆遷戶。
然而，萬載縣住建局副局長溫洪剛則表示，當初國貿小區已經辦理了商品房預售許可證，但街道辦和開發商並沒有及時將其中安置房信息報給住建局，因此住建局無法得知哪些是安置房，只能作為一般商品房對待，也就不能及時鎖定房源。
回應〉〉開發商已向法院提交執行異議
採訪中，新法制報記者通過多種途徑，但最終未能聯繫上袁某明、祝某興。
立城公司負責人辛某則表示，當初之所以答應袁某明、祝某興將安置戶的房屋備案給債權人，並且以公司的名義承擔擔保責任，主要是考慮到袁某明、祝某興仍是公司股東，而且他們曾答應一定會及時還清借款，屆時贖回房子歸還給公司，不影響拆遷戶的安置。
然而，袁某明、祝某興食言了，他們未按約還款，導致現在何先生等安置戶陷入困境。
據瞭解，月湖區人民法院已就4套安置房辦理了查封手續。負責查封的張法官告訴記者，此前他們前往萬載縣住建局辦理查封時未被告知涉案房屋已被安置他人。
眼前，何先生和其他的安置戶最為擔心的就是自己拿到的安置房是否會被拍賣。
對此，李興和表示，街道辦作為拆遷協議的主體，一定會負責到底，已聯合縣住建局和立城公司商討解決之策。立城公司就執行公告申請了執行異議，最壞的打算是讓開發商先行償還擔保的債務，如此就能避免安置戶的房屋走到被拍賣的地步。
萬載縣住建局則回應稱，現立城公司準備到法院起訴股東袁某明、祝某興，追回公司4套房子所有權。縣住建局會督促立城公司妥善處理好此事，一旦追回，立城公司會立即將該4套拆遷安置房備案到拆遷戶名下。
4月26日，月湖區人民法院張法官證實，目前已經收到立城公司提交的執行異議，還需要等待員額法官的裁定，最終才能確定是否對涉案房屋進行處置。
此外，張法官還向記者介紹稱，開發商如能及時履行擔保的債務，也是一種解決之道。
律師〉〉安置戶可請求撤銷原預告登記
江西豫章律師事務所劉太金律師認為，街道辦與何先生簽訂有房屋拆遷補償安置協議，之後開發商才將房子抵押並備案給別人，這是明顯的“一房二賣”，嚴重侵犯拆遷戶的利益。
劉太金認為，依據《中華人民共和國物權法》第187條的規定，以建築物和其他地上附著物進行抵押的應當辦理抵押登記，抵押權自抵押登記時設立，故雙方之間簽訂的抵押合同成立，但抵押權因未辦理抵押登記而未設立，債權人不能就抵押房產主張優先受償。
同時，劉太金分析稱，商品房網籤備案屬於預告登記，按照《房屋登記辦法》第七條規定，辦理房屋登記，法定程序之一是審核。拆遷協議在前，且涉及的是拆遷安置房，房屋拆遷管理部門有相關的資料，縣住建局理應有能力且應該核實，並拒絕將安置房備案給其他人員。
此外，劉太金還認為，開發商申請執行異議是一方面，另一方面，開發商與股東隱瞞真實情況向縣住建局申請房屋預告登記，縣住建局作出預購商品房預告登記時未盡審慎審核義務，因此安置戶可以起訴縣住建局請求撤銷原本的預告登記，及時將安置房預告登記在自己名下，並及時辦理不動產登記。
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內容來源：新法制報（文/圖 首席記者康春華）
編輯：陳曉
