等了5年的拆迁安置房，花了20多万元精心装修好，刚入住没几个月便收到法院的执行公告——房子因开发商卷入借款纠纷遭法院查封，即将面临拍卖。近日，万载县国贸小区的4户拆迁安置户遭遇了这样的事情。
他们不解的是，房管部门本应提前为安置房锁定房源，以防房子被开发商对外出售，但为何上述安置房却任由开发商用于股东债务担保，还将房子顺利网签备案给债权人？
△ 涉事安置房大门上贴着法院公告
反映〉〉入住几个月的安置房遭查封
4月23日下午，在万载县国贸小区，有居民正谈论着该小区多套安置房被法院查封一事。
何先生家的房子就在查封之列，如果不是亲眼看到法院公告，他都不敢相信这一切是真的。
据何先生说，2014年4月10日，为了配合当地开发国贸小区楼盘，他和当地政府签订了《房屋征收补偿安置协议》。
何先生提供给新法制报记者的《房屋征收补偿安置协议》显示，房屋征收实施单位为万载县康乐街道办事处，被征收房屋位于福星村13组，房屋总楼层数“三”，房屋总建筑面积为203.01平方米。其中，主房建筑面积135.34平方米，商业店面面积67.67平方米。
按照双方约定，何先生选择了产权调换安置，安置的小区就是原地址上开发的国贸小区。其中主房安置为国贸小区7号楼的一套房。
何先生告诉新法制报记者，他和家人等这套安置房等了5年时间。其间，一家人只能租房子住。
据何先生介绍，2019年8月份他拿到安置房，而后就迫不及待地开始装修，前后一共花了20多万元。就在全家搬入新房才几个月，一纸鹰潭市月湖区人民法院所发的公告让他措手不及——房子因开发商的借款纠纷遭法院查封，即将面临拍卖。
△ 涉事国贸小区
缘由〉〉房子被作为抵偿借款物
新法制报记者注意到，公告中的被执行人为万载县立城置业有限公司（以下简称“立城公司”），也就是国贸小区楼盘的开发商，而何先生家的房子就处于被执行人名下。
公告载明：“即将依法对该房屋进行评估拍卖，现责令被执行人或房屋内物品所有人自本公告送达之日起20日内将物品搬出，逾期将作为废弃物品处理。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，査封期限自2020年4月13日至2023年4月12日止。”
事实上，在国贸小区有着类似何先生遭遇的住户还有3户，这些安置房被查封的缘由基本相同。
为何安置户的房子会遭到法院查封？记者为此找到了负责拆迁安置的万载县康乐街道办事处。
该街道办副主任李兴和向记者证实，这些房子在建设之初就是安排给拆迁户的，而且此前都已经安置到位了，其他很多拆迁户都已经办理了网签，只有这4户还没来得及网签。
李兴和介绍称，之所以发生被法院查封的情况，系因开发商立城公司原股东袁某明、祝某兴二人与债权人董某平、朱某财之间的债务纠纷引起。当时正值袁某明、祝某兴与现公司负责人辛某的交接期（实际控制人变更），仍是公司股东的祝某兴恳求辛某以公司的名义先拿出4套拆迁安置房备案给债权人董某平、朱某财作为抵偿借款物，待其日后有钱了会赎回房子归还给公司，再由公司还给拆迁户。
然而，意外出现了。2017年5月，袁某明、祝某兴未按约还款，备案给债权人的房子也就无法拿回，继而引发诉讼。
疑问〉〉安置房如何顺利网签备案给他人？
记者获取的一份由月湖区人民法院2019年12月27日出具的生效判决书证实了上述说法。
判决书显示，2017年1月11日，被告祝某兴和原告朱某财达成《借款协议书》担保事项的约定，立城公司将国贸小区商品房作为其履约偿债的担保。次日，原告朱某财和被告立城公司订立了两份《商品房买卖合同》，“标的”房屋在万载县房地产管理局办理了网签备案。不过，用于担保的房屋并未办理抵押登记。
月湖区人民法院负责执行的张法官向记者证实，执行裁定书是根据上述民事判决作出的，立城公司被判在合同认定的国贸小区抵押房产，对祝某兴的债务承担连带清偿责任，立城公司承担担保责任后有权向祝某兴追偿。何先生家的安置房就是上述两套中的一套，另外两套被查封的原因也大致与上述两套相同。
拆迁之初就约定作为安置给拆迁户的房子，按理说房管部门应提前办理房源锁定，以防被开发商对外出售。但为何上述安置房却变身一般商品房，任由开发商用于股东债务担保，还将房子顺利网签备案给债权人？
对此，李兴和称，开发商上述举动是瞒着街道办所为，街道办在不知情的情况下将已备案他人的房屋交给了拆迁户。
然而，万载县住建局副局长温洪刚则表示，当初国贸小区已经办理了商品房预售许可证，但街道办和开发商并没有及时将其中安置房信息报给住建局，因此住建局无法得知哪些是安置房，只能作为一般商品房对待，也就不能及时锁定房源。
回应〉〉开发商已向法院提交执行异议
采访中，新法制报记者通过多种途径，但最终未能联系上袁某明、祝某兴。
立城公司负责人辛某则表示，当初之所以答应袁某明、祝某兴将安置户的房屋备案给债权人，并且以公司的名义承担担保责任，主要是考虑到袁某明、祝某兴仍是公司股东，而且他们曾答应一定会及时还清借款，届时赎回房子归还给公司，不影响拆迁户的安置。
然而，袁某明、祝某兴食言了，他们未按约还款，导致现在何先生等安置户陷入困境。
据了解，月湖区人民法院已就4套安置房办理了查封手续。负责查封的张法官告诉记者，此前他们前往万载县住建局办理查封时未被告知涉案房屋已被安置他人。
眼前，何先生和其他的安置户最为担心的就是自己拿到的安置房是否会被拍卖。
对此，李兴和表示，街道办作为拆迁协议的主体，一定会负责到底，已联合县住建局和立城公司商讨解决之策。立城公司就执行公告申请了执行异议，最坏的打算是让开发商先行偿还担保的债务，如此就能避免安置户的房屋走到被拍卖的地步。
万载县住建局则回应称，现立城公司准备到法院起诉股东袁某明、祝某兴，追回公司4套房子所有权。县住建局会督促立城公司妥善处理好此事，一旦追回，立城公司会立即将该4套拆迁安置房备案到拆迁户名下。
4月26日，月湖区人民法院张法官证实，目前已经收到立城公司提交的执行异议，还需要等待员额法官的裁定，最终才能确定是否对涉案房屋进行处置。
此外，张法官还向记者介绍称，开发商如能及时履行担保的债务，也是一种解决之道。
律师〉〉安置户可请求撤销原预告登记
江西豫章律师事务所刘太金律师认为，街道办与何先生签订有房屋拆迁补偿安置协议，之后开发商才将房子抵押并备案给别人，这是明显的“一房二卖”，严重侵犯拆迁户的利益。
刘太金认为，依据《中华人民共和国物权法》第187条的规定，以建筑物和其他地上附着物进行抵押的应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立，故双方之间签订的抵押合同成立，但抵押权因未办理抵押登记而未设立，债权人不能就抵押房产主张优先受偿。
同时，刘太金分析称，商品房网签备案属于预告登记，按照《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，法定程序之一是审核。拆迁协议在前，且涉及的是拆迁安置房，房屋拆迁管理部门有相关的资料，县住建局理应有能力且应该核实，并拒绝将安置房备案给其他人员。
此外，刘太金还认为，开发商申请执行异议是一方面，另一方面，开发商与股东隐瞒真实情况向县住建局申请房屋预告登记，县住建局作出预购商品房预告登记时未尽审慎审核义务，因此安置户可以起诉县住建局请求撤销原本的预告登记，及时将安置房预告登记在自己名下，并及时办理不动产登记。
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内容来源：新法制报（文/图 首席记者康春华）
编辑：陈晓
