在最艱難的疫情期間，小吳既沒有被裁，工資也沒有打折，可以說是十分幸運了。但在見證了兄弟的“被離職”、鄰居的被掃地出門後，小吳還是產生了一絲危機感：萬一有一天自己失業沒了收入，該如何保證接下來的生活？
於是，小吳動起了投資公寓的心思！這樣，既可以領租金，還能自己住，擁有雙重選擇的生意簡直不要太划算！
不過，買賣公寓畢竟也要幾十萬甚至上百萬，不可輕視，這其中的門道非常多！今天，南小寓就給大家安利幾點買公寓的注意事項，全部都是乾貨！
01 南京在售公寓盤點：存貨真的不多了
首先，南小寓貼心整理了一份南京主城區目前在售的主力公寓一覽表，不盤點不知道，一盤點才發現，不少尾盤即將收官，新盤後繼乏力，目前在售的主力公寓僅剩不到20家……
而且受疫情影響，今年的公寓市場和往年相比，並不是十分活躍，主力在售公寓大多分佈在河西、城南、城中、江寧、江北、仙林幾大板塊，數量十分有限。
其中，河西的公寓最多，種類也最豐富，平層、挑高、各種面積段都有，整體單價在3萬/㎡上下。
城南的兩家公寓，都薈天地位於南京南站附近，主打極小戶型，投資門檻低；雨花吾悅廣場位於板橋，面積偏大，但單價低，比較合適在附近上班、生活的人買來自住或投資，方便管理。
江寧、江北此前曾是公寓大戶，但隨著產品的去化，新項目暫未入市，可供選擇的公寓產品並不多，部分公寓僅剩尾盤在售。
城北也有3家熱門公寓，其中鼓樓濱江的中冶盛世濱江為65年產權公寓，可落戶有學區；萬象天地是燕子磯重點打造項目，總體量超過一百萬方，附近地鐵商業都有；堯化門的峰匯中心為7號線地鐵上蓋，總價60萬起。
城中地段優越，在售的誠通龍蟠匯、金輪峰華、綠地紫金中心價格都在3萬/㎡以上，總價至少120萬，對資金實力要求較高。
仙林目前只有青龍地鐵小鎮的望東國際巧寓在售，建築面積約26-41㎡，總價50萬起。
南小寓注意到，目前南京市場上在售公寓主要以平層公寓為主，自2017年南京市政府下發《南京市建設項目建築面積管理辦法》後，南京4.8米挑高公寓幾乎絕跡。目前還有河西南的正榮中心天寓在售4.8米挑高公寓，城北的萬象天地在售4.5米挑高公寓，中糧悅天地在售3.9米半挑高公寓。
如果公寓層高太低，不僅影響通風采光，還會產生一定的壓抑感，個子高的人甚至會觸頭。挑高公寓雖然提高了空間利用率，可以買一層得兩層，但隔音效果、居住舒適度可能也會大受影響。所以，南小寓建議大家在投資公寓時，一定要問清楚公寓的層高，並實地感受一下。
在售的這些公寓中，雖然精裝毛坯都有，但總體來看，精裝公寓佔了三分之二，有一些公寓甚至連家電、傢俱都送。南小寓認為，不管作為過度用房，還是投資，精裝都是省心的選擇。毛坯交付的公寓，雖然需要額外花費大量時間和金錢，但好在可以按照自己的需求個性化裝修，質量更有保障。
02 你真的會算公寓投資回報率嗎？
眾所周知，任何投資品都有兩面性，優勢與缺點並存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看看其收益如何。一般來說，公寓投資的回報主要來源於租金。
在這裡，南小寓告訴大家一個比較簡單的計算公寓投資回報率的公式：
租金回報率=（月租金×12）/ 購買房屋總價×100%
比如一套公寓買的時候是120萬，每月租金為4000元，那根據粗略的租金回報率計算公式：租金回報率=(月租金*12)/購買房屋總價=(4000*12)/120萬=4%。
目前公寓投資的租金回報率多在2%-4%之間，但也有不錯的公寓回報率可達5%以上。
下面，我們就來看看南京這些已經交付的公寓，是否達到了較好的投資回報率。
（備註：以上公寓租金以我愛我家實際出租房源中同等或相近面積段的租金為參考。）
通過統計和分析，南小寓想告訴大家以下幾點信息：
面積大並不意味著好租，更不代表高投資回報率，因為30㎡的一室一廳和50㎡的一室一廳，在房間功能差不多的情況下，租客出於成本考慮更願意選擇租金少一點的小戶型公寓。
要想達到較高的投資回報率，儘量選擇面積相對較小的公寓。舉個例子，30㎡和35㎡的實際居住空間感受差不多，租金也相差無幾，如果公寓單價在2萬/㎡，35㎡公寓的入手成本明顯比30㎡貴了10萬塊。
需要注意的是，河西、城南、江北等區域屬於政府重點打造板塊，表格上的租金水平僅以當前房源為參考，隨著後期各項配套完善後，公寓租金也會有所上漲，投資回報率也會相應提高。
所以，今後大家在買賣公寓的時候，除了注意違規偷面積、商辦改公寓等大坑，還應該學會算賬，諮詢一下項目附近的實際租金，看看自己的這筆投資是否真的划算。
03 收藏！公寓投資八大建議
最後，南小寓還是為大家奉上公寓投資八大建議，希望大家早日買到心儀的公寓：
1、如果你有購房資格，請優先考慮買住宅。
2、正確認知公寓的定位，將其視為一種投資理財產品，其主要收益來源靠長期穩定的租金。
3、認清公寓的基本屬性，40年產權，通常沒有陽臺，沒有天然氣，不能落戶，也沒有學區。
4、對公寓的回報要有一個合理的預期，公寓並不能像住宅那樣，實現房價的快速增長，但對於低總價的公寓，增值點主要在持有時間長，租金回報會不斷提升。
5、投資公寓的面積不宜過大，根據個人實力進行適當選擇，控制總價等於規避風險。
6、包租公司會託管的項目，有一定投資參考意義，但不要盲目追求高租金返租的第三方。
7、只有低端的基礎配套，甚至一段時間內，交通、商業都很難落地的，租金一般都不容樂觀。
8、公寓租客更看重居住舒服和私密性，即使是新街口這樣成熟區域，如果公寓品牌和物業不能加分，租金也會大受影響。
