今天說下北京市場。
從4月份之後，北京二手房的成交量一直在往下走，市場情緒越來越低，到了8月份，還是延續之前的狀態。不出意外的話，這種市場還會持續下去，整體價格會有小幅下跌。
至於能持續到什麼時候，現在還不好說。
北京市場目前處於一種比較佛系的狀態，為什麼這麼說呢？大家想一下2017年年初的市場，那時候房價剛經歷了一輪大漲，而且2016年9月份政策上已經收緊了，結果在2017年年初，大牛市又來了。
所以在那個時候，市場處於一種比較瘋的狀態，不拉住的話，風險隨時都會爆發。記性好的朋友應該知道，那時候好多人已經沒有心思上班了，天天琢磨買房的事兒，跟股市大牛市的狀態一樣。
2017年317政策之後，市場開始調整，大家買房的心態也漸漸變得平和了。
樓市進入了一種相對穩定的狀態，這種狀態持續了兩年的時間後，加上經濟體自身的恢復調整，到現在看，北京樓市的風險基本上消失了。也就是說，北京的房價目前是有安全上漲空間的。大家也都能感覺出來。
如果大家理解不了，我舉個栗子。這就跟人借錢一樣，一個人前幾年借了好多錢，在當時看來，這個錢想要還上的難度有點大，萬一出點什麼風險，有可能就再也還不上了，這就是金融風險，但是經過兩年的時間，錢就賺回來了，風險自然也就消失了，這個時候，對於這個人來說，如果再去借一筆錢，也沒什麼風險了。
北京樓市沒什麼風險，有安全上漲空間，就是這個意思。
現在的情況是有放鬆空間，且不知道什麼時候開始放鬆。從另一個角度來說，這也意味著，北京樓市不會有大跌。
總結一下就是，目前是北京買房的一個好時候，不用擔心大的下跌風險，如果沒有太合適的房子，也不用著急，調整好心態慢慢等。整體市場非常平穩，而且還有小幅回調的空間。
再來看下更微觀的市場波動。
在調控之後的這兩年裡，北京市場都有短期的回暖現象。2018年的回暖發生在4月份和5月份，2019年的回暖發生在3月份。每次回暖之前的那幾個月，都是買房的好時機，算是微觀市場裡的一個最低點。
當然，在回暖之前，市場情況往往非常低迷，越低迷大家越越想觀望。不過大家要記住一點，北京購房市場的需求端是非常強的。也就是說，不要盼著北京市場持續往下走，一般情況下是低迷到一定程度就會有一個小幅的反彈，剛需來一次集體入場。
那麼市場的回暖到低迷，再到回暖大概是個什麼規律呢？我總結一下。
市場的回暖是從成交量的升高開始的，一般成交量剛開始升高的時候，購房價格是下跌的；這個很容易理解，比如說同一小區有10套差不多的房子在售，最先成交的一定是最先降價的那一套，在市場還沒有完全回暖之前，後邊的成交總要參考前邊的成交價，所以成交量回暖，往往是成交價下跌；再不懂的直接記結論！
等到回暖後，臨回暖行情結束，這個時候價格上開始有一定程度的上浮；這兩年的情況是上浮5-10%
等到回暖行情結束，市場開始進入下行期，這個時候，成交量大大下跌，成交價格卻是上漲的；我估計很多人又不懂了，這裡簡單解釋下：市場行情剛結束的時候，大家的預期已經被抬起來了，賣房的也覺得房價還會漲，所以就把價格調的高一點，買房的被行情嚇壞了，覺得可能還會漲，不如干脆買先買了再說，在買家與賣家的這種心理預期之下，房子的價格就很容易籤高，而實際上市場已經開始了下行，主要表現就是成交量跌下來了；
行情結束後的三到四個月時間裡，是買家賣家的僵持期，成交量比較低，成交價格還比之前高一點；
三到四個月之後，賣家先投降，價格下調，整體市場成交價格開始下跌；
這種狀態會一直持續到下一次回暖。
當然，以上這個市場變動是有前提條件的，就是中間沒有大的調控政策。
對於賣家來說，一旦發現市場進入下行期，果斷降價往往最好的選擇，一般最早降價的，都是賣的價格還不錯的，賣得越晚，越吃虧。這個規律我也很少跟人說，因為賣家都想多賣錢，你跟他們說降價賣，他們不但不聽，還覺得你在忽悠他。這屬於講出去“好心沒好報”的一條市場規律。不僅是北京市場這樣，二三四線城市也是一樣的規律。
最後再補充一下。
北京市場太大了，每個區域都有自己的小行情。每次回暖的時候，也是先從熱點區域開始，非熱點區域的回暖會滯後很多，行情結束的也比較早，所以不同區域的購房策略也不太相同。大家在買房的時候一方面要結合行情來看，一方面也要參考本區域的成交價格。
