改革開放40年多年來，中國城鎮化率以幾乎每年一個百分點的速度增長。至2019年末，中國常駐人口城鎮化率突破60.60%，但較發達國家75%以上的均值仍有差距。據此推算，中國未來還將有約2.15億人口進入各城市。
城鎮化對經濟的促動無需贅言，但隨之伴生的交通、能源、環境、空間等方面的“城市病”也不容忽視。隨著中國城鎮化進程不斷推進，城市發展如何避免城市病，如何讓生活更美好，是當務之急。
“甜口良藥”TOD
城市樞紐蘊含巨大商機
1992年，彼得·卡爾索爾普（Peter Calthorpe）在其著作《下一代美國大都市地區：生態、社區和美國之夢》中，首次提出“TOD”概念，指出可用公共交通車站和中心商業區為核心的土地混合利用社區，解決郊區蔓延的發展模式。
通俗點說，就是以交通樞紐為軸心，在步行10分鐘範圍之內，打造一個城市中心，實現集辦公、購物、文化、教育、娛樂、居住等為一體。
這就是後來被紐約、倫敦、東京、哥本哈根等多個國際都市印證有效的“Transit-Oriented Development 交通引導開發”（簡稱“TOD”）模式。TOD絕非狹隘的軌道交通建設，也有別於僅是利用軌道交通站的區位優勢換取商業利益的TAD模式。TOD不僅是社區發展模式，更是城市結構合理佈局的理念基礎。圍繞生活和工作兩個基本半徑，將公共交通和城市綜合體銜接融合，更加高速高能地實現兩者的場景轉換。隨著TOD在都會城市中顯現出的巨大效能，以及對未來城市化探索展露出的新可能性，與其最具“親緣關係”的房地產行業，躍躍欲試。
但理想很豐滿，現實很骨感。FTA建築設計事務所旗下的TOP產業辦公研究院，在一篇研報中指出，TOD意味著全面、高質量的城市規劃和用地設計、建造形式。 戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管郭曉勇也表示，TOD因牽涉多方利益且設計方案複雜，對開發者的全局性考量能力和綜合性協調能力要求很高，因而目前國內敢於踐行TOD的房地產企業並不算多。
“先行者”龍湖的TOD實踐
品牌實力驅動沙區蓬勃向前
截至目前，龍湖集團已在北京、上海、重慶、成都等多地開業運營TOD項目20個，TOD為核心的全業態開發面積逾800萬平方米，鍛造出了全國網格化佈局、全品類產品線覆蓋、複合多業態配置的三大核心競爭力。
早在2003年首個商業項目重慶北城天街建造之初，龍湖集團就投資建設了當時全市首個商圈內出租車樞紐站，對購物和交通場景進行連接，方便了消費者，開始了TOD探索。
龍湖光年效果圖
十七年來，隨著對TOD探索的不斷深入，龍湖集團與相關部門密切協同，同時積累了大量優質的合作伙伴。包括但不限於西南交通大學（上海）TOD研究中心、林同棪國際、日建設計、東急等，商業規劃設計資源有德國ECE、湃昂國際、柯路建築設計諮詢公司等，產業資源有盛世投資、清華大學、清科集團等。
龍湖集團已經具備了設計、建造、運營全鏈條的整合能力，擁有能從容應對在TOD開發運營中常見的土地價值、規劃指標、運營機制，以及投融資等方面壓力的底氣。
基於極致化產品與數據化運營的空間佈局能力、空間服務能力以及空間增值能力，加之本身就具備的地鐵上蓋項目的豐富經驗，龍湖沒有將TOD塑成模具套用，而是悉心通過對城市脈絡的梳理和地緣特色的發掘，將旗下TOD項目劃分為城市節點級、城市商圈級、城市門戶級、城市產業級，以匹配適應不同城市不同區位的需求。
龍湖聚集起人氣、活力、商機，將TOD的集聚能力最大限度地發揮出來。龍湖光年便是其中的重要代表作。
龍湖光年效果圖
這個有著“全國首個商圈高鐵TOD綜合體”、“全國最大地下鐵路交通樞紐”、“中國西部城市群TOD”、“五軌合一城心商圈”、國家級“站城一體化”開發樣本等多個殊榮的項目讓其所在的沙坪壩如今與朝天門齊名，成為重慶城市文化地標。
全國首個商圈高鐵TOD範本
解構全新城市商業生態路徑
沙坪壩站改建，從起初就一改水平佈局的傳統方式，按照站城一體融合化方式，充分利用山城地勢，將高鐵、地鐵一併歸入地下，垂直疊加。這是TOD模式的一種全新挑戰，建成將是全國乃至世界TOD項目的示範。
理念超前，也意味著實施難度巨大。憑藉對消費者市場和資本市場的熟稔和口碑，龍湖集團將多方需求採集、整理、融合後，邀請到了世界多家知名設計機構，形成了功能需求方案及建築技術建議方案，提供給政府參考決議。此次在客流疏散設計方面，就可見龍湖集團在TOD方面的資源優勢和攻堅能力。
設計期間，龍湖集團召集起多家世界一流的TOD設計機構，集思廣益、廣泛考察，提出了“高速交通核”思路，即通過一個大噸位高速電梯集群和扶梯的搭配組合，解決出行高峰和人流潮汐對撞問題，大大提升了項目交通速率和品質。
規劃設計上，項目充分借鑑了世界TOD優秀樣本日本澀谷站。空間使用上，用朝地下化、再高架化等“立體鋪展”方式，建設起涵蓋高鐵、地鐵、快軌、公交、客運等多種交通方式的“核心軸”。將站前廣場和三峽廣場相連，使沙坪壩商圈的廣場面積從以前的0.27平方公里，擴大近3倍至0.74平方公里，未來更計劃擴容至5倍多。
龍湖光年“核心軸”示意圖
重慶龍湖光年打破了傳統的高密度、高混合度的建築形態定式，在差異化和精細化上下足心思和工夫：用城市走廊的概念將沙坪公園及周邊的綠色引入裙樓之中，兩側層層退臺，形意如長江兩岸層層巖壁。6 棟塔樓正像江岸兩側的挺拔群山。加上雙子塔、外立面強調縱向線條的大體量金屬裝飾百葉等，這些都使重慶龍湖光年在周圍參差錯落的天際線中，辨識度極高。
圍繞交通，以400 -800米為半徑，龍湖集團將旗下商業、養老、聯合辦公、長租公寓等各業態納入其中，使工作、 商業、文化、教育、居住等聚合一體，為周邊 362 萬常住人口提供服務。
在重慶龍湖光年中，龍湖集團打破商業空間和服務空間界限，使其交融互滲，以七大精裝主題打造四大空間，賦予每一平方米趣味和能效，完成購物中心從消費目的地到生活娛樂目的地的趨勢化蛻變。
龍湖光年效果圖
2020年，重慶龍湖光年的交通核疊加空中連廊、大平臺、地下通道等設施，可使沙坪壩交通樞紐的日乘降人數達到 90 萬人次，其中大部分可有效轉化為購物中心客流。加之“成渝地區雙城經濟圈”日趨成熟，與其互促，龍湖光年將助沙坪壩區進一步完成整體擴容與升級，激發區域新的商業價值，使老城提檔升級，煥發新生機。
正如龍湖集團相關負責人所言：“空間即服務的戰略，以城市中人的行動和需求為本，形成場景的聚合，將有內容的空間和有需求的消費動因結合而形成’超級’連接，將會是把握未來城市商業話語權，重新解構城市商業生態的全新路徑。”
龍湖光年，六重鉅惠，致謝全程熱愛，購40-70㎡SOHO享94折清盤優惠，首付4.8萬起，購龍湖天街鋪。
撰稿：熊雅竹
審核：羅再芳
值班：謝旺江
