自从16，17年的各种限购政策出台以来，楼市的流动性一直是被压制的，加上一贯以来的新房癌思想(这么大剪刀差我自己也情愿买新房的)，成都的二手房变现能力到底是怎样的情况呢？ 我们还是用数据来看一下。
先交代统计口径:
- 所有成交数据为成都2014年1月-2019年5月的链家数据，去掉了车位，商业产权的数据。
- 区域和商圈划分，是按链家的小区所属商圈计算的，据观察有些商圈所属的区貌似不太对，但是影响不会太大。
- 在计算成交/挂牌比排名时，过滤掉了2019年成交数不足10套的小区。
根据小区拥有的楼户数统计，最新各区域的小区总户数如下，大概总户数为630W户。
自己的报表平台中跟踪贝壳指数也有一段时间了，现在看看今天的数据，近90天二手房成交这个移动平均的曲线，再2019-05-14已经达到了顶峰，现在成交量已经开始逐渐下降了。
如何评估变现能力
我觉得小区变现能力应该从两个方面评估:
- 二手房挂牌数/小区总户数 ，越高说明卖房的意愿越强烈
- 成交数/二手房挂牌数， 越高说明交易成功率高。
- 综合起来看，应该第1点越高，第2点越低，说明变现能力越差，是想卖卖不出。而第1点低，第2点高，说明变现能力强，因为卖的人少买的人多，说明很好出手。
那么我们就已最新的小区挂牌数，和2019年1-5月的成交情况，来看看这两方面的数据。
1. 挂牌/总户数比排名
挂牌/总户数比top10
可以看到挂牌数占最高的小区，有不少在三圈层，成交量都很少，特别是前两名挂牌数占总户数10%以上的，应该纯投资的居多，不同的是黄龙溪谷是别墅区，而 十七巷3号 是老破小。
建发金沙里属于改善小区，又有金沙小学的学区，但是成交量却很低，可能还是总价太贵了吧，除了车位和商业住宅，今年成交的几套最低200W， 最高400W。
上面的排名基本上属于流动性最差的小区了。
2.成交/挂牌比top10
成交/挂牌比top10
这个排名下的特征是成交量都是挂牌房源的2倍以上，挂牌/总户数占比都比较低，最高也只有1.5%
比如隆兴嘉苑的成交，周期都很短，说明这个阶段的流动性很好了，
隆兴嘉苑
再看下价格趋势:
隆兴嘉苑
隆兴嘉苑成交单价趋势
价格和大成都平均走势区别不大，都是18年6月以后下跌，到今年1月以后有小幅度上涨， 说明变现能力强， 并不代表价格就高，至少短期内不是同步的
再看一个高新区的小区：美洲花园棕榈湾
美洲花园棕榈湾
美洲花园棕榈湾成交趋势
美洲花园棕榈湾
这个小区19年的成交量已经超过了17年和18年，价格也回暖明显，并且成交周期都很短，是什么原因让它今年变得受欢迎了呢？
同属于高新区新北的另一个小区：润新花园一期
润新花园一期
润新花园一期成交趋势
润新花园一期
润新花园一期也有跟美洲花园棕榈湾相同的特征， 是否“新北”今年有什么变化呢？
3.绝对成交量的排名
2019年绝对成交量排名top10
以前我们看热门成交小区，都是直接取绝对成交量的排名，这个排名基本上每个月变化都不大，现在看来，其实就是这些小区规模大，总户数多，实际上它们的变现率，排名并不是太高，上图中 成交/挂牌占比最高的 中铁丽景书香 也只达到了83% ，这些小区看起来成交量高，但是竞争还是比较激烈的， 对买家来说比较有议价空间。
总结:
- 评估变现能力，可以发现一定时间范围内某个小区或者区域的影响因素变化，比如一个小区变现能力以前比较差，最近突然变强了，可能是新建地铁， 学区划分变化，附近新建商业，公园，有溢价土地成交，或者是将会发布新的规划政策。 只有先找出这些变现能力异动的小区，才能针对性的分析是什么影响因素出现了变化，从而及时的对买卖决策做参考。
- 如果一个小区的变现能力一直很强，那也说明投资价值比较大，只是由于现在不容易获取前几年的二手房挂牌数据了，所以没能做出前几年的小区变现能力排名， 相信跟2019年的排名是有变化的，不同时期应该热点不同。
- 不能从单一维度来分析，比如只看小区成交量的排名，其实忽略了很多小区本身总户数多，实际成交比例并不一定高。
那么朋友们想知道你们自己的小区，或者看好的小区的变现能力吗？ 我把上图的表格数据全集已经放在了自己的报表平台中， 关注微信公众号：【 码农看楼市成都】 可以查看。
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由于从数据获取到清洗分析，输出图表都是利用个人业余时间开发的， 发布到服务器还需要额外的精力，您的关注和分享才是我继续更新的动力！
