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提問：房姐，融創瀾岸140平，中間樓層，單價19000，沒滿兩年。各種稅費，中介費，差不多要加28萬，單價就到21000+ 是不是入手價太高了？這個樓盤，稅後單價多少，可以入手？我隱約覺得武漢的房價又要開啟16年那波漲幅了，是不是感覺不對？
回答：這個價格入手太高了，除非業主配合滿二過戶，否則沒有優勢。
樓市的啟動一般有以下幾個特徵:
階段一：新區品質樓盤開始日光，板塊炒作（前奏行情）
階段二：老城市中心二手次新開始跟漲（主升浪I）
階段三：外環附近非熱點板塊地鐵二手房開始跳漲（主升浪II）
階段四：老城市中心老破房也開始跟漲（末期行情） 現在自媒體開始拿幾個近郊新盤造勢，典型的比如白沙洲萬科雲城。但是目前的狀態是成交量還沒有大規模拉昇，接下來看ZF態度，是否會出臺放水政策。比如降低房貸利率，放鬆人才落戶，土拍走熱等等。
投資還是在我們星球內推薦的板塊內找項目。
提問：【新人首問】親愛的房姐 首付湊到100w，請問現在的情況剛需首房買武漢還是深圳？ 因為有寶寶了，希望能方便寶寶上學，且有升值潛力 深圳的話，手上的子彈是不是隻能考慮龍崗中心城坂田大運平湖這些區域，哪個性價比高？有沒有推薦的樓盤？
回答：你好，仙桃房產保留價值不大，未來基本不會有什麼漲幅。 先把子彈湊到100以上，買深圳。 首付100有以下幾種打法：
1.南山、福田學位30-40平1-2房；
2.沙井、光明、龍華60-70、龍崗平兩房。
提問：房姐好，問一下，房齡十五六年的電梯房，青年路地鐵口附近，100平，成交價估計180，我和老婆公積金加起來正常買新房應該可以貸滿70，想問這種十五六年房齡二手房對組合貸的公積金貸款額和貸款年限具體有什麼影響？
回答：公積金貸款年限如下： 按房齡計算： 房齡5年(含)內，最長可貸30年； 房齡6-20年內，最長可貸（35-房齡）年； 房齡20年（含）以上，最長可貸15年； 按主貸人年齡計算： 男性可貸年限=65-實際年齡； 女性可貸粘性=60-實際年齡； 想薅公積金的羊毛，最終可能被反薅
提問：房姐，我賣二手房，按市場規則，需要給中介付費用嗎？還是都是買家付？
回答：大城市不需要給 4.5.6線小縣城，房價低，銷售單邊收費不掙錢，可能會雙邊收費 不過賣房之前建議跟中介溝通好，合同的所有條款改成利於你方的
提問：新人首問，房姐你好，目前自住金地自在城一套，子彈120萬左右，想買一套二手房，兼顧上學或投資，看了幾個盤： 1.橡樹灣或融僑城，好處是離單位較近，可以解決上學問題，但感覺升值潛力不大。 2.光谷東看了幾個盤，大多都是100%剛需盤，沒有購房資格，可能需要將父母戶口轉過來，以父母名義購房。 3.光谷東的中糧疊墅產品，創新天地的140平戶型，這兩個不限購，但價格略高。 如果光谷東買房的話，近期周邊配套及學校都不太成熟，可能需要考慮私立學校。 請房姐幫忙分析一下，或者有沒有更好的方案推薦？謝謝！
回答：學區房的正確使用方法是： 孩子即將上學，提前1.2年買入，孩子讀完書之後賣出。買個小戶型掛學區即可。逢筍入原則，8-9折筍才考慮。剩餘子彈繼續入手低價潛力盤。
提問：房姐，你好，新人首問。南京江北新區有一套貸款已還清的房子，房齡在10年。90平，單價2.2W。請問用首套房做抵押貸款買一套投資可行嗎？如果再買您建議我買南京還是其他城市？
回答：抵押融資可行，但是要注意按揭和抵押的先後順序，一般是建議換核操作。 南京均價最終會到上海同等板塊60%，以南京為跳板，終極目標還是往上海跳。 上海和南京，長遠看，仍然不是一個級別的城市。 子彈100+首選上海，次選武漢 成都 鄭州 重慶 等低價潛力城市。
提問：選在南昌房地產投資有建議嗎，剛剛賣掉萬科粹疊園一套地鐵學區房，想一換二，有什麼建議嗎？
回答：南昌不屬於強二線城市，屬於存在感較弱的省會城市，朝陽和九龍湖已經漲過一波了，目前不算低位，動能也一般，未來比較平穩，漲幅緩慢。 主場在南昌，建議1套自住，淘筍，另一套投資武漢 重慶 瀋陽 低價區。
提問：房姐 深圳總價800 首付400左右 投資為主 推薦哪個片區 南山福田皆可
回答：總價800萬投資買哪裡？ 寶中 前海依然能買，利好落地之前潛力就不可能完全兌現，而寶中和光明的板塊分析裡大部分利好都還沒落地，因此，還有較大潛力。 更多板塊的價格被帶動，但博周邊板塊補漲需要慎重。
現在因為板塊輪動概念去買沒有漲的區域，比如羅湖，等待來年補漲，一定要慎重。房價確實有向外擴散的現象，但分析要從底層原理出發，不能無腦地接受； 價格的擴散本質上是需求的擴散，是每一個購房者理性的選擇，因此需求不會按照地理位置均勻擴散。比如：寶中學位漲起來了，買寶中學位的需求並不會考慮其他不好的學位，所以價格會被學區範圍鎖死，或者外溢到其他好學區，並不是按照地理位置擴散。
再比如：寶安中心的房價漲起來了，準備買寶中的需求對品質要求較高，很可能會大規模流向碧海、前海、南山科技園，但流向翻身或坪洲只會是很小一部分，因此就算漲，漲幅也遠低於寶中。 如果你按照這個邏輯去看中介的價格地圖，你會發現該漲的價格都漲了；因為真正的購房者在市場一線，拿的是一手信息，必然比等著統計數據做分析的人更快做出決策。你需要做的，是判斷現有需求是否會在未來進一步擴大，或者尋找另一個會在未來產生的需求；
比如：等著節後拿到年終獎再買房的小白領會買哪裡。
提問：你好，房姐。我是荊門人，想在武昌投資房產。子彈300多。孫子一歲。想今後弄到武漢讀書。兒子們一家也可以到武漢上班。你有什麼好建議
回答：你好，子彈300+只買武漢浪費了。 如果能開發出一線城市房票，100+放在一線城市，50-100房在武漢是比較好的配置，剩餘子彈足夠還貸款。 孫子才一歲，現在考慮學區房太早了，建議先買入升值潛力大的剛需投資盤，升值後再出手置換學區。 目前武漢投資推薦的幾個區域: 1.關山大道沿線單價2.2左右的次新，領漲光谷，上一輪週期武漢行情最快啟動的板塊。年輕人多，高薪產業，購買力充足，租金高。
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