近期相继写了《2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（上）》、《2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（中）》两篇文章(关注微信公众号：
合肥房博士，后台回复：滨湖，免费查看)，发表后受到了不少朋友的关注。也有许多朋友提出了宝贵的意见，非常感谢大家。房博士坚持独立研究与原创，把最新的研究成果带给大家。在上一篇，主要分析了省府西特别是中山路初中的学区前景，房博士认为：中山路初中想成为顶级学区，第一，需要5年以上时间的沉淀；第二，需要对抗合肥第一私立初中滨湖寿春对优质生源的吸引。虽然中山路初中起点不低，但想跻身一流初中的行列，可能比46中本部、庐州大道初中等学校难度更大。
在本篇文章中。我将主要给大家分析以下内容：
- 滨湖核心区（嘉陵江路学区板块） 的未来前景如何？
- 省府北（中轴）、省府东的投资机会在哪里？
- 金融后台基地板块和工业园（省府北）到底谁优谁劣？
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
一、滨湖核心区（嘉陵江路中学板块）的未来前景如何？
滨湖核心区（嘉陵江路中学板块）：北至塘西河公园、西至徽州大道、南临巢湖、东至包河大道。
说起滨湖核心区的规划，可以用三个字形容：高、大、上，高规格、大手笔、上档次。
规划的有万达乐园、万达秀场、岸上草原、游船码头、文一水街、海洋公园、华谊电影小镇、700米滨湖之星电视观光塔、十大场馆...
现状：万达乐园（万达易主融创，万达乐园二、三期取消）、万达秀场（移至省府西）、岸上草原（关停）、游船码头 （取消）、文一水街（前景并不乐观）、700米高的滨湖之星电视观光塔（取消）、包河大道东部十大场馆（缩减为6大），还有传说中的500亩的海洋公园、华谊电影小镇……
滨湖核心区遭遇了什么？
1、不靠谱的开发商
核心区可开发的优质土地面积近万亩，房博士查阅近10年来滨湖的土拍情况，发现滨湖最核心群的、最黄金的地段主要被4个开发商瓜分：万达、宝能、文一、淮矿。其中万达独拿2342.95亩，宝能拿到1183.55亩，文一拿到699.78亩，淮矿拿到566.72亩，共4793亩。然而讽刺的是，这
4大巨头，万达、淮矿2大巨头因债务缠身分别卖给了融创、信达；宝能的超级CBD项目，工地进展缓慢，磨洋工磨2好几年；文一高价拍得地，新房交房时遭遇各种维权，品质遭遇吐槽... 2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
淮矿进入滨湖最早，在2010年12月份拍地后，共建了淮矿东方蓝海1-6期。2017年淮矿地产由于欠款10亿元，财务困难重重，被信达全面接手，好在此时淮矿在滨湖的东方蓝海项目开发基本完毕，淮矿像栽树一样，在核心区最好的双地铁口地段，栽了51栋高层，共计7962户。
万达，2013年开始入主滨湖，到2015年，共拿下2342.95亩土地，分4期开发。和淮矿一样，先后密密麻麻栽了上百栋高层住宅：临湖苑、揽湖苑、亲湖苑、悦湖苑共11790户，没有洋房别墅或者小高层，这些住宅也让万达赚的盆满钵满。
万达还算良心，没有赚了钱没有揣兜里跑路，同步开发了万达乐园、万达茂、万达系列酒店等等，留下一个秀场和部分土地待建 。融创接盘万达，后续接着开发了融创融园、融创望海潮等新项目。而受巢湖环保的影响，原融创（万达）秀场，改到省府西建设，万达乐园二期、三期没有了下文。
淮矿、万达虽然改旗易帜，淮矿基本完成了自己的项目，万达找到一个还算靠谱的下家继续开发。后面宝能、文一，就显得非常的不靠谱了。
首先是宝能，这个超级大忽悠。2014年滨湖推出核心区最黄金的：BH2014-01、BH2014-02地块，这两块地的条件非常苛刻。要求配建高端商业，引进5星级酒店，并且每年缴纳数亿税金。可是苛刻的条件并没有吓退宝能，宝能击败众多对手，总计33亿，一举拿下1183.55亩土地。兴建国际5A地标性超高层甲级写字楼、铂金五星级酒店(万豪酒店)及艺术主题酒店、总裁公寓、国际住区及高端商业等建筑。特别是其中7栋超高层写字楼和国际酒店，如“七星揽月”伫立在巢湖北岸。其中宝能T1塔楼设计单体高度达到
588米，项目建成后将是安徽第一高楼，中国第五，世界第七！
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
而实际情况，时至2019年，宝能CBD的工地是这样的：
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
宝能占据了滨湖核心区的1,5号地铁交口的最黄金地段，商业项目进展迟缓。宝能商业未动，住宅方面，却已经陆续卖了1期、2期、3期共7000+套房子，房博士初步估算一下，以套均100万计算，7000套房子，宝能收入70亿，宝能是赚钱的。
文一，2015年文一以总价77亿，单价2400万/亩，击败置地，斩获滨湖BH2015-09地块700亩巨无霸。而这个当年的双料地王，今天仍然被套在高高的山岗上。文一开发的塘溪津门，号称要打造合肥的“宽窄巷子”、国家4A景区。目前网上对品质的吐槽较多，负面消息不断。因为涉及到开发商销售，这里不做过多点评，新房方面不方便说的，朋友们可以在我小密圈中咨询。
2、巢湖环保
当滨湖核心区正在如火如荼的建设时，2017年，巢湖被环保督查，巢湖沿岸规划的许多宏伟项目被停工或拆除。
应巢湖环保的要求，滨湖环巢湖沿岸退后一公里，禁止开发。滨湖岸上草原项目，游客中心、游船码头全部被拆除，宝能城项目、恒大518项目部分超过高层建筑暂停建设。作为五大淡水湖之一，巢湖的环保问题，是无法绕开的。巢湖周边的开发，未来会长期受到环保的牵制。具体可以参看太湖的开发及环保现状，其实太湖的环保问题同样非常严峻。关于太湖蓝藻的问题，经常见诸媒体。
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
3、滨湖核心区的发展前景分析
1）、滨湖核心区要直面残酷的现实
按照当年的规划，建成后的滨湖核心区，有全省乃至全国的成千上万的游客来到岸上草原休闲、来到万达乐园游玩、来水上游艇冲浪、来电影小镇度假、来西部电视塔观光、来参观十大场馆、来观看融创（万达）秀场的表演、来徽街雨巷、水街品尝美食，感受徽州文化的魅力…
这些项目一旦建成，将会给滨湖带来超高的人气和超大的人流量。足以支撑起宝能以及恒大配建高端商业CBD的运营。
然而现实是残酷的，房博士截得全市人口分布热力图，热力图中可以看出，合肥目前人口分布仍然集中在老城区，滨湖人口密度最大的在滨湖世纪城附近。湖核心区目前还没有足够多的人口聚集和强大的消费支撑。
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
房博士采集了合肥几个主要商圈：包河万达、华润万象城、悦方ID MALL以及融创茂的人流量大数据。从中可以看出，宝能CBD旁边的融创茂人流量最低。宝能的商业建的越多、越高，就意味着亏得越多。
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
2019年最新的环保政策是：对于巢湖沿岸水环境一级保护区的的已建、在建项目，可继续建设，但不允许新建项目和扩建项目。期待宝能CBD，恒大商业早日复工。
滨湖未来可能很美好，但投资的朋友可能需要主动调低对滨湖核心区的预期，核心区降级是铁板钉钉的。在原有的规划上打个折扣，
打几折？打骨折。不是说滨湖核心区没有价值了，而是大家要从过高的期望中回归现实。其一是环境保护的现实要求，早期许多宏伟的规划，要么被迫取消，要么易地建设，要么降低规格。
其二是因为缺乏人口支撑，商业的发展需要人口充分导入，需要足够的人口消费支撑。
其三是核新区商品房的开发品质远低于预期。
4、滨湖核心区的房产价格分析
核心区除了宝能、淮矿、万达、文一以外，还有：保利海上五月花、中海滨湖公馆、高速时代公馆、置地双玺、信达公园里、融创望海潮等等，板块内空地不多，基本成型。
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
从滨湖核心区二手房的各项参数指标来看，2019上半年，该板块最亮眼的小区应该是宝能城，
宝能城，不得不承认，宝能的开发商精明又狡猾。上半年，宝能城共成交了48套，比第1名临湖苑只少1套，成交与挂牌的比值为38.1%，成交挂牌比第1名，房源比较紧俏，供求两旺。宝能城的升值率也是名列前茅，较2018年大概升值了10%，居各小区之首，如果剔除满2年后集中成交的因素，实际涨幅应该没有这么大。宝能虽然小区密度大，楼层高，绿化率低，被大家吐槽为刚需小区，但是宝能的户型比较实用，还有赠送，三房总价并不高。2019年宝能成交了48套，其中3房户型成交31套，户均面积是93平，户均成交总价为160万，比滨湖西南的荣盛华府还要低10万以上。滨湖核心区160万总价，双地铁的次新3房，备受刚需和投资客的青睐。宝能的价格会涨到与西南荣盛华府的总价相当（3房总价涨到170-180万的水平），或者略高于滨湖世纪城的同户型二手房。
皖新朗诗绿郡:核心区成交均价最高的是皖新朗诗绿郡，2019年上半年实际成交均价21799元/平。这是皖新做的科技豪宅，位置地段好，品质高，价格高是情理之中。不过只成交了3套，说明市场并不买账。
保利海上五月花:板块内另外一个表现比较优质的是保利海上五月花。成交了31套，成交挂牌比24.6%，排名第2，平均关注度19.9，排名第4，成交周期72天，仅次于宝能和淮矿。上半年成交均价20744元/平，价格仅次于皖新朗诗绿郡。综合升值率7%。如果当时保利这样的开发商多拿几块地，核心区的住宅水平，要上一个台阶。
中海滨湖公馆，坐拥双地铁、银泰，优势明显。所以成交均价仅次于保利，关注量很高。但是中海的实际成交量不多，据传房主心态较高，成立房价指导委员会，动辄涨价惜售，以及小区较高的容积率都有关系。
淮矿东方蓝海表现中规中矩。淮矿的优势是双地铁口+金斗公园。特别是小区西边的金斗公园，建的非常精致。外围配套的加分，让淮矿在核心区并不劣势。
整体来说，万达文旅城的几个小区：亲湖苑、临湖苑、揽湖苑、悦湖苑，要弱势一些。万达文旅城的体量非常之大，四期一共11770套，
其中悦湖苑最新，未满2年，所以成交量较少，价格也比较低。
临湖苑开发的最早，分A-F共6个子小区4944户，滨湖的小区由于体量较大，一个小区又会分割中N个子小区。淮矿东方蓝海也是分了A-F共6期，保利海上五月花是ABCD共4个区。小区位于宝能CBD和恒大中心的东边，由于宝能、恒大停工，周边开发滞后，加上该小区离嘉陵江路中学比较远，显得比较偏僻。挂牌量284套，挂牌量偏高。成交周期较长107天，较2018年的升值率只有4%，也就是板块的平均水平。待5号线开通，宝能CBD、恒大CBD建成以后，临湖苑会有较大的提升。
揽湖苑的位置还是非常不错的，西北边是嘉陵江路中学和万慈小学，东边不远就是地铁1号线万年埠站，再往东是融创（万达）乐园，而东北边是融创（万达）茂。但是揽湖苑的挂牌量也不低，6月挂牌178套，上半年只有27套成交记录，升值率才3% 。揽湖苑的尴尬是旁边有一个保利海上五月花。五月花有4789户，房源充足，保利的品牌和物业管理、户型设计方面，均优于揽湖苑。所以揽湖苑的日子并不好过，在和五月花价格没有形成较大的级差之前，揽湖苑的成交量和升值率都会受到限制。房博士实地踩盘，觉得万达的小区，一个非常大的缺点是楼栋分布横平竖直，没有错落和层次感，过于密集，所以居住起来有些压抑。个人认为揽湖苑，作为刚需自住，周边配套成熟，还是很实惠的。
亲湖苑：从位置上看，亲湖苑最接近巢湖，所以亲湖苑前排有不少高楼层可以算的上真正意义上的湖景房。亲湖苑的各项指标参数也不是很好，成交挂牌比、成交量、关注度、平均成交周期、单价等等和临湖苑非常接近。
应该还是受到巢湖环保的影响，环湖开发受限，环湖的潜力和前景低于预期，需求下滑。由于前期投资客较多，近来需求不足，供大于求。万达文旅城的住宅距离巢湖不远，受巢湖蓝藻的气味影响最大，从某种程度上也会影响房价。
板块内的新盘，融创望海潮即将开盘，放风价高层精装2.5万，洋房3.2万。
置地双玺有少量房源在售，密圈好友也有咨询，3万单价是否值得购买？说实话，置地双玺被猪队友拖累不轻，否则不会还有房源。3万的单价，相比中国府、望海潮，性价比还是很高的。主要是大户型，总价有点高，风险主要还是未来的学区，如果配套学区未来成绩平平，3万的双玺要站岗。
高速时代首府、信达公园里基本售罄，据房博士小密圈好友透露，信达公园里还有一栋18层的小高层未售，户型较大，均价1.9万左右，性价比非高，总共只有36套，基本与普通人无缘。
联投书城3期，内部价1.5万左右，有额外的HT费用和车位捆绑，基本与普通购房者无关。
文一塘溪津门一直有房在售，均价2.2-2.4万。
5、核心区的投资前景
在各种宏伟规划无法实现的情况下，优质学区仍然是房产增值必不可少的加分项。核心区一共规划了2所初中：嘉陵江路中学、庐州大道中学（待建），4所小学：金斗路小学、万慈小学、杭州路小学（待建）、云谷路小学（在建），新学校建成以后，学区将会重新划分。初中大概的划分可能是，以云谷路为界，云谷路以北上庐州大道初中，云谷路以南依然在嘉陵江路（实际学区划分，以主管部门公布的学区划分方案为准）。新建的小学，云谷路小学，可能会包含万达临湖苑A-F6个区，以及文一塘溪津门、宝能二期。而杭州路小学，学区范围应该是置地双玺、宝能城1、3、4期、联投新安里等小区。
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
嘉陵江路中学隶属于48中教育集团，目前48中除了本部以外，只有望湖校区和嘉陵江路中学两个分部。2019年指标到校只有9个名额，参加考试的学生不到100名，指标到校最低分709分，学生少，还看不出成绩。嘉陵江路中学的优势是周边没有回迁小区，生源质量比较单纯，受48中分管，起点较高。
目前在核心区板块内购房，一是找类似于宝能、联投这样的价格洼地，二是找外围配套和居住品质俱佳的稀缺性房源。
板块内环湖的小区由于开发早，容积率高、楼栋密集，居住体验不是很好；新开的几个小区容积率较低，背靠金斗公园，与金融后台基地连接紧密；加之巢湖环保的影响，核心区有收缩，重心向云谷路以北移动的趋势。所以如果在核心区购房或者投资，尽量选择靠近金斗公园的品质楼盘。（房博士专业房产投资咨询，快速咨询，可加房博士微信：Hefeifbs）
二、省府中轴以及省府东板块的投资机会在哪？
滨湖核心区的发展降级，将部分功能疏解到了省府西板块或省府东板块，板块之间的发展既相辅相成，又互为竞争。正是因为滨湖核心区的坎坷，才让省府板块得以爆发。
省府中轴板块：北至锦绣大道、东至上海路、西至包河大道、南至紫云路。中轴板块目前尚处于刚刚开发阶段。
2019年合肥滨湖房价分析及投资建议（下）
板块内已经在建的新楼盘有招商雍华府、禹州绿城蘭园，有在建的省立医院。
公园方面：从规划来看，在板块内的中间部分，有一条中轴公园，类似于政务区栢悦公馆与凯旋门之间的绿洲公园。
学校方面：在中轴公园的东边，规划了1所初中，1-2所小学，学校尚未开工建设。
地铁方面：目前即将于2020年通车的地铁5号线南段，经过中轴板块的东边，在板块内设有2个地铁口，分别是：扬子江路站和紫云路站（与7号线相交）。规划的有地铁7号线紫云路站和安徽路站（与S1号线相交），地铁7号线的建设，目前处于等待发改委审批阶段，审批通过后即可开工建设。另外规划有机场专线S1号线，经过中轴西侧，在省立医院西北角设有站点。中轴范围内，配备了3条地铁线4个地铁口。
中轴板块内空地较多。规划的部分公共建设用地、部分住宅用地、部分商业用地。相信这一块是寸土寸金。
省府东板块，位于上海路以东、十五里河西南的范围，板块内有义城老街。
有著名的合肥新四中，有新楼盘招商雍和府、紫云赋，也有成片的回迁小区。
板块内空地也逐渐被开发，未来空间不大，值得关注的是保利地块。
三、金融后台基地板块与包河工业园板块孰优孰劣？
金融后台基地和工业园板块，都是滨湖的外延。
金融后台基地位于滨湖的西南端，滨湖金融后台基地的西边，这几年开发了大量的小区。大多数是低容积率小区，小高层和洋房占比较大，适宜居住。中海拿滨湖2019-07地块，华润拿滨湖2019-08地块，不断刷新地价，给人一种
滨湖房价要涨的预期。西南板块内最大的缺憾是没有一个大型的公园，否则西南板块是非常宜居。工业园板块的优势是连接省府与包河，承接省府的外溢居住需求，在地理位置上更接近老城区，距离中央公园不远，优势还是有的，所以板块内新盘价格不低。是由于处于包河工业园南端，周边没有高端实体支撑，短期内主要的优势是地铁5号线和近省府。整体水平应该由于西南的一些拐角楼盘，性价比不是很高。
四、滨湖的机会在哪里？
滨湖的发展注定坎坷，特别是滨湖核心区，正所谓成也巢湖，败也巢湖。滨湖的投资机会在哪里?
1、46中本部学区；
2、省府中轴；
3、滨湖核心区云谷路以北（潜在的庐州大道初中）；
4、省府西（潜在中山路初中）部分；
5、省府东、省府西南部分低价新房、品牌房企新房、价格较低的二手次新房。
房博士潜心研究合肥楼市达十年，专业解答这种楼市投资问题，帮助朋友们分析合肥楼市走向，挑选潜力楼盘，计算投资收益，避免投资误区等等。朋友们如果需要咨询，可以直接加我微信：Hefeifbs。您只需要少许费用，即可让你的房产投资得到更多的保障，实现最大的升值。
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