10月17日，河南鄭州，位於中牟的雁鳴湖壹號爛尾別墅群終於開始進行拆除。
這也預示著許久未有動靜的雁鳴湖壹號或將迎來實質性的進展。
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雁鳴湖壹號的覆滅
2015年，樓市復甦前夕，有一些房企最終沒扛過去，成為湮沒在房地產歷史中的一抹塵埃，其中就有廣為人知的利海集團。
輸入“利海集團”四個字，從360百科依然可以查詢到，利海成立於1992年，是以房地產開發為核心業務，集土地開發和城市運營、酒店式物業服務、資產營運於一體的全國性大型房地產運營集團。
事實上，1992年，廣東利海公司成立時，該公司是保利集團的一員。2003 年，廣東利海集團實行股份制改造，脫離保利成為一家民營企業，董事長為謝海榆。以此為起點，利海集團開啟“獨立”後的規模擴張步伐。接近10 年時間，從一家默默無聞的地方房企做到全國30 多個項目，總資產超過100 億元。
在全國範圍內先後開發了托斯卡納系列、米蘭春天系列、廣州君林天下、南寧亞洲國際、青島紫檀山、佛山尖東半島等數十個樓盤，也曾輝煌一時。
不過轉折發生在2012 年，當年10 月29 日，利海集團對外發布公告稱因公司內部管理變化，香港紀海向廣東利海集團發函表示在未經控股股東董事會批准的前提下暫停辦理河南利海任何審批、變更或備案。2012 年11 月22日，香港紀海做出書面決議和任免書，免去廣東利海原總經理兼法定代表人及全部董事。
雖然經過多方努力，最終謝海榆重新成為廣東利海的控制人，但涉及公司高層管理權的內部鬥爭還是影響了集團的經營運作。
人事變動，資金與項目因過渡激進而導致發展嚴重失衡，最終引發利海集團資金鍊斷裂，多地地產項目出現問題。
2015年8月份雁鳴湖項目陷入了持續停工狀態。同時，利海集團在貴陽、長沙等多地的多個項目也相繼停工。多米諾骨牌到底從哪裡開始倒下第一塊，至今無人得知。但因利海集團資金斷裂，留下一地爛尾。
利海集團潰敗後也曾先後和綠地、恆大、保利、碧桂園、富力、俊發等多家知名地產公司談判，因要價過高，負債過多，問題複雜，無奈失之交臂。
多方尋求重組失敗，利海集團老闆謝海榆通過請求廣東地產圈老朋友提供擔保的方式終於引進深圳永實集團啟動重組。
這也就有了永實接盤利海各地項目的的開始。
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接盤俠 神秘的永實
官網信息顯示，永實集團成立於2006年，是一家港資控股的房地產開發企業。集團以地產開發、城市更新、資產重組為主要業務。
集團房地產開發業務已拓展至長沙、貴陽、鄭州、佛山等城市，城市更新項目儲備已覆蓋廣州、深圳、珠海、清遠等城市核心區域，集團在廣州、貴陽長沙、鄭州、西安等城市成功收購了多個優質資產重組債權。
永實集團旗下擁有數家全資子公司，含深圳永實建設有限公司，廣州永實房地產開發有限公司、廣州永實物業管理有限公司、廣州永實城市更新有限公司、湖南利海房地產開發有限公司、貴陽合縱置業有限公司、河南冠普置業有限公司、河南旺創置業有限公司、中牟新勝置業有限公司等。
| 數據來源：天眼查
此前有傳言稱，深圳永實就是富力為了接手利海在全國的各個項目而成立的專門公司。那麼永實是不是富力和實地站在臺前的一張“牌”呢？
實際上關於永實與富力、實地的“關聯”關係，早已業內傳開。
根據網上公開的內容，永實和富力、實地僅僅是董事長們之間的協作關係，公司之間不存在股東關係。
而業內熟悉人士透露，永實與富力董事張力有著千絲萬縷的關係。
值得一提的是，在貴州御湖尚城項目的推廣海報中，曾赫然宣傳，永實是“富力、實地的關聯房企。”
雖然關於永實網絡上公開的信息並不多，但在永實的官微上《致永實人的一封信》中還是透漏了一些蛛絲馬跡。
在永實的官微上，他們這樣定義自己“永實的經營模式時有別於傳統地產公司的，差不多時一家資產管理公司、律師事務所、會計事務所、舊改公司、地產公司的合體……也受益於這種模式，獲取了低成本的優質土地儲備。”並直言“我們在商言商，不恥言利。”
關於業績，其中有兩個關鍵數據，一個是30億，一個60億。
2018年，永實投入了30多億資金，完成重組盤活。2019年，項目將大批量達到預售條件，初步估算全年貨值高達60億。
而這30億和60億，指的就是用於重組利海爛尾項目所用的啟動資金和所得回報。
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進展艱難的雁鳴湖壹號
2018年底，在數千名原業主的翹首以盼中，永實正式確定接盤雁鳴湖壹號。對於永實的接盤，鄭州不少媒體曾驚呼“白衣騎士”終於現身。
不過，遺憾的是，一年多時間，卻一直沒有太大進展。問題何時能解決遲遲沒有準信，未來將如何規劃至今仍沒有定論。相反，因債務問題，違建問題，業主維權問題……接手後的永實也陷入了負面纏身。
1、重組債務，引發業主恐懼
複雜的債權債務關係一直是利海雁鳴湖壹號項目最大的困難。
2010年4月28日，中牟縣政府與利海集團簽訂《鄭州中牟縣雁鳴湖生態文明示範區土地一級開發合同》。協議約定由縣政府指定公司與利海集團指定公司共同出資成立土地一級開發項目公司。縣政府指定公司佔股40%，河南利海佔股60%。隨後由鄭州雁鳴湖風景區管理委員會出資4000萬元，河南利海房地產開發有限公司（以下簡稱“河南利海”）出資6000萬元，成立了鄭州雁鳴湖城市開發投資有限公司（以下簡稱“雁鳴湖城投”）。2012年5月27日，雁鳴湖城投召開股東會議，變更股東為鄭州工銀利海雁鳴湖投資有限公司，出資6000萬元，中牟縣國有資產經營有限公司出資4000萬元。
而利海集團在鄭州實際控制運營的項目公司為河南廣利房地產開發有限公司（以下簡稱“河南廣利”），法人代表為王建虎。王建虎曾為利海集團總裁助理。
關於該開發地塊的使用權，有信息顯示，是從最初的河南集富置業有限公司變成河南雁鳴湖農業開發有限公司。之後才變更為河南廣利。
有雁鳴湖壹號業主向記者提供了一份雁鳴湖項目土地劃分圖，按該圖顯示，該地塊被劃分成了5塊不規則地塊。這5塊地分別對應了利海集團在鄭州註冊成立的5家公司，分別是河南旺創置業有限公司、河南冠普置業有限公司、河南集富置業有限公司、河南紀和置業有限公司、中牟新勝置業有限公司。
經過永實重組後，原開發違建別墅的兩塊地，仍歸在河南廣利方面，此外，部分工程款債務和業主的認籌金也全都集中在河南廣利名下。
而永實接手另外3家比較“乾淨”的公司，以及所擁有得沒有建築物的土地，大約500畝。
不過這也讓很多業主產生了豐富的想象和恐懼。這些業主認為，如果永實建設申請河南廣利破產，剩下的債務將與永實建設沒有關係了。
2、承諾退款退房，被指拖延、欺騙
永實建設接手後承諾，還想要房子的購房戶，將按原價給房子；要求退房款的，永實建設將分批退款。並且依照不同的訴求，將業主們分在了兩個新建的微信群中，一個是“退款群”，一個是“要房群”。
通過查詢中牟縣政府官方網站信息，截至7月1日，永實公司已完成881號業主退房工作，完成退款金額約5000萬元。
根據業主反映，6月項目方在退款群裡發出通知：“目前退籌工作已經啟動，2019年7月將會加大力度推進退款工作，請選擇退款的客戶及時辦理退款手續。”不過，7月10日上午，又在退款群裡告知業主，因資金不到位，7月份雁鳴湖項目暫無退款。8月會盡早報計劃，爭取款項。9天之後的7月19日上午，又在要房群告知：“1、依據最近政府頒發的一系列文件，原利海別墅已被要求全部拆除；2、在準備選房方案的討論稿，內部統一報經雁管委（指”雁鳴湖管委會“）同意後，會召集大家開會討論。”
做出“要錢退錢，要房原價給付”的承諾，卻又多次都未按時兌現。也被業主認為這是“安撫”和一貫的拖延與欺騙。
甚至折騰近4年的原業主們，或許即將面臨著”房錢兩空“的境遇。
3、無證施工，再陷違建風波
就在原業主的退款和選房等問題尚未得到妥善解決之際，一些業主發現了雁鳴湖壹號的工地上熱火朝天，剛接盤的永實集團已經開始了動工建設。目前深圳永實尚未取得《規劃許可證》《施工許可證》就已經開始動工了，在原購房者中引起了巨大的抗議。
業主普遍認為，深圳永實如今大張旗鼓的進行施工，同時在與業主的談判中，採用拖延、揣奸把猾的戰術，就是為了儘快動工，徹底打破原有的規劃，讓原購房者無房可選。
試想連樓棟都不存在了，業主所選的房子也就沒影了，業主在得不到房子的情況下，只能妥協退款。
再這種情況下，7月3日數百名雁鳴湖壹號的業主，集體抗議。
業內人士分析稱，雁鳴湖壹號面臨複雜的債權債務、土地問題、新規劃落地問題，想要盤活並不容易。
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雁鳴府未來路在何方？
利海·雁鳴湖壹號，曾經叱吒雁鳴湖片區的寡頭，“改變中原的32平方公里”的高調宣傳有曾無數人心潮澎湃。
不過時隔5年，雁鳴湖早已不再是某個房企的天下。
利海離去後，先後近20家品牌開發商也紛紛拿地或以合作的方式，進入到該區域。綠地、綠城、康橋、萬科、融創、建業、永威、泰禾、東潤、正商、世貿、信合、瀚海……利海前，是孤獨利海，如今，群雄逐鹿。
改名雁鳴府後，是否能殺出重圍仍是個未知。
拼品牌，拼實力？
論品牌輸出，入駐雁鳴湖的房企從一線大牌到本土豪強盡皆有之；論項目開發，綠地和永威也都是千畝大盤，永實需要面對的對手顯然沒有一個弱者。
拼產品，拼規劃？
簡單粗暴的開發過後，雁鳴湖片區已經迎來精細化開發時代。綠地香頌二期是純墅社區，永威上和府，也是低密社區。雁鳴湖壹號的別墅曾是它最好的標籤，不過在別墅被限制開發後，雁鳴湖壹號也隨之失去了最獨特的賣點。
從2018年6月份坊間就有“永實將在七八月份舉行產品發佈會”的傳言，不過時至今日，永實的產品、規劃遲遲未能敲定。以此，也可以看出，永實的糾結和信心不足。
拼價格？
在綠地開售璀璨天城就曾以略低於周邊項目的價格優勢來吸引客戶。那麼這招對於雁鳴湖壹號還適用嗎？
距離雁鳴湖壹號最近的是綠都雁鳴敘，不過價格尚未公佈，稍遠一點的永威上和府也是如此。在行情好時，可以不斷上漲調整價格，但行情不好時，如何定價幾乎決定項目的成敗。不同於璀璨天城，雁鳴湖壹號將要面對的時追求生活品質的高端客戶群，除非價格優勢明顯，否則很難吸引到大量客戶群體。但，如果定價太低，如何彌補前期債務，如何保證利潤也是個大問題。
據某開發商透漏，限購之後雁鳴湖附近的樓盤銷售情況並不樂觀。周邊已經蓋完的一個大盤每月也就賣出去8～10套左右。
雖然尚不知道，永實還有多少手段可以施展，但後有泥潭，前途艱險，永實成功突圍的可能性又有多大？而對於已經等了等待多年的1800戶業主來說，目前雁鳴湖壹號尚無更明朗的解決辦法，他們還要繼續等下去，期限未知。
結語
西方有句諺語：一個人的砒霜，是另一個人的蜜糖。爛尾樓無疑就是這樣的東西，無論是對砸在手裡的開發商還是對項目所在地的城市來說，都是一塊傷疤，可謂是有苦難言！
可是，由於不少爛尾是在寸土寸金的一線，熱門二線，或者環一二線的三線城市，而這些地方的地要麼已經很難拿，要麼即便拿到價格也很高。因此，對於有能耐的開發商來說，盤下爛尾項目並使之復活，就成了一筆不錯的生意。
比如，2017年孫宏斌就以102.54億的價格，收購了昆明星耀的一個爛尾項目——天津星耀80%的股權及債權；萬科以41.33億元對價，買下了已經停工3年的重慶天地79.2%的股權。驚得業內目瞪口呆。
還有靠盤活爛尾樓起家的佳兆業。既做了白衣騎士，又順帶把錢給賺了，想想都令人激動。
不過，刷子不夠硬，又砸在自己的手裡也不少。
《荀子》講上“上不失天時，下不失地利，中得人和而百事不廢。”
對於現在永實而言，整個樓市下行，天時不待；雁鳴湖壹號寡頭終結，地利已失；從項目負責人的抱怨透漏出與當地政府間的嫌隙，人和難聚。
當初利海留下一片殘局，多少業內人士惋惜，只要再熬過一年。可惜的是資本的寒冬，一切都只能假設。
2019年全國已有271家房地產企業宣告破產清算。其中還包括同樣曾被喻為“爛尾樓改造專家”的銀億集團。
不知是宿命還是，時隔多年，雁鳴湖壹號轉身卻再遇到樓市寒冬。
在永實的公開信中坦誠“由於我們的項目都在前期投入階段，在當前宏觀經濟大環境下，坦白講2018年的經營性現金流遇到一些問題。”
雖然，在雁鳴湖項目上，利海集團提供的債權債務總額為15億元，不過實際情況卻遠不止。“估計總額會超過20億元，而且還在繼續增加，打算用30億元來解決掉。”。永實建設一位相關負責人在接受媒體採訪時說。
而30億元，幾乎相當於整個永實集團2018年全年的資金投入量。顯然，這是一塊相當難啃的骨頭。
在有利可圖的情況下，做做白衣騎士，也是無妨，但如今，如鯁在喉，對於“在商言商，不恥言利”的永實來說，是否還有足夠強硬的手段來扛起鄭州最大爛尾別墅的重生使命，又如何在利潤縮減的情況下，不剝削原業主的權益？
一切還需時間來驗證。
