文 / 屋頂之人
根據世界各國房地產業發展統計規律，一個國家城市化率在30%-70%階段，往往是房地產業爆發和高速增長的階段，美國目前平均城市化率已達到83%，中國只有60%。很多專家預計，中國城市化率要達到70%，大約還需要10年。那麼是否意味著，中國的房地產業還有10年的黃金期呢？
先來了解一下美國的城市化發展進程:1850年-1920年，城市化率從10%增加到58.5%，基本達到我國目前的城市化率水平，此段時間是以農村居民向城市遷移為主。1920年-1970年間，是居民從小城市向大城市遷移的階段，到1970年大城市城市化率達到73.6%；1970年-2000年，是居民從城市向郊區迴流的階段，形成了有名的三大城市圈，到2000年，全美平均城市化率達到82%，接近飽和，一些城市圈已接近100%。但反觀房價，城市化率增長對房價帶動的作用並不是十分的明顯，只在第二次世界大戰後有一個短暫的明顯上漲過程，上漲幅度遠不及2008年前泡沫形成階段。
且不論根據我國農民人口龐大的國情，未來城市化率能否達到70-80%，就說中國未來10-20年城市化率還有10-20個百分點的增長空間，那麼真的就意味著房價還有10到20年的大漲階段嗎？先認清以下兩個現實可能會得到更客觀的結論:1.中國城市人均住房面積已達到50平米，房子已從供不應求進入到總量過剩階段；2.經濟增速未來幾年可能降到5%左右，貨幣供應量不可能再突飛猛進。但鑑於目前我國正處於從農民向城市遷移到小城市人向大城市遷移的過渡階段，未來一二線城市的房價仍有較堅實的支持基礎，房價大幅下跌的可能性很小。
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