最近，有一套房子的成交引起了我的注意。
一所位於市中心的頂級學區房房價突然以令人難以置信的15.3萬/㎡的單價成交了。
按裡說，學區房的世界是隻看總價的，再高的單價也不足為奇。那麼為什麼這套房子如此備受關注呢？因為它的成交總價達到了1968萬。
沒錯，近2000萬的總價，06年的房子！
9月13日，06年的耀江花園，一套129平的3室，以到手價1788萬的金額成交，折算實際單價約15.3萬元/㎡，買方總支出約1968萬元。
光增值稅、所得稅、契稅、中介費約180萬元，毫無爭議的“掀翻”了天花板，創下新高。
要知道即使在2016年的頂峰，耀江的房價最高也就是11萬/㎡的水平。後續即使經歷了小幅的振動，在去年9月份的時候，耀江花園還是11萬+/㎡的平均水平。
這並不是一個個案，天花板被打開後，往往並不會短期內重設天花板，而是不斷被突破。
很快小區內紛紛跟進，有新房源馬上漲價200萬。
那麼究竟是什麼原因能讓它在短短一年時間內，跳漲25%觸頂，漲幅如此迅速？
一方面跟上海市場的大週期有關係，近來市場異常火熱，一手帶動二手，真正意義上做到了量價齊升。
但我認為更重要的是，帶居住屬性的稀缺頂學區房起到了關鍵作用。耀江花園對口的是上外-黃浦外國語小學+大同初級中學。
這個2000萬的頂級學區房到底是個什麼樣的存在？整個黃浦的教育格局又是怎麼樣的？下面就帶大家一探究竟！
01 學區優勢
均為黃浦區第一梯隊的公辦學校，兩所學校強強聯手可謂“無敵”。
1、對口小學：上外-黃浦外國語小學
對口優勢：在公認的黃浦小學第一梯隊裡，上外黃浦外國語一直是家長們心心念唸的好學校，它最大優勢就是直接對口一梯隊初中大同初級中學！
升學表現：由於小升初是非公開數據，我們無法給出精確數字。據我們長期觀察的結果來看，上外黃浦外國語小學大部分畢業生會選擇對口升學的幸福路線，對口進入大同初級中學普通班。
當然一些瞄準四大的頭部學生，或是擇校到本區的民辦頭牌立達，或是考入大同初級中學的理科班。但今年開始民辦搖號，為了求穩，一些頭部學生放棄民辦轉而投向公辦的懷抱。
教學特色：主要特色為兼有英語和德語的雙語教學！ 一年級英語教材主要是牛津英語輔以靈通英語和綜合英語，每個年級都有一個30人左右的英語班。
此外，學生可以選擇德語作為第二外語，學校每週有外籍教師為學生上德語興趣課。
招生政策：實行五年一戶。招生對象如下（需同時具備以下條件）
上述兒童報名人數未超過招收學額時，學校安排入學；超過招收學額時，學校將按照適齡兒童與戶籍所在房產權利人以及戶主的關係，按下列順序進行排序招收。
2、對口初中：大同初級中學
學校優勢：原名求是中學，與立達中學同屬於大同教育集團，是黃浦區排名前三的初中。
同時，作為大同中學的“乾兒子”，大同初級中學裡每年有很多學生被大同中學預錄取。
02 自住環境
第二個原因，自住環境上乘。耀江花園所處的版塊在世博濱江，是學區房中的無敵江景房。
1、板塊優勢
所處地段：耀江花園地處世博濱江。黃浦區最南側臨江板塊，各項配套都比較完善，城市界面新舊結合。
軌道交通：通過市中心的主幹線——地鐵4、8、13號線，前往淮海中路等地僅需7分鐘左右。城市核心近在咫尺，距離江對岸的浦東世博商務區也只有一站地鐵的距離。
駕車出行：可上南北高架和內環線高架。綜合來講，世博濱江是交通很方便的一個板塊，上班地點在浦西市中心或浦東前後灘的，通勤時間很短。
醫療資源：耀江花園周邊的醫療資源特別突出，處於全上海頂尖水準。全市前五綜合性三甲醫院的第九人民醫院緊靠板塊的北側，特色科室有內科專業、外科專業和口腔科專業，九院的整形外科全國聞名。該醫院距離耀江花園較近，約450米。
商圈資源：匯暻生活廣場是距離小區最近的大型商場，約1.5公里路程。
小區底樓的商鋪中有超市、酒吧和理髮店。集餐飲、休閒、娛樂、購物為一體，面積35000平米，生活氣息很濃，是集親民與高端於一體的大型商場。
2、小區品質
耀江花園是次新優質住宅，貸款年限有優勢，居住條件很好，並且交通便利，雙軌交。二房和三房，都能滿足自住兼學區的需求。
交通情況：鄰近軌道交通，出門450米即是4號線和8號線的西藏南路站，出行上下學通勤方便。
產品力：世博濱江片區的房齡普遍在2000年以前，但耀江花園是2002至2006年的全商品住宅，沒有動遷安置房，品質明顯高於片區內其他小區。
物業管理：該小區物業在衛生保潔、安保、綠化管理和基礎設施管理方面做的不錯，建築物外立面也較為乾淨。
居民結構：該小區房齡較新，房子本身品質優質、小區內配套和管理完善，業主多為公司高管和企業主等高素質人才。
戶型特色： 房屋設計採用三梯三戶和兩梯四戶版式超薄型全面設計，很受市場歡迎。向南朝向臨江，具有絕佳的江景視野。
03 分析
從去年到今年的價格變化，不難看出優質學區是決定性因素。
1、其實說到底，耀江花園能達到這樣的價格和漲幅本質原因：還是公民同招、民辦搖號的政策出臺。
自今年3月份政策出臺之後，家長們摒不牢了。他們失去民辦最後的安全感後，一旦從求衝刺的心理轉為求穩為主，買房就肯定會考慮對口優質公辦學校的學區房。
而隨著政策一步步出臺，選擇公辦的家長們會持續增加，公辦競爭力加強，要購買學區房的父母也會越來越多。
但房源供應不足，房子越來越難買。價格是由
供需關係決定的，所以也就不難理解為什麼房價會水漲船高了。2、再來看看教育格局，除了對口一梯隊，耀江花園還得益於黃浦區整個教育格局的優勢。
黃浦不像民辦強於公辦的徐匯、楊浦、閔行，是為數不多的公辦民辦較為均衡的區，加上民辦搖號政策的出臺，更多家長會傾向於公辦教學資源優質且穩定的黃浦。
與此同時，在上海家長們口中赫赫有名八大金剛中的兩所：格致中學和大同中學，都在大黃浦。
更具有誘惑力的是，黃浦考生人數很少，相對來說競爭壓力也會小很多，每年有不少外區來黃浦區參加中考的學生。
在這樣良好的教育格局與背景之下，對口一梯隊的耀江花園的優勢便更加突出了。
3、其實不止耀江花園一家，其他對口優質公辦學校的學區房也皆是如此。
對比去年9月到今年政策出臺後的4月，學區房明顯經歷了一波大漲。再到如今，這些學區房嚐到了政策的“甜果子”，總體趨勢一直穩步上升中。
比如對口上實東的金橋酒店公寓，同戶型的學區房，從去年9月的成交單價5.8萬/㎡，在公民同招政策出來後的4月直接跳到7萬/㎡，漲了23.8%。
而到了今年9月，短短5個月時間，已突破8萬+大關，去去年此時相比，漲幅達到50%+。
再來看看對口大寧國際小學的慧芝湖花園，同戶型學區房，從去年7.2萬/㎡跳漲到今年的8.6萬/㎡，漲幅19.4%。
由此可見，優質的雙學區或一貫制的學區房都有不同程度的上漲，這已經成為了必然趨勢。
4、房屋居住品質高，自住學區兩不誤。
此外，房屋的居住品質也是家長們關注的焦點。
之前遇到過不少家長問過類似的問題：我的孩子即將上學，想在黃浦區找一家學區兼顧品質的優質住宅，預算較為充足，選擇哪裡好？
耀江花園當然是首選。隨著現在大家經濟水平提高，很多家長們對居住品質與環境的要求在不斷提升，想給孩子找一個優質的學校資源，希望地段良好，交通方便，通勤時間短，周邊景色與配套設施完善，成熟的耀江花園可以滿足這些需求。
綜上來看，耀江花園的超高單價主要還是因為對口優質雙學區。目前除了三公之外，絕大多數的優質公辦學校，都是需要購買學區房才能入讀。
而這個趨勢，未來依舊會貫穿房地產市場。
因為上海最不缺的就是購買力，而優質的學區資源卻存在高強競爭力。
