作者 | 湾叔
来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）
近期，东莞土地市场可谓动作频频。
6月23日，虎门镇龙眼社区商住地正式出让，地块占地60511.91㎡，总建面约151279.8㎡，容积率为2.5，最终地块被世茂&佳兆业以261766万元夺得，可售楼面价为19851元/㎡。
6月29日，经过滨海湾新区管委会正式确认，华夏幸福以1.2亿中标成为威远岛整岛开发土地整备综合服务商。
同日，占地19.8万平的虎门白沙社区地块正式出让，最终被保利以66亿元拍得，楼面价为6275元/㎡，商业金融用地楼面价为2904元/㎡，商住地楼面价为14680元/㎡。
一天时间，国内房企巨头接二连三在东莞抢地，东莞再次吸引无数购房投资者们的视线。
东莞楼市有多大潜力，令各大房企如此痴迷？
通过这次几大房企对手里土地的规划，可以预见东莞楼市建设的未来走向。
华夏幸福，三年打造智能核心岛
华夏幸福官微在拿下威远岛当日，趁热打铁发布以“擘画滨海湾，深耕大湾区”宣传海报。附语：助力整岛开发，打造大湾区C位之岛。
位于滨海湾新区的威远岛，地处粤港澳大湾区几何中心，连接广州南沙，深圳前海自贸区、邻近港澳，规划面积84.1平方公里，战略位置非凡。
威远岛是东莞最具特色的海岛，也是大湾区为数不多拥有连片开发土地的片区。
土地整备是整岛开发的前提和基础，作为东莞旧改领域TOP10房企中唯一非大湾区房企，华夏幸福在产业新城、城市更新、土地整备等方面具有丰富的经验，更受政府的青睐。
可见政府这次是非常希望通过旧改引进产业，不单单是搞房地产，而是要打造东莞智能产业的核心。
整岛板块重点规划建设文创旅游产业集聚区、南面山生态核心区、国际交往与合作区等三大功能区。
坐落威远备受关注的大湾区大学，总投资约100亿元，将打造为一所高水平研究型综合大学，成为集聚全球高端创新资源要素的重要平台。
整备项目将威远岛分为四大部分，范围8958亩。
分别是占地2100亩的大湾区大学、5893.6亩的集体农用地、835亩的私宅用地以及129.3亩的道路物业建设用地。
华夏幸福对这次项目信心十足，早已制定好整备计划等待付诸行动。
预计今年完成大学和农用地的土地整备，2021年完成交付并整备私宅用地，到2022年完成土地整备范围内被征收土地占地面积、房屋建面和户数签约率为100%。
目前华夏幸福已经制定好拆迁赔偿方案，并将进行详细记录。将《项目拆迁安置补偿方案》按集体民主表决程序，取得80%户代表同意，然后通过市政府审议。
保利、世贸、佳兆业，经营虎门商住两用+轨道交通
保利集团拿下的虎门白沙社区，是集合了“海陆空”多重交通优势的东莞首要门户，汇聚了莞太路、地铁R2线、广深高铁、京港澳高速、环莞快速。
位于其中的虎门站可快速通达广州、深圳、香港等粤港澳大湾区重点城市，交通网线密集发达，分支线繁多。
保利集团此次一举刷新东莞土拍双记录，拿地条件相当严苛 。
政府为保利定下九项条件。
商业金融用地起始楼面地价2904元/㎡，商住地起始楼面地价14680元/㎡，分别计价；
商业地块建面不大于总建面的30%，住宅建面不大于总建面的70%；
必须配建虎门站站房改扩建工程和交通换乘中心；
配建高铁站附属市政配套工程、市政道路、地下通廊工程、出让的地下空间、建面9420.8㎡的甲级商业物业、建面1653.84㎡的住宅物业；
配建一所占地3600㎡、建面2880㎡的360个学位12班幼儿园；
不得擅自将配建设施转让、出租、抵押、分割或者挪作他用；
高铁站核心区配建工程投资规模不低于23.1亿元；
7个地块之间要求通过地下空间互联互通，整体开发；
开发建设期于2021年8月3日前开工，2024年8月3日前竣工。
虎门高铁站区域将打造成集商贸展示、商务服务、总部研发三大主导产业，配套休闲消费、精品居住等功能，打造成优质的复合型地。
届时，一座崭新的城市新地标会在此升起。
世茂&佳兆业此次拿下地块处于龙眼社区，区域内以旧村、工厂为主。地块位于龙眼学校旁，周边围绕着龙眼村、中国电子产业园、龙眼游泳中心、赤岗农贸综合市场等，
现在的龙眼社区可满足日常生活所需，但缺乏成熟商业配套，开发潜力非常大。
对于龙眼社区地块，政府招标规定也十分严格。
须无偿配建建面10%的比例作为安居房，并无偿配建173个独立产权证的停车位；
无偿配建一所幼儿园给虎门镇人民政府，办学规模为21个班、不少于630个学位；
商业建面不大于总建面5%，建筑限高80米，绿化率35%；
须于2021年7月28日前开工，在2024年7月28日前竣工。
政企合作决心十足，滨海新区誓取C位
今年滨海新区风头无两，政府积极出手，企业也是诚意满满。同时，政府对房企用地建议也是事无巨细。
可见这次东莞对滨海新区开发决心十足，绝不仅仅停留于概念炒房、吸引资本注入进而拉动经济的老牌套路中。而是誓要将滨海新区打造为产业结构完善，商居适宜，交通便利的大湾区新中心。
滨海新区是距离深圳最近的高水准科技新区，紧邻深圳最新规划的海洋新城，而面积却是后者的11倍之多。
作为与松山湖同为东莞科技创新两大核心，由于位于广深科技走廊核心节点，其未来发展定位甚至会高于松山湖。
松山湖环境优美、土地低廉，滨海新区具有同样的优势，势必对深圳科创产业构成威胁。毕竟，它享有深圳机场、会展中心的配套，但地价比深圳低得多。不过，这种竞争，对企业有好处。
房企对滨海新区也是信心满满，早早制定整备计划，为拿下地块早做准备。
借此浪潮，滨海新区楼市也是节节看涨。
以售地火热的虎门为例，目前虎门自建房密布，在3公里范围内还有半山名苑、风华豪苑、世纪绿洲花园、虎门国际公馆、御水南岸等成熟住宅群，人口稠密，生活气息浓厚。
虎门在售的项目有丰泰·湾区风华世家、招商雍和府、虎门滨海城、虎门印象、虎门·君悦东方、冠科·泊樾湾等，洋房均价在2.3-2.8万/㎡，别墅均价在2.6万-3.8万/㎡。
花城豪苑、东实赤岗花园、和府二期、众筑滨海中央、融创云玥台、华侨城云麓台(一期)等项目，也将陆续入市。
旧改方面，虎门近年来发布的城市更新项目就有19宗，合计更新面积达634.45万㎡。华润、宝能、鹏瑞、东方伟业、创裕实业等房企，也通过城市更新的方式，进驻虎门市场。
虎门高铁站旁的白沙社区高铁站西南更新单元、南商住类更新单元分别被宝能、保利发展&东方伟业斩获，将成为白沙高铁站前期服务商。
目前滨海新区周边房价稳定在1.8万/平到2万/平范围，在售7千余套房源。上周带看量4000+，环比上涨11.8%，市场比较火热。
这次政企合作开发，双方诚意满满，政府规划严谨，房企计划周密，充分发挥东莞滨海新区环境、价格与配套设施的区位优势，未来再配套便利的交通，这个大湾区新核心楼市前景令人看好。
