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2002年，香港TVB製作了一部很知名的劇集，叫做西關大少，講述的是上世紀20年代廣州一家知名船行的家族故事，主演是張智霖、劉松仁、趙雅芝和佘詩曼。
西關，就是今天位於廣州最西部，接壤佛山，行政面積只有62平方公里的荔灣區。
從這部劇就可以看出，荔灣是廣州近現代發展的源頭和起點，然後向東延伸到越秀和海珠西。
所以，廣州的老城區是荔灣、越秀和海珠西。
老城區的特點是什麼?是街道狹窄，房子破舊，規劃落後，低端配套足夠便利，雖然人氣仍然很足，但老城區只屬於過去，不屬於未來。
1983年，廣州承辦了第六屆全運會，全運會的籌建需要土地，廣州把目光投向了越秀東，當時還是一片荒蕪的東郊天河區。
1984年，天河體育中心奠基開工，當時誰也不會想到，這一片被老廣州稱東郊的農田未來會發生什麼鉅變。
全運會之後，藉著改革的東風，廣州進入高速發展時期，天河這片荒蕪之地開始大興土木，日新月異。
1987年，天河體育中心建成；
1991年，廣東國際大廈建成，63層的高度刷新了當時的廣州新高；
1992年，世貿中心建成；
1993年，珠江新城規劃確定，定位為廣州新城市中心區；
1997年，高度391米的中信廣場在天河拔地而起；
2006年，珠江新城的第一棟高樓——發展中心大廈建成；
2008年，小蠻腰廣州塔建成；
2014年，中軸線最後一個地標建築——東塔封頂。
從一片荒蕪的農田變成現代化都市，天河只用了30年時間。
這30年正是中國和廣東經濟飛速發展的30年，憑著天時和地利，天河成了時代的贏家，珠江新城成了廣州的贏家。
天河北、珠江新城和國際金融城組成的天河CBD，則成了廣州最強勁的經濟發動機。
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2019年，天河以5047億的CDP遙遙領先其他十區，黃埔以3502億位列第二，第三是傳統中心城區越秀。
房價方面，天河自然也是各區排名第一，均價47000。
47000的均價看起來不算高，其實是被大量老舊房源平均了，實際上珠江新城花城大道兩側的次新房均價都在8-11萬，隨便一套總價都過千萬。
廣州買房，天河好不好?當然好，位置、經濟、城貌無一不出類拔萃。
只是有幾個小問題。
一是天河房價已經很高了，珠江新城的二手房動輒千萬起，想象空間還有多大；
二是天河是上世紀90年代開始建設，樓盤大多建於1995年到2005年，外觀已顯老舊，戶型已經過時，還有大面積高總價的約束；
三是30年河東，30年河西，天河再好，已是所見即所得，利好已經兌現，上一個30年崛起了天河，下一個30年哪裡又會崛起?
所以，從時間和空間兩個緯度，我們不妨把眼光放的更遠一點。
從空間上，廣州的經濟重心在天河和海珠東，但天河開發已接近飽和，廣州亟需新的增量空間。
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如果以天河為中心，從東西南北自然延展的四個緯度來看，向西是老城區，路已經阻斷，向北是白雲，向東是黃埔，向南是番禺。
白雲、黃埔和番禺都有承接新增量的可能性，但三個區又各有各的問題。
白雲和天河之間被白雲山阻隔，只能通過挖隧道和鋪設地下鐵解決交通問題，難度非常高；
番禺和海珠被珠江分開，不過相對修地鐵，架橋要容易很多，但番禺緊鄰的畢竟是海珠而不是天河；
黃埔緊鄰天河，和天河沒有山也沒有河阻隔，自然連接，要順暢的多。
但是也有問題，天河東開發並不完善，黃埔本身又是多山地型，從天河東到黃埔西，存在著大量的開發斷裂帶，想把這麼多斷裂帶建造成比珠江新城還高端的CBD，並引進大量產業和人口，談何容易?
不過即使如此，承接新的發展增量，黃埔的先天條件也優於番禺，番禺又優於白雲。
綜合權衡之後，廣州政府把最大的籌碼押在了黃埔，在黃埔先後規劃建設了科學城、知識城和智慧城，還佈局了大量的中心區舊改。
廣州有11區，只建設黃埔一個區肯定是不行的，為了區域平衡和雨露均霑，廣州在其他區也有佈局和規劃。
番禺建設了萬博CBD和番禺廣場，白雲規劃了白雲新城，遠郊的增城也給了關照，建設了新塘TOD，連老掉牙的荔灣也有廣鋼新城舊改和白鵝潭經濟圈。
這些各式各樣的CBD，如果只看概念和規劃，個個都牛逼哄哄，只看3D效果圖，張張閃瞎投資客的鈦合金狗眼，激動到恨不能砸鍋賣鐵每個新區各來一套。
但實際上，過去高速發展的30年，廣州只成就了一個珠江新城，未來的30年，能成就的新區也最多隻有一到兩個，大部分註定只是陪跑選手，我們一定要明白，廣州真正要打的牌是哪張。
廣州要打的牌只有兩張，一張是黃埔，一張是南沙。
其中，南沙是國家戰略，黃埔是城市戰略；一個成就大灣區的C位，一個承接廣州未來的發展增量，對廣州來說缺了哪個都不行，兩個都非要不可。
於是我們看到白雲的白雲新城一直停留在效果圖上，增城的新塘TOD進展緩慢，荔灣的白鵝潭停滯不前，廣鋼新城直接交給了開發商。
再看南沙新區，卻是一片如火如荼的建設大工地，鋼筋水泥的森林，基建24小時日夜轟鳴；黃埔也在以點帶面，各個新區穩紮穩打，步步推進。
有人說這些新區我同步建設不行嗎?錢從哪兒來啊兄弟，記住地方政府不是印鈔機，永遠處在缺錢狀態，加上資金和資源只有集中才能效率最大化，所以能成功的新區永遠比你能看到的要少的多的多。
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2017年，廣州出臺了限購政策，除了從化和增城，其他9個區均列入限購範圍。
2019年底，廣州悄咪咪放鬆了限購，南沙、黃埔、花都、白雲都相繼鬆了綁，但鬆綁尺度很明顯經過精心謀劃，給資金指明瞭前進的方向。
除了一直限購的四城區，近郊的白雲、黃埔、番禺三個區，番禺一直保持限購，白雲只有四個鎮放鬆限購，黃埔則是全面放開，資金往哪裡引導還不夠明確嗎?
而遠郊的從化、增城、花都和南沙，全部放開限購，這四個區，哪個更有價值是個人都知道吧。
所以，無論是廣州的現有經濟格局，還是政府要打的發展牌，加上政府對資金的有意引導，廣州看似很大，概念很多，片區很多，投資路徑其實很清晰。
主城區，就是天河+海珠東+越秀的部分學位房；
近郊區：就是黃埔；
遠郊區：就是南沙。
有人說，你研究深圳確實很厲害，不過廣州不是你主場，這麼大的廣州，這麼多樓盤，短時間你怎麼可能研究透?
也有人說，深圳地少人多，供需失衡，怎麼漲都符合邏輯；廣州這麼大，土地這麼多，隨便蓋蓋都是房子，房價能漲到哪裡去?
要我說這是隻知其一不知其二，城市的發展邏輯和樓市的漲跌規律，道都是相通的，理都是同源的。
我從來不需要了解一個城市的所有樓盤，在我看來，一個城市90%以上的片區和樓盤都是可以忽略的，那些只是跟漲的路人甲乙丙丁。
只有5-10%的片區和樓盤才值得被關注，才是領漲的風口，挑對產品，下好注，等風來就是了。
至於土地供應的問題，分化的年代，土地供應從來不是問題，供應量再大的城市，也有漲幅驚人的優等生，供需再緊張的城市，比如深圳，東部一樣不漲，所以選對產品比看供應量重要的多。
下一個30年，誰會是廣州的第二個天河?
