一、高新區東部商業軸線
6月26日，青島高新區一站式購物中心--世貿52+終於試營業。
這是高新區第一家綜合購物中心，終於彌補了整個高新區商業配套的空白。總建築面積6.5萬平方米，分為地下兩層，地上四層，包含精品超市、時尚潮牌、童趣樂園、餐飲休閒娛樂等多種業態。
世貿52+的開業，意味著高新區商業版圖初現雛形，高新區開始覺醒。
過去幾年，高新區光芒萬丈，萬人搖號；
大灣區C位，優勢盡顯；它把膠州、即墨、城陽、西海岸和主城區銜接為一體，承上啟下，承前啟後。
高新區就是青島灣區大都市的核心腰部力量。
然鵝，高新區的腰沒有硬起來，膠州灣的後浪並沒有拍到這邊的沙灘上。
經歷了搖號，茶水費，限價，我們想問一下，幾年過去了，高新區的配套怎麼樣了？
除了教育能稍微充點門面，醫療教育商業娛樂在哪裡？
有點尷尬。
所以高新區降級劃歸城陽管轄後，沉寂了。
其實是好消息，利空出盡就是利好，正是拋棄光環，苦練內功的時候。
經過十餘年幾千億的投入，高新區已經形成基本框架，只需血肉豐盈。
高新區這個沉睡的區域，正在慢慢甦醒，激活。
就在世貿52+開業的第二天，不遠處的金茂覽秀城也舉行了盛大的奠基儀式。作為高新區未來的地標建築，覽秀城絲毫不掩飾其野心，要打造成為華北地區商業標杆。
覽秀城作為金茂旗下的商業IP，我們絲毫不必擔心它的落地風險，以及運營水準。
我們需要做的，只是安靜的三年等待。
覽秀城對面的伊甸園，在我們苦等了5年之後，也在6月舉辦了奠基儀式，伊甸園進入實質性建設階段。
之所以說苦等，因為它神秘而閃耀，直白點說，我們也不是伊甸園到底是個什麼園，總之很厲害的樣子。看看媒體怎麼描述的：
伊甸園總規劃建築面積62254平方米，是英國伊甸園的兩倍，年接待遊客將達到100萬人次以上。作為中國北方地區唯一集生態環保、海洋文明、文化娛樂、科研教育、論壇等主題於一體的大型生態園區，預計2023年上半年正式對外開放。
換句話說：在紅島高新區，除了方特遊樂園，伊甸園可能會成為又一個焦點；巨大的人流產生巨大商業價值；
高新區的東部商業雛形初現。沿寶源路自南向北依次分佈了：
世貿52+---農貿市場---產業辦公建築群---高端星級酒店---人工湖---金茂覽秀城---伊甸園；
高新區東部商業軸線躍然紙上。
同時在這條軸線兩側，還聚集了眾多住宅小區、優秀學校等。
高新區東部宜居、宜商、宜產業，配套的真正落地，夯實了房價，1.2萬的房子儼然成為價格窪地。
二、高新區中部商業軸線
高新區中部則是以岙東路為軸線，南北分佈多個商業中心。
地鐵9號線沿正陽路從城陽中心而來，沿岙東路南下，串聯起了高新區中部的幾大商業中心。
上馬街道的規劃商業中心主要圍繞正陽路與岙東路十字路口分佈，不過上馬今年才進入大規模開發階段，商圈形成任重道遠。
岙東路與河東路交叉口的晶嶽廣場倒是已經開業，人氣不錯。
利群商場今年剛拿地，總體量有70萬方，建成後將成為高新區規模最大、現代化程度最高的集購物、娛樂、文化、餐飲、住宿和生活配套為一體的多功能城市綜合體。但是何時開工是未知數。
5萬方的銀座商場倒是已經封頂，順利的話估計2020年底能夠開業。但是魯商在青島的兩座銀座商場都並不算太成功，希望高新區的銀座能夠逆襲；
岙東路作為紅島南北大通道，已經飽和，如果能夠拓寬，會對這個版塊有更大的拉動作用。
高新區中部商業，主要是上馬商圈---晶嶽廣場---騰訊產業集群---利群綜合體---銀座商場，未來可期。
這個版塊的優勢，除了處於9號線、河東路、岙東路、火炬路等重要交通節點外，58中高新校區也已全面開工，鄰近名校的優勢能加分不少；沿火炬路向西2公里，便是地鐵8號線、奧特萊斯、青島市民健身中心、國際會展中心、市民健康中心、康復大學。
我們來看下這些大項目的進度：
地鐵8號線年底通車；
奧特萊斯已經封頂，明年即可營業；
會展中心和健身中心已經落成投入使用；
康復大學也已實質性落地，正在進行設計和建設，並規劃有一所高標準的附屬醫院；
唯一存在懸念的是市民健康中心，到底能落地幾家醫院還未明確，但肯定是高標準的三甲醫院。
上述幾個重大配套周邊並無太多住宅規劃，所以對高新區中部片區的居住組團是利好，比如碧桂園翡翠雲城、魯商藍岸新城、卓越嘉悅、海爾珺璽、世貿璀璨天城、騰訊雙創小鎮等。
三、高新區住宅的和人口的基本盤
上面詳細講了高新區兩大商業軸線：東部片區的寶源路商業軸線，中部片區的岙東路商業軸線；兩大南北向軸線通過三條東西向主幹道：正陽路、河東路、火炬路串聯起來，形成目前高新區核心區的基本框架。至於西部片區還未成型，暫且不表。
在這個框架輻射範圍內，到底有多少商品房呢？
除了中歐國際城還會有住宅的持續供應外，高新區的住宅用地基本沒有太多增量了，所以高新區的住宅已經明盤，我們粗略統計了下各樓盤的住宅數量，可能和實際有出入，但差別應該不大：
世貿公園美地15000套
中歐國際城20000套+
珊瑚灣6000套
星雨華府2601套
融創壹號院839套
新城雲樾曉院853套
海信紅島府845套
卓越嘉悅1101套
碧桂園翡翠雲城992套
魯商藍岸新城3112套
海爾珺璽1093套
高實合院&景苑664套
騰訊2000套
招商雍華府1176套
保利紫荊閣1648套
水岸人家445套
靜秀園593套
中海紅著1168套
東部片區合計46138套
中部片區合計13992套
高新區合計60130套
未來兩三年內，這六萬套房子會陸續交付，這就是高新區住宅存量的基本盤，也是未來十年高新區常住人口的基本盤。
商業中心如何圍繞挖掘常住人口的存量市場，並如何發揮高新區卓越的地理區位優勢，做大增量，的確很考驗運營功力。
（By the way，高新區擁有大片的公園綠地，以及寬闊的馬路，所以未來的人口密度絕對不對像市區那樣擁擠，生態、宜居會一直是高新區的主基調）
四
東部和中部的對決
再說說兩大東中版塊的對比
東部版塊發展較早，相對比較成熟，有中歐國際城這個扛把子帶來豐富的教育、商業、產業配套，又有世茂經營多年做好了人氣鋪墊；
中部版塊靠近西部大的市級重大工程，且有岙東路、地鐵9號線加持，發展潛力也不容小覷。
個人認為，五到十年內東部版塊會優於中西部版塊，因為配套成熟，生活方便；中部版塊更取決於中遠期的重大市政配套的虹吸能力。
兩大版塊的巔峰對決，估計就是未來商業茂的對決。
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