近日有南灣琨御府業主諮詢小編，小區的地下車位開始出售，業主收到了兩種購買形式的通知，“一種是12萬元直接購買，另外一種是交十五萬，五年後返還十五萬，外加返還一定的車位管理費，五年車位仍可以供業主使用”。這樣的車位可以“購買”嗎，有沒有風險？
先來看兩條法律物權法和合同法，瞭解一下相關法律
《物權法》第七十四條
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
《合同法》第二百一十四條
規定：“租賃期限不得超過20年，超過20年的那部分無效，”
目前理論上地上車位歸全體業主所有這個比較明確。
地下車位情況比較複雜
1. 列入建築區劃的地下車位。這類車位是開發商按照規劃批准建成，其建築面積計入整個宗地的建築面積。車庫的所有權年限與房屋的土地使用權年限一致，可以辦理不動產證。
2. 計入公攤的車位。這類車位就像小區內的其他公共配套設施一樣，產權屬於全體業主所有。是否計入公攤，業主可以去不動產登記中心查詢。
3. 人防車位。目前這類車位比較複雜，一般來講人防車位是沒有產權的。《人民防空法》規定了在和平時期可以依據“誰投資、誰使用、誰受益”原則使用，戰時由國家收回統一。
地下車位實質上就是有產權和沒產權兩類
上面提到的第一種有產權車位，目前信陽市佔極少數。信陽市小區大部分還是二、三兩種無產權的車位，而沒有產權的車位只能通過協議獲得使用權。
要獲得沒有產權的車位使用權，業主需要跟開發商簽訂《車位租賃協議》或者《使用權轉讓協議》來約定一定年數的租賃。
這裡需要提醒業主的是，《合同法》裡第214條規定：“租賃期限不得超過20年，超過20年的那部分無效。”
比如，信陽恆大翡翠華庭、信陽恆大翡翠龍庭，就車位與業主簽訂長達近70年的租賃協議，受法律保護的只有二十年。
目前信陽眾多開發商地下車位無法辦理不動產證，小編質疑開發商在建設地下車位時，建安成本是不是已經合算到商品房成本里了？是不是購買商品房的業主，已經支付過車位的建設費用了？
如果是這樣，那這類性質的車位應歸全體業主所有。
選購還是租賃地下車位，需要業主去了解小區的車位產權。有產權的可以放心購買，沒產權的慎重選擇，因為相關法律還不明晰，需要未來具體的法規出來明確。
