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3.北京樓市近三週的90天內二手房成交量為8949套,7858套,7140套,成交量持續降低。
儘管對比歷史數據北京新房成交量情況仍不理想，但相較於2月份的市場表現，3月的北京樓市漸有復甦之勢，市場情緒上揚。
從數據的角度看房地產正在逐步的復甦，但是這裡房價、成交量所代表的市場好壞就像春天的氣溫一樣，還要區分：實際溫度和體感溫度的。
這裡先談談買房置業的幾個層面吧：
一、地段、地段、地段。核心城市的核心地段肯定具有強保值增值屬性，時間屬性不大。所以核心地段置業不需要考慮過多的買房時機問題。
二、價格因素。價格是由供需關係決定的。所以判斷價格未來漲幅的基本層面就是看未來房源供給數量和購房人群需求量之比值。總之一點：稀缺的註定不會便宜。
三、配套完善。交通、學區、醫療、購物等因素在置業中起到了相當大的比重，同時也相應決定了房價。所以配套完善的房產通常也會很搶手。
有了這些基本邏輯以後你幾乎就可以判斷出來上文我類比中的房地產的“實際溫度”了。
再來談談“體感溫度”，所謂房地產的“體感溫度”就是置業者實際購房中感受到的房產市場的上升下降和房價的漲跌。下面我從幾個層面跟大家分析一下3月房地產的“體感溫度”
一、 隨著疫情得到有效的控制，國家推進逐步復工復產，疫情封閉期的很多企業資金短缺問題也逐漸顯現出來，大量的企業主因為資金壓力不得不賣房來換取企業資金的支持，所以二手交易市場出現了大量的便宜、急售的優質房源。
二、 壓抑的購房需求初步得到釋放。對於剛性置換的客戶（婚房、工作地搬遷）、孩子上學的買學區房的客戶等客戶群體是最先開始置業 的一部分群體。他們也帶動了交易整體數據的上漲。
三、 購房信心的加強和減弱。對於置業者很明顯的分出兩大心態群體。一種群體是因為疫情看到了不動產的保質增值性，所以堅定了置業信心。一種是看到了當下經濟形勢的回落並且不看好未來，所以開始了“持幣待購”的狀態。
綜上，凡事總是有兩面性的。三月數據的短期上漲不代表市場開始大幅回暖，當下就給出房地產最適合置業的時機到來也是不負責任的。故給出一些參考層面希望大家可以理性思考分析，根據自己的時機情況判斷當時是否合適自己置業。
最後，以自己做了15年地產營銷的經驗想告知大家一個大邏輯：買房就像坐車去上班，哪怕擠一點也要早點上車，別總期待著下一輛車是空的，最後的結果很有可能就會得到“遲到”的代價。
杜依帆
一．先來看目前的樓市現狀
從目前北京的樓市現狀來看，3月建委二手房住宅網籤量為7848套，而去年同期為16051套，成交量下滑了51%，2019年月均成交12085套，現在的成交量級和去年的月均水平仍存在明顯差距。如果按照4月第一週中介工作日日均成交為100-200套，週末（參考小長假）日均最高400+套，如果按照市佔率70%來反推，4月成交量按現有數據理想化計算，北京二手房住宅成交量=（200*22+400*8）/70%=10857套，還沒有達到去年月均12085套的量級，更別提象徵北京二手房市場火熱的15000+的數據了。
另外每年春節後的3-5月之所以稱之為“樓市小陽春”，除了年底積攢的需求通常會在這個時期正常釋放外，還有大量為孩子上學購買學區的需求趕在上半年入場，而現在入學登記即將截止，今年入學的需求接近尾聲，也會對成交量的反彈力度有一定的影響，另外二手房帶看並未完全放開，也導致短期內成交難有起色。
二.北京房價上半年走勢會如何？
綜上所述，未來幾個月市場仍會以平穩走勢為主，理由在於以下幾點：
第一， 北京的政策面沒有變化，和買房息息相關的，像限購，首套二套比例沒有改變，甚至近3年沒有出現任何寬鬆跡象；
第二， 土地供應方面，雖然加大了住宅用地供應量，但限競房這類限房價，限制出售年限的商品房仍然在持續供應，也表明了短期內仍會通過土地供應手段穩定房價；
第三， 利率平穩，LPR並未出現大幅度下調，並沒有像15-16年6次降息下跌1.5%的利率那樣對購房人的月供和購房預期產生較大影響，LPR的推出，根本上是為了結束利率雙軌制、推進利率市場化，其中一層含義也是為了降低小微企業貸款成本，最終使得利率由市場資金供求決定。而對於普通購房人來說，無論選擇固定利率還是浮動利率，都是在於未來市場利率對賭，而未來市場利率高低和房價預測一樣沒有人能確定的告訴你。就短期而言，世界經濟還遠沒有復甦，降息概率大於加息概率，貸款期限少於10年的，選擇轉換為LRP應該會更合適，如果超過10年，會也許會碰到經濟繁榮期，加息概率是有的，無論選擇何種利率，付給銀行的錢不會差太多。所以，這上面沒有太多的計算空間，因為對賭本來就有很大不確定性。但是從現在來看，至少選擇LRP更合算一些，但也要按照自己的實際情況去選擇，比如前幾年買房享受利率優惠，貸款20-30年的朋友，其實沒必要一定換LPR。
第四， 從微觀市場來看，存量房庫存充足，有10萬套左右的房源量，加上目前已入市新房住宅項目約6萬多套，以及新增土地供應，市面上房源多，交易端新房二手房去化，多靠以價換量促進成交。
所以，從樓市政策，土地供應，信貸政策和微觀市場來看均為發生明顯寬鬆的跡象，如果這個情況不發生改變，未來幾個月內二手房市場難言起色。
三．想在北京置業，現在是出手的好時機嗎？
從樓市現狀和未來走勢判斷，我認為市場平穩是好時機，自住房源多，好砍價，走勢平穩；如果是非自住需求我勸您謹慎，因為已經過了普漲的時代，您網上隨便找一套房源，查查17年到現在的價格變化，除了西城個別學區房逆勢上漲，其他全在下跌，即使是上漲的學區房，佔坑房和老破大流通和價格變化也出現了分化，走勢截然相反，所以在這也給最近想買房和賣房的朋友提個醒。
1） 換房的朋友建議一定要遵守先賣後買的原則，才能更好控制購房週期，避免彈藥續不上，賣房被動。
2） 著急買房的朋友，學區的朋友全款儘快落戶，如果未來才考慮孩子有上學的算的朋友，首先了解購房政策，學校劃片，落戶年限，上學順位等，打算要孩子就可以看看學區房。
3） 現在猶豫上不上車的朋友，有合適的房子可以上車了，但一定好好挑挑，砍砍價，擔心繼續降價，想省省錢，但其實好房子未必好議價，而且出房得隨緣，如果價格漲了，您又錯過了。
4） 關於怎麼砍價，不管是買家還是賣家來說，圍繞著近期同戶型成交價格上下浮動是合理的。
5） 目前就業環境一般，買房量力而行，謹慎使用槓桿。
最後預祝大家早日買到合適的房子。
佳爺房談齊小白
隨著武漢解除封城，社會秩序在逐漸恢復，樓市也是一樣。一線城市中，北京3月市場小幅回暖，成交17萬平方米，環比小幅增長22%。戶型方面，3月成交面積在90平方米以下戶型，佔比高出疫情前水平約3個百分點，達到72.4%。
整體看，今年3月北京新房與二手房市場合計住宅簽約10319套，雖然比2月平均上漲了126%，但依然比2019年同期下調了48%。而且北京二手房市場出現一定的分化走勢。次新房片區和學區房成交大幅反彈，不少次新房片區成交量超過2018年、2019年同期。相比之下，非學區房、老舊小區房成交量反彈力度有限。
也就是說，目前進入市場的主要是剛需購房人群，市場反彈並未推高價格。目前整體供需矛盾依舊較為緩和，市場交易節奏依舊緩慢，自住的話，現在可以入手了。
隨著疫情防控階段性成效進一步鞏固，房企陸續復工，加之各地多措並舉為企業紓困。3月樓市出現轉暖徵兆。
疫情對樓市的負面影響將會逐月遞減，在穩地價、穩房價、穩預期的政策大環境下，今年二季度成交會穩步回升，整體表現也會略好於一季度。
