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3.北京楼市近三周的90天内二手房成交量为8949套,7858套,7140套,成交量持续降低。
尽管对比历史数据北京新房成交量情况仍不理想，但相较于2月份的市场表现，3月的北京楼市渐有复苏之势，市场情绪上扬。
从数据的角度看房地产正在逐步的复苏，但是这里房价、成交量所代表的市场好坏就像春天的气温一样，还要区分：实际温度和体感温度的。
这里先谈谈买房置业的几个层面吧：
一、地段、地段、地段。核心城市的核心地段肯定具有强保值增值属性，时间属性不大。所以核心地段置业不需要考虑过多的买房时机问题。
二、价格因素。价格是由供需关系决定的。所以判断价格未来涨幅的基本层面就是看未来房源供给数量和购房人群需求量之比值。总之一点：稀缺的注定不会便宜。
三、配套完善。交通、学区、医疗、购物等因素在置业中起到了相当大的比重，同时也相应决定了房价。所以配套完善的房产通常也会很抢手。
有了这些基本逻辑以后你几乎就可以判断出来上文我类比中的房地产的“实际温度”了。
再来谈谈“体感温度”，所谓房地产的“体感温度”就是置业者实际购房中感受到的房产市场的上升下降和房价的涨跌。下面我从几个层面跟大家分析一下3月房地产的“体感温度”
一、 随着疫情得到有效的控制，国家推进逐步复工复产，疫情封闭期的很多企业资金短缺问题也逐渐显现出来，大量的企业主因为资金压力不得不卖房来换取企业资金的支持，所以二手交易市场出现了大量的便宜、急售的优质房源。
二、 压抑的购房需求初步得到释放。对于刚性置换的客户（婚房、工作地搬迁）、孩子上学的买学区房的客户等客户群体是最先开始置业 的一部分群体。他们也带动了交易整体数据的上涨。
三、 购房信心的加强和减弱。对于置业者很明显的分出两大心态群体。一种群体是因为疫情看到了不动产的保质增值性，所以坚定了置业信心。一种是看到了当下经济形势的回落并且不看好未来，所以开始了“持币待购”的状态。
综上，凡事总是有两面性的。三月数据的短期上涨不代表市场开始大幅回暖，当下就给出房地产最适合置业的时机到来也是不负责任的。故给出一些参考层面希望大家可以理性思考分析，根据自己的时机情况判断当时是否合适自己置业。
最后，以自己做了15年地产营销的经验想告知大家一个大逻辑：买房就像坐车去上班，哪怕挤一点也要早点上车，别总期待着下一辆车是空的，最后的结果很有可能就会得到“迟到”的代价。
杜依帆
一．先来看目前的楼市现状
从目前北京的楼市现状来看，3月建委二手房住宅网签量为7848套，而去年同期为16051套，成交量下滑了51%，2019年月均成交12085套，现在的成交量级和去年的月均水平仍存在明显差距。如果按照4月第一周中介工作日日均成交为100-200套，周末（参考小长假）日均最高400+套，如果按照市占率70%来反推，4月成交量按现有数据理想化计算，北京二手房住宅成交量=（200*22+400*8）/70%=10857套，还没有达到去年月均12085套的量级，更别提象征北京二手房市场火热的15000+的数据了。
另外每年春节后的3-5月之所以称之为“楼市小阳春”，除了年底积攒的需求通常会在这个时期正常释放外，还有大量为孩子上学购买学区的需求赶在上半年入场，而现在入学登记即将截止，今年入学的需求接近尾声，也会对成交量的反弹力度有一定的影响，另外二手房带看并未完全放开，也导致短期内成交难有起色。
二.北京房价上半年走势会如何？
综上所述，未来几个月市场仍会以平稳走势为主，理由在于以下几点：
第一， 北京的政策面没有变化，和买房息息相关的，像限购，首套二套比例没有改变，甚至近3年没有出现任何宽松迹象；
第二， 土地供应方面，虽然加大了住宅用地供应量，但限竞房这类限房价，限制出售年限的商品房仍然在持续供应，也表明了短期内仍会通过土地供应手段稳定房价；
第三， 利率平稳，LPR并未出现大幅度下调，并没有像15-16年6次降息下跌1.5%的利率那样对购房人的月供和购房预期产生较大影响，LPR的推出，根本上是为了结束利率双轨制、推进利率市场化，其中一层含义也是为了降低小微企业贷款成本，最终使得利率由市场资金供求决定。而对于普通购房人来说，无论选择固定利率还是浮动利率，都是在于未来市场利率对赌，而未来市场利率高低和房价预测一样没有人能确定的告诉你。就短期而言，世界经济还远没有复苏，降息概率大于加息概率，贷款期限少于10年的，选择转换为LRP应该会更合适，如果超过10年，会也许会碰到经济繁荣期，加息概率是有的，无论选择何种利率，付给银行的钱不会差太多。所以，这上面没有太多的计算空间，因为对赌本来就有很大不确定性。但是从现在来看，至少选择LRP更合算一些，但也要按照自己的实际情况去选择，比如前几年买房享受利率优惠，贷款20-30年的朋友，其实没必要一定换LPR。
第四， 从微观市场来看，存量房库存充足，有10万套左右的房源量，加上目前已入市新房住宅项目约6万多套，以及新增土地供应，市面上房源多，交易端新房二手房去化，多靠以价换量促进成交。
所以，从楼市政策，土地供应，信贷政策和微观市场来看均为发生明显宽松的迹象，如果这个情况不发生改变，未来几个月内二手房市场难言起色。
三．想在北京置业，现在是出手的好时机吗？
从楼市现状和未来走势判断，我认为市场平稳是好时机，自住房源多，好砍价，走势平稳；如果是非自住需求我劝您谨慎，因为已经过了普涨的时代，您网上随便找一套房源，查查17年到现在的价格变化，除了西城个别学区房逆势上涨，其他全在下跌，即使是上涨的学区房，占坑房和老破大流通和价格变化也出现了分化，走势截然相反，所以在这也给最近想买房和卖房的朋友提个醒。
1） 换房的朋友建议一定要遵守先卖后买的原则，才能更好控制购房周期，避免弹药续不上，卖房被动。
2） 着急买房的朋友，学区的朋友全款尽快落户，如果未来才考虑孩子有上学的算的朋友，首先了解购房政策，学校划片，落户年限，上学顺位等，打算要孩子就可以看看学区房。
3） 现在犹豫上不上车的朋友，有合适的房子可以上车了，但一定好好挑挑，砍砍价，担心继续降价，想省省钱，但其实好房子未必好议价，而且出房得随缘，如果价格涨了，您又错过了。
4） 关于怎么砍价，不管是买家还是卖家来说，围绕着近期同户型成交价格上下浮动是合理的。
5） 目前就业环境一般，买房量力而行，谨慎使用杠杆。
最后预祝大家早日买到合适的房子。
佳爷房谈齐小白
随着武汉解除封城，社会秩序在逐渐恢复，楼市也是一样。一线城市中，北京3月市场小幅回暖，成交17万平方米，环比小幅增长22%。户型方面，3月成交面积在90平方米以下户型，占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。
整体看，今年3月北京新房与二手房市场合计住宅签约10319套，虽然比2月平均上涨了126%，但依然比2019年同期下调了48%。而且北京二手房市场出现一定的分化走势。次新房片区和学区房成交大幅反弹，不少次新房片区成交量超过2018年、2019年同期。相比之下，非学区房、老旧小区房成交量反弹力度有限。
也就是说，目前进入市场的主要是刚需购房人群，市场反弹并未推高价格。目前整体供需矛盾依旧较为缓和，市场交易节奏依旧缓慢，自住的话，现在可以入手了。
随着疫情防控阶段性成效进一步巩固，房企陆续复工，加之各地多措并举为企业纾困。3月楼市出现转暖征兆。
疫情对楼市的负面影响将会逐月递减，在稳地价、稳房价、稳预期的政策大环境下，今年二季度成交会稳步回升，整体表现也会略好于一季度。
