第一部分 上海樓市的根本驅動力
幾乎所有的媒體和研究機構，把上海樓市定義為改善需求主導的市場，這是錯誤的用現象代替了本質。
改善需求是有房一族的需求
改善需求的釋放不是剛性的、無條件的
改善需求的釋放是彈性的、有條件的
第一，因為想住得更舒服，由房子的居住屬性驅動；
第二，因為能升值，由房子的投資屬性驅動；
第三，因為能一棒接一棒，由房子的流通屬性驅動。
那麼，2015年那波排山倒海的行情，究竟是由什麼屬性驅動的呢？地王讓開發商更努力，高房價也讓客戶更挑剔，居住屬性的提升肯定是一方面的原因，但本質的原因，在大家感受到了325（限購升級）和1118（貸款升級）調控前後市場走勢的異同後，相信也慢慢有了答案。
在325（限購升級）和1118（貸款升級）實施以後，二手房看房量和網籤交易量的顯著的下降，相信已成共識；在政策實施以後，部分二手房價格顯著的鬆動，有些已經近3年沒有漲，急拋業主多數為了能賣掉， 不惜降價交易，這一點我們從市場給到的數據也是達成了共識。前者說明升值預期改變，後者說明流動性改變。
2017年上海1-9月二手住宅成交量折線圖
07至今10.1-10.7二手房成交量折線圖
下圖是聯洋板塊標杆之一的聯洋年華近一年的看房量，精確的詮釋了這一年的上海樓市走勢。
所以，從政策實施以來，驅動上海樓市的是房子的投資屬性和流動性。
投資是因，改善是果，“漲”是改善需求釋放的條件。為什麼是投資需求驅動？因為房價太貴了，不漲我買它幹嘛？
房價上漲的能力只取決於一個因素：總價。為什麼是總價決定房價上漲？因為房價太貴了，總價太高啃不動。
第二部分 支撐改善需求的關鍵
改善需求是一種存量需求，也是一種遞減的需求，需要時間積蓄能量進行下一次改善；同時改善需求需要逐層接盤確保流動性，最終支撐的還是增量需求。
所以，支撐改善需求釋放的關鍵，是增量的剛性需求。
不可否認，增量的剛性需求普遍存在於各個總價段，並投入到該總價段的住宅置換中。但從根本上說，在當前這個主要靠賣掉二手房促成一手房成交的新階段裡，上海樓市的築基需求，是總價最低的那批二手房的接盤能力。
所以，支撐每個板塊房價的關鍵，是區域最便宜的二手房有沒有人買。
只有最便宜的那些二手房交接到增量剛需手中，才能促使改善需求梯度化的釋放。從目前對粉絲所擁有房產的掛牌情況看，這部分在500萬以內的二手房，當前看房和成交情況亦不理想，體現了政策對上海底層購買力（非滬籍為主）的顯著抑制。
第三部分 小心駛得萬年船
目前一手房的成交，開發商收割的是股市/ 投資理財的市場流動資金增值需求；以及一些掛牌已經出售，正在觀望的二手的業主，也就是一些改善需求和資產增值需求。 一些稀缺性較強的樓盤（內環， 中環 性價比較高的遠郊樓盤），還有一些首次開盤仍會比較體面。但在這一批改善需求消化後，後續的改善需求積累需要時間，並且每個板塊都會有所不同。
上海樓市經過2015年一整年的打雞血，一二手房價的倒掛已不是個案。地王時代的到來，讓未來二手房分化成兩個品質完全不同的陣營（地王二手盤和非地王二手盤），地王為二手房制定了新的品質標準和價格標準，客觀上也用反諷了非地王二手房的性價比。
雖然目前的二手房多數佔據地段優勢，但一手房多位於集中建設的新區域，一旦潛力逐漸變現，加上具備品質優勢，其成交趨勢在調控週期內至少是有量的，會是改善需求的黑洞。
政策實施近3年。市場的迅速降溫，不斷有各種傳言廣為流傳，並被許多不負責、不嚴謹、不審慎的媒體轉載，這些傳言即使是真的，也不構成樓市根本利好，卻動不動被冠之以“喜大普奔”之旗號，目的只有一個，那就是博眼球和改變預期。只要明確政策抑制的是什麼，傳言是否根本上解決，就不值得傳播甚至誤導各位的親友去盲目接盤。
投資是反人性，逆從眾的，更不能失去保守主義和懷疑精神。沒有任何事比缺乏危機感的判斷更令人有危機感。人們常說的“prepare the worst, hope for the best”並非平衡的句子，而是前者是後者的前提。買房子更多還是要從自己的真正需要出發，用心享受生活，升值不要強求。
