文/時晨晨 好消息！！！阿里巴巴總部考察公開課開班了（5月22-23日）
中國樓市的神話一個接一個破滅！
買房暴富神話破滅，新上車的那波人，賬面財富至少縮水20%以上。
拆遷暴富神話破滅，棚改貨幣化退出舞臺，老破小砸在手裡賣不出去。
現在，輪到了學區房。醞釀了兩三年的風暴，終於爆發了！
學區房的神話破滅，鉅額財富被絞殺，最後的接盤俠將付出沉痛代價！
政策鉅變學區房邏輯崩盤！
4月30日，北京市西城區教育委員會發布《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，西城區將實行多校劃片入學。
文件明確：
1、自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
2、自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用於登記入學之年起，
原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。3、其他還包括：不僅是幼升小，非京籍明年小升初要看“四證”；新增一所一貫制校，徐悲鴻初中招生暫停一年；小升初對口直升今年增至80%；民辦校全部搖號，錄取時間排序第一；小學寄宿學校招生電腦派位；防疫一線醫務人員子女優先安排入學等等。
什麼意思呢？學區房邏輯崩盤！
以前想讓孩子上好一點的學校，花錢、託關係都不好使，最後還是得靠學區房。
每所名校都有對應的固定學區房，買了這些小區的房子，就能上名校，概率100%，無非是多花點錢。現在，花錢也沒用了！
多校劃片，名校對應的學區範圍擴大，以前兩個小區能上名校，現在可能擴大到四個小區。
問題是，校園還是那麼大，教師還是那麼多，學區房勢必有些學生不能上這個名校。
怎麼辦？搖號。搖中的上名校，搖不中的上普通學校。
這種對學區房的殺傷力極大！用簡單的概率論知識就能講清楚：
如果一套學區房價值2000萬，其中房子的價值1500萬，學區的價值500萬。
新規定出來後，若名校學區房上名校的概率下降至50%，那麼學區的價值就只值250萬（500萬*50%）。
也就是說，學區房的整體價值也就下降至1750萬（2000萬-250萬）。
以往每年都有一個學位，現在變為每6年1個學位，那麼學區的價值還會再下降5/6。
最後一算，差不多學區的價值只相當於以前的1/10。
消息一出來，西城區的業主還是直接炸了，趕緊把房子掛出來出手，想趕在7月31號之前賣個好價格。
所以，有的業主，房子的掛牌價比最近成交價甚至低了幾十萬！
注意一個時間點，7月31日，新老劃斷。
在此之前，買了學區房、戶口遷到西城區了，還按原來的規定，100%上名校。
在此之後，買的學區房，就採取多片區政策，參加電腦派位或搖號，不能保證一定就能上名校。
最後兩個月，跟時間賽跑，老業主慌不擇路，新接盤俠著急跳坑！
據中國證券報報道：“看房人明顯多了，5月1號一天賣了8套，西城區宏廟和西單片區一天新掛了30多套，有的還沒來得及錄入。”
任何遊戲，基本上都是先到的佔便宜，後來的埋單。學區房這個擊鼓傳花的遊戲，更是如此。
最後的新接盤俠，雖然抓住了上車的最後機會，但是也付出了巨大的代價！
過去的學區房怎麼玩兒的？過去買學區房，叫投資。
買了學區房，獲得上名校的資格後，轉手把房子賣掉，不僅不會虧錢，房價上漲還能賺錢。
一套2000萬的學區房，說不定最後還能賣2200萬，最後賺個200萬。
現在買學區房，叫一次性消費。
買了學區房，的確還能100%上名校，但是想轉手把房子賣掉，就要難了，沒人願意接盤了。
一套2000萬的學區房，最後只能賣1500萬。相當於，真金白銀花500萬去買了個入學資格！
很多人都會想，有這個錢，讓孩子上國際學校，或者出國接受最好的教育，不好麼？
學區房價值毀滅，才剛剛開始！
學區房價值毀滅 大勢已起 快跑！
當下戶均1.5套房子，實際上房子不短缺，缺的是依附在房子上面的資源。
學區房炒作的是什麼？優質資源短缺！學區房，過去是價值最堅挺的房子，很多城市的房價，都是從學區房開始上漲。
比如，本輪深圳房價。
福田區八卦嶺片區本來房價平平，但2019年初傳聞這裡要建設一所名校，房價隨後一路上行。
2019年3月，一套46平方米的一居室成交價為5.6萬元/平方米，但2020年3月，同類房子成交價就飆升至8.2萬/平方米，一年之內成交價上漲46%！
深圳18.8%的購房者都選擇學區房，較之前10%的平均水平，幾乎翻了一番，漲的最兇猛的學區房分別是，大沖學校、寶安中學和寶安實驗。
趨勢起來的時候，總會有一些格外兇猛的回頭浪，做最後的殊死抵抗。現在的學區房，有兩種截然不同的現象，北京是一種現象，深圳是另外一種現象。深圳就是回頭浪，全國名校雲集的北京西城學區房，才代表著大勢所趨。
西城區這些學區房政策，比如“六年一學區”等等，都是“傳聞已久”，如今只是落到了實處而已。
未來，除了西城區，海淀、東城等等北京其餘13個市轄區也將全面推廣“多校劃片”、“六年一學位”等等新政策。
為什麼大家都有傳聞，因為頂層設計早就有了！
2019年7月份，兩個最高機構就出臺了重磅政策，劍指教育改革。
這份政策特別需要注意，我們知道，越是規格高的文件，越不涉及具體舉措，一般都是指明大方向即可。
這樣方便下面的人大膽的開展工作，不用瞻前顧後，有所顧慮，最後導致不作為。
這份最高規格的文件，非常特別，直接具體點出：
民辦義務教育學校招生納入審批地統一管理，與公辦學校同步招生，對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取。
這份文件，通篇未提教育公平，實際上“公民同招”就暗示了教育公平。
因為，很多城市，比如上海，一直是民辦學校的教育實力更強，優質學區房都是針對民辦學校的。只有民辦學校選不上了，才選擇相對好一點兒的公辦學校。
最頂層直接掐斷了這個優先順序，就是為了促進教育公平。
教育部也心領神會，要求各地，穩妥實施多校劃片，採取隨機派位方式入學。各地方地方紛紛制定細則，劍指教育公平，屠刀砍向學區房：
北京、深圳、武漢、蘭州、天津、廈門、蘇州、南通市、台州市、長春等城市，陸續推出“一套房產六年內提供一個學位”（合法多生育的除外）政策；
江蘇2020年將實施“公民同招”、“100%搖號”政策；杭州2020年“公民同招”，百分百電腦派位。
學區房，全靠政策。關鍵是，這是一個好壞政策概率不對等的遊戲。
過去，頂級學區房集萬千寵愛於一身，巔峰之後就是下坡路，大趨勢也已經改變，以後的每一項政策，都不會產生利好，都可能是利空。
出現100個利空政策後，才可能出臺1個利好政策。翻譯成投資術語就是，收益有限，風險無限。
不要指望誰能扭轉這個趨勢，學校？根本不可能。
學校沒有任何理由和動力，去維護學區房購房者的利益。學區房購房者賺了錢又不會分給學校一分錢，二者的利益本來不一致。
所以，學區房的價值一直會往下掉！
從開始吹風，到頂層政策制定，再到各地制定具體政策留出緩衝時間。兩三年過去了，現在到了全國各地政策落地的時間了。
學區房價值真正毀滅的時間，也到了！
最後，為什麼是學區房？
促進教育公平，我們也做了很多，比如教育信息化等等。很明顯，學區房每平米高達30萬的價格，以及價格奇高質量奇差，這些更吸引眼球。
拿學區房開刀，重點不是學區，而是房，它違背了“房住不炒”理念。
房住不炒，第一階段，去除房子的金融屬性。
先是控制槓桿，嚴控槓桿資金進入房地產；然後限售限購，凍結房地產市場交易。
沒有槓桿，沒有交易，房地產基本去掉了金融屬性。
房住不炒，第二階段，去除房子的附加屬性，最重要的就是教育屬性。
先是從學區房開始，“多片劃區”，“六年一學位”，向優質教育資源動刀；然後租購同權，租房也能上學，促進普通教育資源公平。
北京西城區的學區房，窗口期出現，逃命時間只剩2個月！隨著各地具體政策落地執行，全國學區房逃命窗口期也開始出現！
學區房價值毀滅，絞殺的是最後接盤俠的鉅額財富。大勢已經起來，千萬別心存僥倖，快跑！
