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本文儘可能的全面剖析科學城的房價到底值多少錢，到底值不值得買？
城裡人的誤區
很多住在越秀海珠的人一直以為這裡是山旮旯，又偏又遠，某壯都賣五萬了，真的是虛高，泡沫大得不得了。
住天河的人一般不會覺得，想想二十幾年前的珠江新城，全部是農田，如今卻成了廣州的市中心。
上圖眼前的二沙島，海心沙以及遙遠可見的中信廣場，再來看看如今的珠江新城。
原來也是一大片山林農田農村的科學城為何現在如此高大上了呢，連土著們都嫌這裡的房價太貴呢。
比起均價五六萬的天河，這裡的三萬真心不算貴，只不過土著們永遠都不承認其他地方好，就像他們永遠都不承認深圳已經超越廣州一樣。
沒有郊區，只有新區
如果十年前你說科學城是郊區，沒有人反駁，現在還說是郊區，未免也太井底之蛙了。
自2000年以來，全國所有城市都在擴大版圖，造新城，經過二十年的發展，原來的郊區成了現在的市區，原來都是本地人為主，現在外地人不斷的遷入，為這座城帶來了資金、資源和人才。
其他二三線城市都擴張三五倍了，難道廣州的城區比他們還要小？
現在沒有城區和郊區之分，只有新城區和老城區的區別。
在你眼中，別人住的是郊區，那在別人眼中，你住的就是老城區。
不是郊區太遠，而是城區越來越大。
所以，不要抬扛，這些沒有意義，我們要關注的是未來，是價值，是為什麼。
論實力
有這樣一個各項排名都數一數二的郊區，有什麼不好。
截止目前，廣州開發區上市企業累計達到56家，居全市第一，居全國開發區首位；申報科創板企業累計6家，佔廣州市60%；上市輔導備案企業18家，數量全市最多。
除了以上本土企業優勢，還有130多家世界五百強企業落戶，全區科技創新企業總數突破2萬家，國家高新技術企業超2000家，專利申請量突破2萬件，創業創新領軍人才達156人，創業英才達175人，各類高層次科技創新人才超過800人，科技創新指標居219家國家級經濟技術開發區第一。
做科研和研發的公司一般都會有自己的一棟樓，一個產業園， 不會集中在珠江新城的某棟大廈的某一層裡。
科學城就提供了這樣的便利，大量的高科技企業和人才在這裡孵化，隨處可見的就是那些產業園和孵化器。
人才的高度決定房價的高度，正如珠江新城決定了廣州的高度一樣。
有個朋友在科學城的一家上市公司帶隊做研發小組，每年的年薪都在四十萬到五十萬。
像他們這樣的人還有很多，他們的生活和工作都在這裡，他們不住這裡，你讓他們搬去越秀，然後每天開車過來嗎。
特別是這兩年，很多華為阿里創維寶能京東的高管都在遷來廣州，他們去得最多的兩個地方，一個是黃埔的科學城，另一個就是海珠的琶州，當然還有南沙和知識城。
這些人來了肯定要有地方住呀，他們的眼光是挑剔的，從深圳換房過來，意味著手上的資金非常多，所以一定會選擇交通便利，上班方便，環境好，房子新的地方，再次才考慮學位。
論房價
房價有沒有潛力，第一看產業，第二看人口，第三看供需。
上面已經說過了產業和人口都是沒有問題的了，我們再來看一下供需。
目前科學城的樓盤比較分散，手指頭都數得過來有幾個小區，擴容前的科學城面積是20.24平方公里，2019年初擴容後是144.65平方公里。
原來的20.24平方公里，全部規劃的是高端創新科技產業以及少部分的住宅居住區，這裡我們的重點還是原來的這個20.24平方公里。
也就是廣汕路濟廣高速以南，瀋海高速以北，永和隧道以東的區域。
能夠開發的地方已經開發了，北面全部是山區，所以，科學城就和主城區天河越秀一樣，土地很稀缺。
目前科學城範圍內的所有城中村都已經在拆除了，速度快過老黃埔，而且像蘿峰火村早已開放展示中心。
以下是2016-2018年黃埔區人口規模，增長速度居全市第一，得益於引入了大量的優質企業。
棚戶區改造、人口流入、產業導入，都助推了科學城的房價一直往上走。
自2017年以來，科學城的房價已經陸續上漲了160%以上，翻了一倍多，像保利香雪山，從08年開盤以來一萬不到的價格到如今的掛盤均價四萬。
除了地少人多，還有一個重要的推手就是來自於永和片區以及新塘片區的置換需求。
每天通過永和隧道來科學城上班的車流一直堵到永順大道的高架（已經優化了紅綠燈，取消了玉巖路口的左轉），很多人在科學城上班，住在永和或新塘的翡翠綠洲和鳳凰城，還有新新大道沿線的各大小區。
他們住幾年要置換的話一定是首選科學城的，畢竟上班方便，交通方便，環境更好，商業更濃。
目前很多新廣州人被這些開發商廣告吸引到了永和或中新一帶。
論價值
真正的價值不是炒上去的，而是實實在在的通過各種GDP、人均收入、金融等等來推動的。
土地稀缺、人才流入、供需矛盾、政府投入，都提升了廣州科學城的住宅價值，同時也讓科學城的房價易漲難跌。
當然，廣州還有很多有價值的地方，比如琶州，金融城，南沙等等。
年輕人去了哪裡，未來就在哪裡。人才越多的地方，房價越高。
我是@咖啡說房，接下來繼續為你剖析廣州房價，感謝關注。
