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問：你好，我目前在深圳有一套52平的小房子，目前市場價330萬左右，其中有90萬的貸款，另還有130萬的存款。第一套貸款是我一個人的，老婆沒有貸款記錄。我個人在坂田的華為上班，現在想換一套自住（三房及以上）且學位處於中上水平的房子，換的房子離華為車程最好在50分鐘以內。請幫忙推薦一下符合我訴求的房子，新房二手房都可以。 請說明下我這種情況還能做3成首付嗎？
答：你好，根據你們的情況，有2種方案可以操作成首付3成： 1.假離婚，用老婆的首房首貸買。 2.全款抵押，最多可以貸款7成，需要找墊資公司配合。 考慮學位可以關注坂田深實驗的萬科、佳兆業。
問：十三老師您好！我純投資，不自住，可持有5年以上，預算700左右。近期看了不少樓盤，包括中海陽光玫瑰園，諾德，水榭春天，金海岸，西海灣和雲海天城，我自己覺得雲海天城還不錯，不知道是否正確，還請老師幫我分析下我看過的這幾個樓盤，謝謝！
答：你好，感謝讚賞！ 投資學區房有很多打法： 1.買沒有學區的學區房（有暴擊） 2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 同品質小區漲幅差不多，這幾個小區更推薦：中海陽光玫瑰園 諾德 西海灣 另外如果是純投資，可以考慮山語海和山海韻。 首先山語海目前學位不好，但是未來規劃很好，學位也很好。 山海韻交通各方面山海韻兩年內會很方便，所以天花板很高。
問：十三老師，我現在布吉有套市值550左右，想置換福田三房，預算800，目前關注景田片區，看了擎天華庭和萬科金色，您有什麼建議，有沒有次新推薦，主要自住，非常感謝。
答：景田板塊分析： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 景田北區距離地鐵口最近的就是萬科金色家園，小區是整個景田片區為數不多的，擁有大花園、泳池、籃球場、幼兒園、商業等等優點集一身小區，並且也是附近環境最好，生活最便利的小區。 萬科金色家園2003年 優點： 1.景田D出口，標準地鐵口物業。 2.附近公園多，步行五分鐘即可到達蓮花山 3.小學、初中距離近，小區內有幼兒園 4.大花園、生活娛樂、配套齊全、環境乾淨、萬科物業 5.戶型不錯 缺點： 1.小學為景田小學，學位沒有景田中區域荔園外國語小學好（初中都是福田科技中學） 2.總價高，沒小面積戶型。 擎天華庭（荔外獅嶺.科技中學） 景田的選籌建議： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤
問：您好！請問龍華金亨利9萬多單價，帶深高北學位，60萬喝茶費是否值得投資呢？
答：金亨利一臉嫌棄的售姐，吊兒郎當的保安，KFS滿滿的“誠意”，牛氣的一塌糊塗，彷彿在告訴每個人：“我是宇宙中心第一豪宅，愛買不買”！ 對於這個盤，外界有兩大疑問： 可否搭板？可否上深高？ 現在假設都能解決，那麼該盤和附近二手的單價差價約為10萬，價格倒掛，除去兩年的租金約20萬，實際套利50-60萬。 竟然還有人收55-70萬的喝茶費，我認為最多認個籌碰碰運氣，否則淘淘附近二手得了，這個盤。真不覺得有多划算！
問：您好！我打算投資一套房子，有一套現金220萬-250萬，可以承擔700-900萬的房子。現在有幾個選擇：1 投資寶安中心青英趣庭兩房，送小閣樓，73平米，735萬，加上稅費760萬。2 投資林芝大悅城115平米四房，總價900萬左右，雅軒戶型，與大悅城商業隔開了，沒有小區花園，首付可以延緩2-3個月。3 去碧海淘淘，投資富通城6期，890平米，650萬 或者中信灣六上，80平米，三房，700萬，或者御龍灣，89平米，三房，750萬。純投資，中長期，非常迷惑，望指點迷津
答：你好，感謝讚賞！ 1.寶中小戶型不建議入手了，這一波有點透支了，單價10萬以上輕微溢價。 2.大悅城未來看好 3.富通城比較推薦 這幾個盤排序： 富通城>大悅城>菁英趣庭
問：十三老師:羅湖口岸置地逸軒1房1廳47米的和龍中萬科清林徑2房應該選哪個？投資非自住。謝謝，謝謝。
答：你好，2個樓盤都不推薦，非領漲區域 建議說說你的首付預算 房票和月供情況，再做細緻的選籌推薦
問：老師您好: 深圳首套3成， 可付120~130w 最近有在看龍崗的一二手房# 二手:目前只看了3號大芬附近: 1）康達爾花園，感覺小區物業一般。不太喜歡，不過價格相對低些。 2）鴻榮源•尚峰，這個小區整體周圍以及未來14號線，都很喜歡，就是單價近6w，只能買得起60來平，T_T，一心就想要個80+~100內的3房。 【二手的只看了以上兩個】 一手:看了（京基•御景半山） …旁邊的還有一個盤我就不說了。 整體對京基都挺滿意,就是交通地鐵感覺較遠，那個板塊心裡也沒底，想深圳的首套房能買對，未來也有升值空間利於下次改善T_T。 噢~也去了橫崗那周邊看了下，（恆地•悅山湖）沒進去看。望先生給予建議
答：你好。布吉在深圳是跑輸的，但石牙嶺是布吉片區居住環境最好的，如果注重環境和居住體驗和通勤是可以考慮，但是漲幅都很慢。 鴻榮源尚峰，項目最大的利好就是在建14號線石芽站。 適合改善型人群，雖然單價略高，在布吉片區，400萬起價買到大花園、地鐵口、高贈送的次新三房，算是不錯的選擇了。 關外買房首先看地鐵，再者大型商業、總價約束、贈送面積、通勤距離也是需要考量的點。 這幾個盤，如果單純考慮同情和自住，優先尚峰。 但是如果想要不跑輸大盤，建議多關注大運地鐵沿線和龍崗中心城的學位房。
問：十三大神，兩個問題：第一個問題，在碧海和沙井中猶豫，碧海的問題是泰華陽光海三房117平879萬首付多一百有壓力，沙井的問題是鴻榮源禧園128平700萬家人擔心周圍都是農民房居住起來會影響生活品質，您怎麼看這兩個盤？第二個問題：碧海和沙井比較未來五年的漲幅（同比例），您看好哪個更快？
答：碧海的利好兌現相對快一些，目前碧海大體建設已經完成 沙井週期更久 短期持有選碧海，長期持有選沙井
問：你好，手上有100W現金，孩子爸想買商品房.我們在龍華墩背工業區這邊有一套小產權（現在自住）.我想賣了小產權再買（可賣150多W），孩子爸不同意.現在因為這個糾結賣還是不賣.家裡孩子大的9歲，小的才幾個月.月供1.3W左右沒問題.現在因我沒上班.望賜教！
答：支持賣掉小產權 第一不能上學，二胎放開後，深圳的學位矛盾只會愈演愈烈。 第二，沒有槓桿，不具有金融屬性。 100萬在深圳能買到的房子未來升值潛力一般，更何況你們有2個孩子，需要考慮學位問題，預算只能增加。 從投資角度看，也建議出手小產權，去有潛力的二線城市買一套低價盤，未來升值潛力也比小產權更大。
問：老師您好！目前情況：坪山招商花園房子剛賣，現金380萬在手，預算在福田區買500萬內的小三房，年收入15W左右，有貸款記錄，老家有一套月供2300，已掛盤，賣掉到手會有65萬左右成交需要時間，2個小孩大的在坪山實驗上4年級，小的一歲半，希望在福田華聯大廈近一點投資自住加學位，看過華強北、華強南、八卦嶺，看老師文章多數推薦保稅區，或者付300萬5成首付，留60萬供房，重點以學位和自住投資為主，自住條件差一點都行。持有至少會有5年以上，可能持有12年也有可能（初中學位），華強北（荔園+紅嶺）雙11後漲幅20%且無房，華強南多數為老破舊博拆遷（南園+上步）八卦嶺戶型不理想，請老師給些建議，謝謝！
答：大漲之後無窪地 總價500內還能買的板塊也只有保稅區了 如果能接受投住分離，其實沙井的海岸城是個不錯的選擇。
問：老師你好，我和愛人工作在龍崗坪地，小孩在讀幼兒園過兩年讀小學，準備在龍崗買房，深圳首套房，三成首付150萬以內，總價450以內小三房可以接受，自住加考慮投資升值，龍崗中心城附近這邊這兩年基本沒有多大漲幅，在考慮新盤和二手房之間，新盤考慮附近的龍園大觀、君勝熙隴山、遠洋新天地，遠點有寶荷的京基御景半山，新盤價格350-380左右，二手考慮中心城片區遠洋新幹線、金地龍城中央等總價360左右，還有附近的地段更好的萬科天譽、保利上城等總價450左右，請結合學校、後期潛力和樓盤品質等給點意見，剛需的話是新盤還是二手的好，這幾個盤如何選？或者有沒有更好的推薦，謝謝
答：你好，其實龍崗中心城未來潛力不如大運板塊。 如果想買龍崗不跑輸，推薦購買龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府 龍園大觀 百萬大盤，這個項目的亮點是華中師大附屬9年制 其他真看不出來什麼亮點了，太貴了，這個單價在龍崗選擇性太大了； 周圍都是舊改，買這個盤最少套兩年； 距離在建16號線龍園站實際距離1公里以上 利用率相當低，沒有贈送。 如果不是新房癌，不建議買這裡 遠洋新天地有點窩，不靠3也不靠16，作為遠郊住家盤，單純只是房子新、品相好，還不太夠。 另外幾個盤也是同理，適合自住，但是大概率跑不贏大勢。
問：灣璽公寓，自住和投資可以嗎？
答：公寓不在我們的推薦範圍內 高端公寓和普通公寓其實是兩種產品，一種空間上極盡奢華，一種鴿子籠居多，高端公寓多有稀缺景觀資源加持，核心地段，土豪用來消費自用的，所以具備圈層屬性。 普通公寓呢，人們只是用來當作一個跳板，最終還是為了升值，買入都是要拋出的，所以這兩者供求都有區別。 當然，要真正的高端公寓才值得擁有，比如京基御景峰那種偽高端公寓，雖然也有景觀，但是雞肋的夾心位置，也讓它高端不起來。 所以，如果你的底層充足，是可以入手1套高端公寓自住的，產品多元化。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
