20-30年後，“高層”住宅逐步淪為“貧民窟”？教授：不是沒可能

20-30年後，“高層”住宅逐步淪為“貧民窟”？教授：不是沒可能

就高層住宅本身而言，優缺點比較分明。優點是有開闊的視野，可覽城市風景，通風采光具有優勢。缺點也明顯，發生火災是比較麻煩的事，按照現有救援條件，20層（60米）以上的高樓幾乎難以救援，即使消防雲梯也幾乎達不到。對於恐高人群來說高樓更是難邁過去的坎。由於高層一般都沒防護網，對小孩安全也有隱患。如果遇到停電，人們出行也是一大難題。即使年輕的上班族，常常等電梯也是鬧心的事。當然，這些因素根據每個人的需求來定，見仁見智，本文的重點不在此，下面我們主要來說說：20-30年後，現高價購買“高樓”會演變成“貧民窟”嗎？業內有話說，“不是沒可能”。主要有3點原因：

1.維修保養是個問題。時間越久，設備設施越老化，維修難度和費用會越來越高。在過去我們建造的老小區遇到這樣的情況就比較頭疼，由於沒有維修基金，只能通過小區居民自發湊款維修。但真正要一起付錢維修談何容易？比如說維保電梯，低層住戶不想出錢或少出錢，高層住戶又不想多出錢，如果達不成一致，電梯就只能處於停擺，大家步行上下樓，這樣的小區，誰還敢住進來？

對於高層住宅更是如此，雖然說新建的住宅大都有維修基金，但隨著時間推移，高層住宅的維護保養費用越來越高，長期來說，買房時繳納的維修基金根本就不足以支持長期維保。這樣的例子不是沒有，香港就存在一棟幾十層高的住宅，居然沒有電梯運行，每天爬幾十層樓上下是什麼感受呢？現在我們是無法想象的。

2.拆不起。曾有一位樓主在一家知名論壇上提出過這樣的問題“再過30-40年，高層住宅面臨拆遷，商人還能賺錢嗎？”，這個問題值得深思。試想，我們現在很多一二十年房齡的房子都已經破舊不堪，按理說，30-40年後應該被拆遷重新安置。如果是幾層樓的住宅還好，畢竟可以通過提高容積率，蓋更高的住宅來獲取建設資金和利潤，拆遷是可行的。但如果是高密度幾十層的高層住宅需要拆遷，誰能拆得起，

3.歐美的高層住宅變成“貧民”窟了嗎？說實在的，歐美的人口密度低，高層住宅並不普遍，大都建不高的住房。如果可參照的，就是高密度高層公寓，貧民們大都住在這樣的高層樓房裡，而在多數富人看來，這樣的房子很不人道。所以，大多數有經濟條件的人都住在所謂的“House”裡。不僅歐美，香港地區也有類似情況，因為高層住宅後期維護費普遍高，物業也不願意接管，只要有經濟實力的人，都會陸續搬到其他地方，留下的都是中底層居民。

北京大學光華管理學院朱國鍾教授曾做過這樣的研究，他通過大量數據模擬購房者與開發商動態行為，結合房價、供給、房齡和城市擴張影響。他推測，以後中國也會出現大面積的貧民區，主要就集中在現在建造的高層住宅裡。從朱教授的推演看，確實不樂觀。

樓層這麼高，為什麼還有人樂此不疲的購買呢？

市面上確實存在這樣的現象，從居住的角度來說，大多數人都喜歡住大別墅，無奈經濟條件有限。但這些年增值最大的不是別墅，而是高層住房，特別是剛需房小區增值更大。大家選擇高層住宅的原因無非3點：

一是高層住宅總價低，受眾群體更大。這是相對於同區域的別墅來說的，一般說來，一套200平米的別墅需要800萬，而100平米的高層住宅只需要250萬。這550萬的差距自然會篩掉大部分有購房需求的客戶。以後想轉手，自然也是剛需的受眾群體更多更容易賣掉。

二是高層住宅往往比豪宅增值幅度。比如一套200萬的高層住宅，增值50%，總價還是隻有300萬，但如果600萬的別墅增值50%，增總價要達到900萬，淨增加300萬，顯然是不容易的，或許只有30%。從資金效率上來講，如果有600萬投資房產，你可能更願意買3套200萬的高層住宅。

3.看不到20-30年以後的事。房地產快速發展也就20年左右，我們大多數人購買的高層商品房住宅也就在最近的10多年內，所以，無論是從房子的外立面，還是內部設施都比較新，維修基金充足，物業管理不錯，也就說，各方面運行都很正常。不僅可以不用花那麼多錢買別墅、洋房，還可以享受到市區地段的優質配套，何樂而不為呢？

有人說，談論20-30年後的事，是我們太多慮了，或者隨著技術發展可以解決一些問題。但筆者想說的是，無論如何，很多問題就都需要資金去解決，建築發展方向性問題應該也必須具有前瞻性，現在提出的小城鎮就是一個方向，但對於已經形成的高樓住宅事實，我們更應該從後期維護和消防技術問題上給予更多傾斜研究，所謂人無遠慮必有近憂，為自己也為後代們多考慮一些總是好的。