作者：天道
被冠以“宇宙中心”的地方不多，深圳的龙华算其中一个。
2020年，龙华独立发展已近十个年头（2011年成立新区），以肉眼可见的速度实现了蜕变，175.6平方公里的土地GDP突破2500亿，甚至有观点认为，龙华速度已经成为深圳速度的又一新代言。
但也有另一种声音出现，觉得龙华慢慢见顶了，后继无力。
真的是这样吗？似乎很多人还没有看懂真实的龙华，最近壹地产团队去龙华调研，最大的感受是：龙华没有见顶，今年情况很乐观，要强势回归。
这主要体现在5方面：
1、首先是交通，6、10号线已经试跑，8月将通车，加上昨天刚刚公布的22号线，龙华正式进入多地铁时代；
2、其次是商业，红山6979商业6月份要开，宇宙中心将现潮流打卡地；
3、再次是产业，深圳北站商务区最新进展曝光，引进了多个企业，汇聚大量高端商务人群；
4、再者是配套，龙华“市民中心”有望今年完工，与此同时，第二图书馆+美术馆新馆落地动工，新华医院+第二儿童医院也稳步开展，龙华今年会迎来多个高逼格设施配套；
5、另外是新盘，我们收到消息，去年开盘热销的龙湖春江天玺，马上要推住宅新品，并且户型设计进行了全新升级，得房率能达到80%，且皆为南向或南北通透产品。现阶段龙华唯一遗憾就是新盘太少，如今有住宅新品推出，深圳人民又有福了。
可以明显感觉到，在步入又一个全新十年发展周期之际，龙华加快了建设步伐，进入到了红利强兑现期。
01.
四大层面
看今年龙华超强红利兑现
龙华为何称作“宇宙中心”？从它的地位变迁就可见一斑了。
从“特区边缘”到“福田后花园”，再到“北部中心”，龙华区域定位层层升级，这在深圳可以说是罕见的，而且一直在进行，并没有结束。
就在去年，中国城市规划设计研究院深圳分院副院长王泽坚，在演讲中透露，新一轮总规中深圳的中心体系将会出现“1个都市核心区”，即大前海中心、福田-罗湖中心、龙华中心。
这意味着规划三级跳的龙华，由普通区域跃迁为大湾区时代深圳的都市核心区，和大前海中心、福田-罗湖中心并列。这种规划地位的跃升，值得大家深思，将决定未来十几年的城市发展。
而今年，正是龙华独立发展第十个年头，明显感觉到龙华加快了建设步伐，众多大利好逐渐兑现，现阶段已有多个好消息直接刷爆了深圳人的朋友圈。
首先就是交通，今年龙华进入多地铁时代。
就在昨天（4月30日），深圳规划局刚刚公示了22号线详细规划草案，起自福田保税区，终止于观澜北深莞边境，并预留延伸至东莞的条件。
这是中部发展轴上的一条非常重要的市域快线，承担福田主中心对龙华和东莞等地区的辐射带动作用，和缓解中部走廊交通压力的功能，实现福田主中心与观澜组团中心45分钟、临深片区60分钟通达的规划目标。
更重要的是，线路沿线途径福田、龙华和龙岗3个行政区，设车站22座。从线路可以清晰的看到，线路南北向走势，串联的是福田保税区、车公庙、香蜜湖、梅林、民治、坂雪岗、鹭湖等一些重点片区。
22号地铁线对龙华来说是真的太重要了，一方面缓解了民乐、深圳北站到民治这一块“上车难”。另一方面助力龙华进入多地铁时代，龙华除了已通车的4、5号线，6、10号线已经试跑了，8月份就会同步通车，前者打通光明龙华福田，后者联系福田龙华龙岗。好消息是龙华还规划有18、21、25、27、33、34六条地铁线路，未来将迈入11条地铁时代。
其次就是商业，红山6979商业6月开放。
我们获知，红山地铁站旁的红山6979商业6月份将开业，这个期盼了多年的商业中心，将以开放式的院落建筑形态，为消费者打造更具情景化的沉浸式消费体验。
对于红山6979，坊间有两大比喻：龙华版“南山欢乐海岸”、深圳版“上海新天地”，毕竟出手于打造过海上世界的招商、欢乐海岸的华侨城，高度自然在那。
来源：红山6979商业中心
这次红山6979除了商业，内部设有深圳最大的下沉式绿化广场，并自带约1.2万平的龙华首家演艺馆、现代化展览馆，与深圳美术新馆、深圳图书馆调剂书库，联合形成“文化四馆”，具有成为下一个顶级商圈的潜力。
于龙华而言，这是全新商业配套的兑现，记得18年壹方天地A区的开业时，开启了龙华壹成片区的商业新篇章。如今红山6979商业，CGV影院、开心麻花、盒马鲜生等主力店已进驻，又将成为新的打卡胜地，助力龙华商业进入一个全新阶段，同时带来大量的消费群体。
再者是产业，深圳北站商务区最新进展曝光，引进了多个企业。
龙华“宇宙中心”形成的核心要素，90%以上归结为深圳北站，以深圳北站商务区为例，这个被列入深圳六大总部基地之一的商务区，主要发展总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等功能。
根据规划，深圳北站CBD占地面积6.1平方公里，仅次于后海和前海，与福田中心区不相上下，总投资超过2000亿元，规划有约550万平商业服务业、60栋办公楼，其中包括12座摩天大楼，说是在深圳中轴线上再造新福田一点也不为过。
深圳北站片区效果图
这些并非只是停留在纸上的规划，现在去深圳北站会发现，全新的商务办公大楼鳞次栉比，密切分布着汇隆中心、汇德大厦、华侨城大厦等地标性建筑，也已引进美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、华阳国际等，全新CBD已初见雏形。
值得注意的是，今后片区计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，未来可容纳25万高端就业人口和11万居住人口，将汇聚大量的高端商务人群，可见，龙华依旧是潜力巨大的“宇宙中心”。
另外就是配套，龙华“市民中心”、第二图书馆、美术馆新馆落地动工。
今年龙华不光有交通、商业、产业兑现，还有高逼格的文体医疗等配套。
其中建面10万平的龙华“市民中心”（即龙华文体中心）有望今年完工，设有体育馆、游泳馆、体育场、室外运动场等，建成后将成为龙华新的地标。
此外，观澜体育公园、简上体育综合体也显现雏形，“龙华两馆”--深圳市美术馆新馆、深圳市第二图书馆也已落地动工。可见龙华在软实力上，也按下了“加速键”，区域内的配套设施也在走向国际化水平。
注：龙华文体中心、第二图书馆/美术馆新馆、新华医院，来自深圳龙华融媒体发布
看完这些，你还会怀疑龙华的地段价值吗？说实话，今年龙华进入了大规模建设周期，未来这里完全有实力看齐福田和南山。与此同时，随着大量的顶级配套逐步落地、兑现，又将迎来新的城市价值爆发周期。
02.
去年热销的她又强势回归了
曾以80多个魔鬼精装细节惊艳市场
进入快发展轨道的龙华，反应在楼市上，就是这些年来龙华房地产在深圳楼市上的强势表现。
首先，是近几年以豪宅产品闻名的全国知名房企，诸如金茂、建发、龙湖、华侨城、中海等等，纷纷入驻龙华。
另外新房上，去年入市的和雅轩、金茂府、春江天玺、金亨利二期、壹成中心、华盛珑悦、中森公园华府等，卖的都还不错。
二手房上，华业玫瑰四季、汇龙湾、莱蒙水榭春天、潜龙曼海宁，这两个月市场成交也有不错的表现。
但龙华也有遗憾，那就是新房供应实在稀缺，过去几年看龙华供应还算充足，在消化了密密麻麻的的刚需新盘后，每年仅少数几个在建项目入市，而接下来龙华也会面临“房荒”，住宅供应缩减，会和宝中一样每年只有三四个楼盘入市。
放眼龙华，目前万科和风轩、和雅轩已经清盘，基本上就是金茂府和壹成中心少量住宅，在存量接近清盘的情况下，今年可售的纯商品住宅选择面也非常小。
不过调研龙华后，这一遗憾终于得到了一定释怀。我们发现，与鸿荣源壹成中心商住综合体相距约1公里的龙湖春江天玺，又强势回归了，很快就要推出二期住宅新品。
龙湖春江天玺臻稀复式 以高品质致敬生活 刷新龙华人居生活想象
据现场销售人员介绍，二期主要由三座住宅、一座办公、一座政府人才房组成，其中住宅315套，主要为约96-115-120-130㎡左右3-4房，2梯3户和2梯4户的低梯户比，相对比较纯粹，舒适度高。
说起来，作为至今已经有27年豪宅匠造经验的龙湖，迄今开发超过40000套别墅，堪称半个中国别墅史，被誉为行业内“中国别墅专家”及“园林美学范本”的缔造者。
如今，龙湖进军深圳的首个项目便落在了龙华，继承了龙湖的墅级豪宅基因，将其定位为“春江”系进行打造，以“美、善、境”三大价值体系，实现产品、景观和配套等多维度升级，诠释了真正意义上的生活，给了龙华人民一个大惊喜。
本身龙湖“春江系”早已名冠全国，据介绍春江天玺一期的住宅和公寓在打造上，更是用80多个魔鬼精装细节，将龙湖的墅级豪宅基因和“春江系”高端品质展现的淋漓尽致。比如装修材质均采用国际旗舰品牌，在玄关处设置了15个人性化细节考量等等，力求打造无比贴心的居住体验。
样板间实景图
因此项目一经推出，便受到了市场强烈关注，更是掀起了一股“龙粉潮”、“天玺潮”，不仅吸引了很多福田、南山的高净值客户，很多龙湖地产的真实粉丝，专门从全国各地飞赴深圳来看房。因此项目一期开盘便取得了不错的战绩，单周劲销1.5亿，今年3月YQ期间还达到了4亿，据悉目前一期住宅已售完。
我们注意到，现在二期“王者归来”，又做了很多升级，不知道这次又将引起怎样的市场轰动。
03.
得房率能达到80%
皆为南向或南北通透户型
如今龙湖春江天玺项目强势回归，在产品和产品上进行了全新的升级，有必要和大家详细讲下。
最值得关注的便是户型设计，主要体现在得房率和朝向。
二期住宅面积主要为约96-115-120-130㎡左右3-4房，先来看得房率，2A、2B得房率约80%。
这样的得房率，市面上不多见了，按照95平户型，可以实现3房2厅2卫设计，比市面上同样3房的产品少了5个平方，大大节省了购房成本。
另外就是户型设计，户型朝向皆为南向或南北通透产品，且能做到三房四面朝南、动静分区的设计，保证了采光和使用的舒适性，这样的户型在深圳市面上已不多见。
来看个98平3房户型，纯南向，做到了四间开间朝南，并且无对视，私密性强，通风采光好，在市场上相同面积段的产品中不多见。
阳台也达到了5米，值得一提的是，次卧连接超大阳台，使用舒适度极高，加上前面无遮挡，低楼层可看园林，高楼层则远眺城市景观。同时主卧为套房设计，入户有玄关，客卫干湿分离设计，小面积也实现了功能最大化。
98平3房户型
113平4房户型，南北通透，5飘窗设计，超大拓展空间，进门卫生间设计可更好保证私密性，出门入户时使用更方便。
同时超大主卧套间设计，可实现自身南北通透。厨房则是U型设计，餐厅可拓展成开放式厨房，增大空间利用率。
113平4房户型
另外，117平4房户型，南北通透主卧套房设计，同时主卧连接客厅超大阳台，阳台面宽达到了7.4米，尺度上宽阔不少；120平4房户型，方正实用，全屋飘窗，横厅面宽6.6米，户型极致。这种96-130平3-4房中型化户型，完全可能成为当前市场最抢手的户型。
二期户型图，左右滑动查看更多
户型之外，二期园林“天之城”立体造园。
项目在园林设计上别出心裁，打造出了深圳绝无仅有的城市级“海之岛”、“天之城”主题园林景观，绿化率更是达到40%以上。
其中二期的“天之城”主题园林，通过引用新加坡立体造园术，让空间“高差化”、“垂直化”，呈现出的是豁然开朗的感觉。
为实现让空间“高差化”，龙湖为此打造了沉水客厅、星空广场、林间客厅和青年客厅四大主题客厅。其中沉水客厅为业主提供最为高贵的归家礼叙，星空广场提供了一块宽广空间，林间客厅为业主提供了一个私密的口袋空间，青年客厅则给业主提供了一个户外健身运动的场所。
龙小湖天空飞船
空中儿童乐园，则实现了让空间“垂直化”，包括打造龙华首个社区天空农场、龙小湖天空飞船、天空之阶等。
这些设计，看得出龙湖以人居体验为出发点，让孩童、青少年、中老年人都有各自专属的活动区域。相信这些设计无论在龙华、还是在全深圳都较为罕见，不得不说龙湖为深圳带来了新意。
同时，这次在二期2层处，设置了只有在高端豪宅才会配置的精装架空层。
架空层设有覆盖全年龄段社区活动场所，是区域内竞品当中唯一打造的泛精装会所的项目，儿童娱乐区、会客区、棋牌区、健身区、便民设施等功能区域一应俱全。
这样的设计，哪怕在恶劣天气情况下，也为业主提供了各种公共活动空间，既是一种生活方式，也是一种生活氛围。
最后说一点，在龙湖春江天玺周边，还有海岸城、中洲、鸿荣源、德业基、卓越、金地、保利等等品牌开发商，总建筑面积超过650万平，等到所有旧改完成，整个片区将会焕然一新，宇宙中心的龙华，真的不容小觑。
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