2019年的中国房地产刚刚迎来了新的高峰。总交易量历史性的达到16万亿，全口径数据统计中15家房企达2000亿以上，5000亿以上达4家。
就在这样一份让人有点沾沾自喜的成绩单面前，这艘狂奔了20余年的“房产高速列车”被新型冠状病毒拉上了紧急“制动阀”，随后成交量断崖式下跌到历史谷底。
由于疫情期间无法复工，很多小规模开发商面临严峻的资金压力。据说，在过去的40天里面，已经有近100家房地产企业倒闭。
于是，在这场喧嚣下，楼市的拐点论和泡沫论又被搬上了“历史的洽谈桌”。
那么，房地产在突破16万亿的历史高位上，接下来是涨是跌，命运又是几何呢？
01
三大指标，看楼市的上涨动力是否枯竭？
从经济学角度上看，让我们回归最直接的“供求关系”来看看现在房子是不是过多，价格是不是到顶？
1、城镇化率：进程依旧，房地产需求并未到头
根据社科院研究提出，预计到2030年城镇化率要达到70%，2050年达到80%，目前仅约60%，这就意味着我们起码还有10年的发展期，一般国际上也认为，30%-70%城市化率之间，是房价的高速上涨期。伴随着城镇化进程，将会持续释放大量购房需求，这一基本动能在未来十几二十年内将继续存在。
目前，宁波的城市化率约73%。作为长三角城市群中的核心城市，这个数字下，仍有较大上升空间。
2、套户比：地区分化，一边滞销，一边热销
目前我国城镇“套户比”为1.09，东部地区为1.03.一般认为正常水平为略大于1.1，从这个角度上来说，目前房产并没有过剩，美国和日本目前均超过1.15。而在新一线城市的宁波，这个数据才不到0.9，足以看出地区供求的不平衡性。
那么，大家为什么会觉得房产过剩了呢？原因在于房地产的分化悄然开始了。现如今，人口向大城市不断聚集，一二线城市人口不断扩张，而三四线及以下城市由于人口大量离开，特别是“棚改”进入尾声，需求难以为继，导致房子大量空置，比如鹤岗，玉门等。去年，浙江舟山就有一个小伙子，拿着5万块去鹤岗买了一套房子，还有人以100元一平米的价格，在甘肃玉门买了新房。这两个城市都属于资源枯竭，人口产业流失的“收缩型”城市，房子大量过剩。再比如，每年的服装产量也是严重过剩的，但是服装价格却没有下来，也是这个原因，那些你不愿意花钱买的衣服和房子，并不会影响最终的价格，即便这类产能过剩。
3、人均居住面积：由初步满足到改善，还有一段路要走
从城镇人均住房使用面积看，当前美国约67平，德国、法国接近40平，日本和韩国由于国土面积小，分别为33平和28平，而中国按使用面积算人均仅23平。从这个数据看，房地产轰轰烈烈发展了20多年，我们已经基本实现了人人有房住的愿望，但是在人均使用面积上，我们还是落后于发达国家。未来，在住房的改善上，将持续释放需求。
02
房地产泡沫是否存在？价格是否到顶？
关于泡沫，前美联储主席格林斯潘说过：泡沫是很难界定的，除非它破了。
确实，泡沫是否存在，难以界定。单纯的讨论泡沫与否，作者认为并没有多大意义，关键在于认清目前的房地产大局势。
“经济正在下滑，房地产没人接盘了”？
“房价这么高？以后大家都买不起了，谁还买房子”？
从基本面上看，中国现在的经济增速确实处于下行通道中，从破10，到保8，再到现在的保6，我们在完成了基本小康后，不可避免进入到经济发展的下半场，这属于正常现象，但是，要注意的是，即便6的增速，也是远高于发达国家水平，从绝对上看，我们依旧处于财富快速增长阶段。
而另一个残酷的现实是，随着城市房地产发展的分化，“良币驱逐劣币”的情况将无情的发生。房价和你的购买能力，决定了你能待在哪座城市。正所谓：“待不住的北上广，回不去的农村”，这也必然会成为现实。因为最终，大家都会“用脚投票”。所以，不存在太贵的房子或是买不起的房子。毕竟，是香港还是鹤岗？这，全凭自己的努力。
所以，2020年伊始，大家做好努力奋斗的准备了吗？
下期我们将看看在房价持续上升过程中，哪些城市会有机会呢？
