生活在同一小區，業主和物管公司本應是長期共存、互相依賴的關係，但因出現物業服務瑕疵問題和業主欠費問題，他們卻成了一對冤家，引出了許多物業管理糾紛，不僅業主對物業費爭議多，物管公司也是牢騷滿腹。
蒲某、吳某、鄭某等八人於2013年2月入住營山縣朗池鎮書院橋社區某小區，自2014年1月至2019年1月期間，拖欠60個月物管費未交，物管公司幾經催收未果，依法向營山法院提起訴訟。
對於物管公司的訴訟，蒲某、吳某、鄭某辯稱拒交物管費系房屋漏水、雙方無物業服務合同、小區電梯及公共區域張貼小廣告、生活垃圾未定期清理、電梯檢修不到位等諸多原因所致，他們向物管公司反映情況後，卻沒了下文。物管公司卻以業主對其服務不滿意欠費為由，降低服務質量，業主更大範圍欠費，致使服務進一步惡化的惡性循環。雙方矛盾猶如滾雪球，日子久了，就更尖銳了。
承辦法官審理過程中，針對業主反映的物管公司在履行物業管理過程中存在的問題，組織小區部分業主、業委會成員、物管公司管理人員，並邀請社區幹部進行聯動調解，建議業主改選業主委員會或由業主委員會重新選擇物管公司入駐小區物業管理，但業主均拒絕補交以前拖欠的物管費，調解未達成一致意見。
依照《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定:“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”物管公司與小區開發商所簽訂的前期物業服務合同及其與小區業委會簽訂的物業管理合同，不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效，對小區業主具有約束力。
2017年1月，原告與小區簽訂的物業管理合同到期後，物管公司繼續為小區業主提供物業管理服務，業主接受了原告提供的物業管理服務，雙方構成事實上的物業服務合同關係，雙方仍應按物管公司與業委會簽訂物業管理合同執行。
業主接受了物業提供的物業服務，則負有及時給付物業費的義務,故物管公司要求業主給付物管費的理由成立。
業主主張因物管公司未盡到防範義務，使自己遭受財產損失，系另一法律關係，業主可與原告協商處理或者提起訴訟。
業主辯稱樓上房屋滲水，無證據證實物管公司對房屋漏水存在過錯，可在查明房屋漏水原因後，依法主張權利。
至於業主認為物管服務存在諸多瑕疵和不足，但物業服務對象系小區全體業主，個別業主對物管履行物業服務所持異議不能代表全體業主的意見，不足以作為個別業主不繳納物業費的合理理由。
對於業主所陳述的不願接受物管公司服務的問題，原告可與小區其他業主協商另尋其他途徑或依法定程序維護權益。
法官說法
業主拖欠物管費，業主勝訴案件較少,成立業主委員會系當務之急，由業委會監督物管公司服務，為業主爭取應有的合法權益。同時業主認為物業服務不到位，應當注重收集證據，留存交納物業費等票據，以證據作為抗辯。同時物業服務是一種帶有社會公共服務和個體服務特徵的群體性服務，是一種全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務，在服務過程中，應認真對待業主的建議與意見，減少雙方不必要的摩擦，物管公司與業主應多些契約精神、遵守雙方共同制定的規則，出現糾紛後，大家應心平氣和的坐下來溝通，消除誤會，少一份抱怨、指責，多一份理解與寬容，構建和諧小區需要大家的共同努力，提高服務質量，積極構建和諧有序的社會環境，努力實現和諧雙贏的社會效果，這才是大家想要的“和諧幸福家園”。
供稿：方 鵬
