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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：在近年來的拆遷領域中，“協議拆遷”一路擴張其領地而成為熱詞，以至於一些人開始將其與“拆遷（補償安置）協議”這一老概念進行對比，並表示傻傻得弄不清楚。事實上，這二者間絕非生活裡的“反正話”那麼簡單，其中的一些問題是亟需廣大被拆遷人朋友搞清楚、弄明白的。本文，在明律師將為大家解析“協議拆遷”的那些事兒……
【“協議拆遷”越來越普遍】
所謂“協議拆遷”，並無法律上的準確定義，但卻有實踐中較為明晰的內涵——拆遷方通過直接與被拆遷人協商簽訂補償、收購等具有“領錢-騰房-搬遷”內容的協議而實施的拆遷，不以作出徵收決定或持有拆遷許可證為啟動的前提條件。
在以往的徵收拆遷類項目中，合法的徵收決定、徵地批覆是市、縣級政府啟動協議簽訂工作的基礎依據，而現在，這種認識已經悄然發生了改變。
在騰退、城中村改造、“三舊改造”“村改居”甚至是新啟動的農村棚戶區改造等項目中，協議拆遷模式被越來越頻繁、普遍地適用。
協議拆遷不是徵收性質，其操作程序、補償標準等不受徵收領域法律法規的約束，突出“村民自治”的特徵又有利於在項目啟動初期即形成不同意簽約的“少數”與支持、期盼改造的“多數”客觀上對立的形勢，助推項目進度的目的實現起來是較為容易的。
【“協議拆遷”強調財產處分權利，但須注意以下幾點】
顯然，協議拆遷強調得是公民有權對其合法所有的財產進行處分。一旦被拆遷人經不住村幹部等的遊說，進而與開發商、村委會等民事主體簽訂了涉案項目的補償安置協議，再想通過法律途徑推翻的難度著實不小。
需要指出的是，“協議拆遷”的合法性始終存在疑問，單就法律層面而言以“協議”替代“徵收”尚有許多值得探討、商榷的地方，但就目前來看，這種疑問或不足以構成對已簽訂協議和被拆遷人補償利益的影響。
故此，廣大被拆遷人要提高對這類項目的警惕，注意做好以下4點：
其一，對協議拆遷中出現的逼籤、“幫拆”等違法行徑堅決說不，堅決通過法律途徑有效遏止。既然是協議拆遷，就應當建立在平等、自願的基礎上進行。若村民與開發商、村委會達不成一致意見，拆遷、改造就只能被迫延後，但絕不可硬來。這就是協議拆遷與徵收拆遷的本質區別。
其二，確保自己對房屋的佔有、使用權利不被瓦解或動搖。在這類項目中，無證自建房的建造、使用者和公有房屋的承租人這兩類主體尤其需要注意風險防控。
前者很容易因伴隨項目而來的拆違整治行動面臨被責令限期拆除、面積不予認定等情形，後者則可能遭遇公有房屋產權方提起的要求解除公房承租關係的民事訴訟。
一旦這兩種情形發生，被拆遷人就可能喪失其對房屋的合法佔有、使用權利，相關項目的補償安置利益也自然難以落到被拆遷人的頭上。
只要發現這類苗頭，被拆遷人務必要及時諮詢專業律師，爭取穩定涉案房屋的權屬狀態，確保自己在補償安置談判中的起碼話語權。
其三，對只管拆房不管補償的“先行搬遷拆除協議”，要求被拆遷人自行動手拆除房屋的“限期騰房搬遷協議”要堅決拒籤。協議拆遷中被拆遷人的首要任務同樣是保障自己獲取合理補償的權利，“先補償，後搬遷”雖無法直接適用於協議拆遷，但其中道理卻是被拆遷人必須要堅持的。
同理，要求被拆遷人自行動手拆除房屋，經村委會等組織“驗收”合格後才給予補償的做法同樣十分不利於被拆遷人權利的保障，其特殊程序設置的目的無非是在逃避其可能承擔的法律責任。對於這類協議，被拆遷人堅決不要同意簽字，否則將可能面臨較大的補償利益風險。
其四，只要被拆遷人仍對補償條件存在不滿、疑問，就有權暫不簽訂補償、騰房等協議。一旦簽約就不宜反悔，這一觀點廣大被拆遷人一定要牢固樹立。
對於協議拆遷中同樣存在的簽約搬遷獎勵等促籤因素，被拆遷人要仔細認真權衡利弊，拿不準主意時及時諮詢專業律師，既要避免無謂損失利益，也要避免因小失大而被迫接受本不公平、合理的補償結果。
在各類型的協議拆遷中，從協商談判啟動到拆遷方申請法院強制執行一般都有很長的路要走，有些項目甚至很難找到申請法院強制執行的“點”，考驗得是雙方的毅力和決心。過於急躁、焦慮顯然無助於權利的維護，在簽約這件事上尤其是如此。
在明律師最後要提示廣大被拆遷人的是，相較於“有章可循”的徵收拆遷而言，協議拆遷無疑賦予了拆遷雙方更多的意思自治權利，但也存在更多的不確定因素和風險。開發商、基層群眾性自治組織、行政主體、被拆遷人幾方的關係無疑更加複雜。避免盲目簽約，多用腦子去想問題，才能確保被拆遷人在“協議拆遷”中收穫一份公平、安全的“拆遷（補償安置）協議”。
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