在溫州，很多人家裡還有個沒上幼兒園的二胎，將來要面臨上小學的問題。大多數家長一樣，對初中學區房的關注度還是要遠高於小學，畢竟小學階段還是要以就近為原則，不能太過於脫離現在的生活節奏，接送方便是王道。
而初中就不一樣，要直接面臨中考的壓力，值得努力一把，儘可能為孩子的未來人生爭取最大的選擇權。從18年底教育部門發佈入學紅色預警信息以來，溫州三家頭部初中（實驗中學、南浦實驗中學、第二中學）的學區房價格像坐了火箭一樣往上竄。往年學區房交易還有分旺季、淡季之說，但從19年開始，似乎已經沒有了這種時段分法，一年到頭都是旺季。考慮到準備小戶型學區房（60平米以下）要提前三年
事實上，看到三個非常明顯的因素信號之後，很多人果斷入手了。這三個因素信號都非常清晰的指明瞭溫州優質初中學區房還會持續當前的漲勢。下面我就分析一下這三個因素信號，供家有預備初中生的家長參考。
第一個因素是市場因素。
9年下半年開始關注學區房，當時還主要委託中介去看小戶型（20-60平米），發現市場上小戶型已經普遍漲過一輪，而且還在持續漲勢當中。
身邊一位關係比較近的朋友，就是因為定金只下了5萬，臨近交易的時候房東反悔，無奈被加價。中介提醒我，看過之後要下手就要儘快，如果半個月後再來，房源就不是這批了，言下之意就是學區房行情就是掛一套，被搶一套。
除此之外，發現一個現象，當時市場上60平米以上的房源，倒是因為不需要提前三年買的緣故，漲幅很小，甚至沒有漲幅。由此我推測，這一塊價值窪地很快會被填平，60平米以上馬上會迎來普漲。後來事實也證明了我的判斷。
第二個因素是政策因素。
推動學區房漲價的政策因素主要有兩個，一是二胎政策，直接減少了市場上的學區房房源供給。二胎家庭對學區房供給側減少的影響是很明顯。二是公民同招政策，加劇了對優質學區房的需求。
公民同招的具體影響分析網上已經很多了，在這裡就不作累述。需要說明的是，公民同招在南京、杭州等地已經被嚴格實施，在溫州落地已經是板上釘釘的事情，理性的家長不要對失去生源優勢的私立學校抱任何幻想。供給側減少加上需求側增加，結果就只能是推高價格平衡點。
第三個因素是資金因素。
溫州三家頭部公立初中的學區房大多是老破小，當然也有少量樓梯房、電梯房。交易價格雖高，但評估價格偏低。主要是因為房產價格評估體系為了迎合銀行風險偏好，沒有嚴格採用市場交易法來確定，所以評估價格一直上不去。但從19年開始，部分銀行為了搶奪優質客戶，對可抵押學區房的評估價格作了大幅度的修正，提高了評估參考標準。
這就意味著銀行放鬆了對學區房的貸款限制，打開了信貸資金的閘門。話句話說，買家可以加更高的槓桿去買學區房。按照任澤平對房價“短期看金融，中期看土地，長期看人口”的推斷，短期內學區房在金融供給的支持下，漲是一定的。
在市場、政策和資金因素的疊加下，學區房已經沒有不漲的可能了。
那從長遠來看，還有什麼因素能影響和改變學區房價格的走勢呢？就分析來看，也存在幾方面的不確定因素。
第一個是宏觀經濟的走勢。
大宗資產價格和貨幣政策、民眾可投資資產的收益回報等宏觀經濟因素密切相關。學區房作為一項不錯的投資選擇，既能滿足家庭教育需求，也能撫慰中產焦慮，稱得上是保值抗跌的好資產。只要整體房價不出現大幅度的掉頭向下，學區房作為房產中的明珠，相對優勢還是很明顯的。
第二個是優質教育資源的重構。
溫州房地產市場對優質教育資源的需求一向是很迫切的，早先仰義陽光阿爾勒一直鼓吹配套廣場路小學分校，著實讓那個樓盤火了一把。現在市場上的焦點又轉移到實驗中學七都分校、黃龍集新校區之類的“未來”優質教育資源上。
先不談市場炒作的因素，學校這個東西真不是掛個牌子就可以的，要考慮生源、師資、傳承等很多方面情況的。南京、杭州也有很多名校的分校，但和本部能平起平坐的鳳毛麟角。
溫州也有很多名初中和名小學的分校，結果怎麼樣大家都心裡有數，基本上沒人當回事。家裡真有初中生的，恐怕是不敢把這些掛牌子的分校當作學區來看的。
第三個是出生人口和適齡學生數量的下降。
有不少地產分析師從人口出生情況來判斷學區房價格的下降拐點。這聽起來有一定的道理，但分析邏輯卻存在問題，主要是誤判了總體概況和局部特例的關係。頭部公立初中是教育資源金字塔的頂端，決定學區房價格的是整個社會階層中對下一代教育投入最大的那批人。
換句話說，是社會頂端階層決定了優質初中學區房的價格。除非出現大的社會動盪，導致頂部階層集體下滑，或者溫州變成底特律那樣的空城，否則，你最好相信學區房價格會依然堅挺。
第四個也是變數最大的就是學區劃分政策了。
目前看來有幾個可能。一是同一房產對應多個學校劃區。比如廣場路某套房產同時對應實驗中學和第八中學，學生具體上哪所，到時候抽籤決定。據說北京已經在實施。但幾個教育大省，江蘇、浙江都還沒有動靜，說實話實施的細節難度太大，可操作性不強。二是延長持有年限。比如從目前的三年讀一位，延長到六年讀一位。
據說福州已經在就此徵求意見。延長持有年限，其實正反兩方面的影響都有。對加槓桿的人來說，時間延長會增加財務成本，降低購買力。但也減少了市場合格房源供給，反過來推高房價。所以具體影響還很難說。三是學區調整。溫州當前三個頭部初中學區房的房源，離學校近的報價總要比邊緣地帶的高那麼一點，也反映了市場對學區調整的一些擔憂。
